Начало второго полугодия 2026 года знаменует собой качественно новый этап в развитии логистической инфраструктуры Центральной Азии. Как международные эксперты IBC Global, мы фиксируем интенсивное насыщение рынка складской недвижимости Казахстана, общий объем которого на сегодняшний день уже достиг внушительной отметки в 2,3 миллиона квадратных метров качественных площадей классов А и В. Мощным катализатором этого процесса послужил беспрецедентный пик ввода новых объектов в 2025 году, когда девелоперы сдали около 320 тысяч квадратных метров. Текущий год демонстрирует не менее высокую динамику за счет активизации спекулятивного строительства во всех ключевых узлах республики, а суммарная площадь проектируемых и возводимых комплексов оценивается нами в 600 тысяч квадратных метров. В результате к концу декабря 2026 года совокупный объем предложения вплотную приблизится к рубежу в 2,7 миллиона квадратных метров.
Несмотря на столь оптимистичные темпы, мы обязаны указать на сохраняющийся глубокий структурный дисбаланс. Доля действительно высококлассных индустриальных парков категорий А и А+ составляет не более трети от общего объема рынка, а реальная обеспеченность складскими площадями в расчете на одного жителя страны остается в 7–45 раз ниже аналогичных индикаторов развитых государств Западной Европы и Северной Америки. В условиях дефицита предложения обостряется проблема некорректного позиционирования объектов. В нашей практике мы регулярно сталкиваемся с ситуациями, когда девелоперы заявляют свои комплексы как высший класс, ориентируясь лишь на удачную локацию или современный каркас, тогда как их инженерное оснащение, конфигурация доковой зоны или несущая способность пола соответствуют в лучшем случае классу В+. Подобная размытость критериев искажает рыночную статистику и влечет за собой серьезные операционные риски для будущих арендаторов.
Для стандартизации рынка и защиты интересов инвесторов мы разработали и внедрили пятую редакцию наших специализированных методических рекомендаций. Эта классификация базируется на жестких технологических параметрах, определяющих реальную операционную эффективность каждого квадратного метра коммерческих площадей в климатических условиях Центральной Азии.
Классификация складских объектов по методологии IBC Global
| № | Технический параметр | Требования для класса А+ | Требования для класса А | Требования для класса В | Официальные примечания и технологические допуски IBC Global PDF |
| 1 | Общая площадь (GBA) | Не менее 10 000 кв. м. | Не менее 10 000 кв. м. | Без жестких ограничений площади. | Требования к минимальной площади и геометрии не применяются для встроенных нескладских помещений в составе здания. |
| 2 | Конструктив и тип здания | Современное одноэтажное здание прямоугольной формы. | Современное одноэтажное здание прямоугольной формы. | Одно- или многоэтажное строение, предпочтительно прямоугольной формы. | Геометрия здания оценивается исходя из её реального влияния на операционную эффективность, а не только на соответствие строгой форме. |
| 3 | Коэффициент застройки | В диапазоне 34–42% от общей площади земельного участка. | Не более 55% от общей площади земельного участка. | Не более 55–60% от общей площади земельного участка. | Допускаются разумные проектные отступления. Исключением являются «городские склады», где параметр часто невыполним по объективным причинам. |
| 4 | Чистая высота хранения | От 12 метров от уровня чистого пола. | От 12 метров от уровня чистого пола. | От 8 метров от уровня чистого пола. | Измерение идет до нижней точки любой выступающей конструкции. Для класса В высота от 6 до 8 метров не ведет к автоматическому исключению из класса. |
| 5 | Сетка колонн | Стандартный шаг 12 х 24 м, полное отсутствие внутренних связей. | Стандартный шаг 12 х 24 м, полное отсутствие внутренних связей. | Не менее 9 х 12 метров между опорными колоннами. | Ключевое требование — отсутствие связей между колоннами. Для класса В допускается локальное сокращение шага до 6 х 6 м при сохранении эффективности. |
| 6 | Кровля комплекса | Малообслуживаемая, обогрев воронок и антиобледенение. | Малообслуживаемая, обогрев воронок и антиобледенение. | Малообслуживаемая, воронки и водосток с системой обогрева. | Конструкция крыши в обязательном порядке рассчитывается под актуальные пиковые снеговые нагрузки конкретного региона строительства. |
| 7 | Конструкция и тип пола | Промышленный бетонный с топпингом, антипылевое покрытие. | Промышленный бетонный с топпингом, антипылевое покрытие. | Промышленный бетонный пол с упрочненным верхним слоем. | Главным требованием для высших классов выступает сверхвысокая ровность (сверхплоский пол) с отклонением не более 15 мм на зону. |
| 8 | Расчетная нагрузка на пол | Не менее 7 тонн на один квадратный метр. | Не менее 6 тонн на один квадратный метр. | Не менее 4 тонн на один квадратный метр. | Параметр определяет предельную массу устанавливаемых стеллажных систем и высотных паллетных конструкций. |
| 9 | Высота уровня пола | Ровно 1,2 метра от планировочной отметки участка. | Ровно 1,2 метра от планировочной отметки участка. | Ровно 1,2 метра от планировочной отметки участка. | Высота фиксируется относительно отметки ±0,000 метров для обеспечения ровной стыковки с кузовами стандартного грузового транспорта. |
| 10 | Мезонин / антресоль | Высота от 5,7 м, глубина 9–12 м, нагрузка от 1,5 т/кв. м. | Высота от 5,7 м, глубина 9–12 м, нагрузка от 1,2 т/кв. м. | При наличии над зоной погрузки, нагрузка от 1,2 т/кв. м. | Допускается снижение несущей способности пола мезонина с учетом его целевого функционального использования в соответствии с проектом. |
| 11 | Доковооруженность | Автоматические ворота, доклевеллеры, докшелтеры, направляющие. | Автоматические ворота, доклевеллеры, докшелтеры, направляющие. | Ворота докового типа, регулируемые площадки, рампа с козырьком. | Допускается размещение ворот под углом 45 градусов при условии строгого соблюдения безопасных дистанций в зонах маневрирования. |
| 12 | Коэффициент оснащения доками | Не менее одного автоматического дока на каждые 660 кв. м склада. | Не менее одного автоматического дока на каждые 820 кв. м склада. | Не менее одного автоматического дока на каждые 1000 кв. м склада. | Незначительное уменьшение суммарного количества ворот может рассматриваться как допустимое, но отклонение не должно превышать 10%. |
| 13 | Организация движения | Минимум два въезда/выезда, высокая пропускная способность КПП. | Минимум два въезда/выезда, высокая пропускная способность КПП. | Обеспечение беспрепятственного въезда и регулируемый трафик. | Для земельных участков площадью более 3 гектаров один из двух обязательных въездов разрешается сертифицировать как пожарный. |
| 14 | Зона маневрирования | Глубина площадки перед доками не менее 38 метров. | Глубина площадки перед доками не менее 38 метров. | Глубина площадки перед доками не менее 36 метров. | При установке автоматических доковых ворот под углом 45 градусов требуемая глубина площадки уменьшается до 28 м (А/А+) и 27 м (В). |
| 15 | Парковочные зоны | Карман, отстойник на 1 м/м на 800 кв. м, легковой 1 м/м на 75 кв. м офисов. | Карман, отстойник на 1 м/м на 1000 кв. м, легковой 1 м/м на 100 кв. м офисов. | Наличие парковочных мест для грузовых и легковых автомобилей. | При эффективном автоматическом СКУД или наличии парковок рядом накопительный карман можно исключить. Для складов «последней мили» допуски выше. |
| 16 | Электроснабжение | Собственные ТП, 100% резервирование (ДГУ или два ввода). | Собственные ТП у каждого здания, резервирование для критических систем. | Резервирование мощностей, автономная или городская подстанция. | Все проектные решения по распределению мощностей должны быть выполнены в строгом соответствии со специальными правилами безопасности. |
| 17 | Водоснабжение и ЛОС | Наличие внутренних сетей водоснабжения, ЛОС и КОС по нормам. | Наличие внутренних сетей водоснабжения, ЛОС и КОС по нормам. | Наличие систем водоснабжения и водоотведения по нормам. | Локальные очистные сооружения и ливневая канализация проектируются в соответствии с экологическими регламентами региона. |
| 18 | Вентиляция | Приточно-вытяжная система (общеобменная вентиляция). | Приточно-вытяжная система (общеобменная вентиляция). | Наличие исправной системы вентиляции помещений. | Параметры кратности воздухообмена в складских зонах закладываются при условии обязательного соблюдения строительных норм проектирования. |
| 19 | Зарядные комнаты | Кислотные зарядные (от 20 кв. м на 10 000 кв. м) или гелевые посты. | Кислотные зарядные (от 20 кв. м на 10 000 кв. м) или гелевые посты. | Зарядные комнаты в каждом пожарном блоке комплекса. | Полное отсутствие изолированных зарядных комнат для кислотных АКБ признается допустимым при установке постов для гелевых/литиевых батарей. |
| 20 | Телекоммуникации | Оптоволоконные сети, два и более независимых провайдера связи. | Оптоволоконные сети, два и более независимых провайдера связи. | Наличие телефонных линий и стабильного интернет-канала. | Присутствие нескольких провайдеров необходимо для обеспечения полной отказоустойчивости систем управления складом (WMS). |
| 21 | Материал наружных стен | Сэндвич-панели от 4,4 м²·К/Вт, класс К0, степень от EI 30, FM Approved. | Сэндвич-панели с высокими теплоизоляционными характеристиками. | Сэндвич-панели или иные сертифицированные материалы. | Точная толщина сэндвич-панелей и утеплителя должна определяться расчетным путем в зависимости от климатической зоны строительства объекта. |
| 22 | Температурный режим | Системы ОВКВ, поддерживающие диапазон от плюс 16 до плюс 25 градусов. | Системы ОВКВ, поддерживающие диапазон от плюс 16 до плюс 25 градусов. | Наличие исправной системы отопления здания. | Указанный температурный режим является стандартным для сухих складов, требования не распространяются на мультитемпературные зоны. |
| 23 | Противопожарные системы | Автоматическая сигнализация, дымоудаление, спринклеры стандарта ESFR. | Автоматическая сигнализация, водяное пожаротушение, дымоудаление. | Автоматическая пожарная сигнализация, гидранты или СТУ. | Использование спринклерных систем с повышенной проливной способностью критично для защиты грузов при высотном стеллажном хранении. |
| 24 | Защита инженерных сетей | Защитные сооружения вокруг ключевых коммуникаций и узлов. | Защитные сооружения вокруг ключевых коммуникаций и узлов. | Выполнение базовых нормативных требований безопасности. | Обустройство массивных физических отбойников вокруг инженерных систем рекомендовано к обязательному исполнению девелоперами. |
| 25 | Энергоэффективность | LED-освещение, датчики движения, автоматика, теплоизоляция. | LED-освещение, датчики движения, автоматика, теплоизоляция. | Подлежит учету в совокупности параметров. | Данный критерий оценивается экспертами в комплексе с другими характеристиками энергопотребления, допускаются разумные отклонения. |
| 26 | Территория комплекса | Огороженная, круглосуточная охрана, СКУД, видеонаблюдение, асфальт. | Огороженная, круглосуточная охрана, СКУД, видеонаблюдение, асфальт. | Огороженная и круглосуточно охраняемая территория. | Допускаются разумные эксплуатационные отступления от плана благоустройства, если они не влияют на операционную деятельность логопарка. |
| 27 | Параметры АБК | Офисы, санузлы, раздевалки, серверные, столовая. Площадь от 5% склада. | Офисы, санузлы, раздевалки, серверные, столовая. Площадь от 5% склада. | Офисно-бытовые помещения при складе в составе комплекса. | Состав административно-бытового комплекса и его точная конфигурация могут корректироваться под штатное расписание конкретного резидента. |
| 28 | Системы управления (BMS) | Внедрена автоматизированная BMS, СКУД, профессиональная УК. | Наличие автоматизированных систем BMS и СКУД, управление через УК. | Профессиональное управление, для многоэтажных зданий — лифты от 3 тонн. | Отсутствие автоматизированной цифровой системы BMS не должно автоматически влечь за собой безусловное понижение класса индустриального объекта. |
Итоговое присвоение класса конкретному складу осуществляется экспертной комиссией на основе математического веса каждого параметра, где примечания выступают официальным регулятором спорных проектных ситуаций. Такой подход позволяет нам всесторонне оценивать операционную жизнеспособность логопарка, не уходя в избыточную бюрократию, но и не допуская компромиссов в вопросах безопасности и эффективности. Данная детализация наглядно демонстрирует, почему девелоперам не стоит использовать термин «класс А» в качестве обобщенного маркетингового лозунга. Любое критическое несоответствие в шаге колонн, высоте ферм или проливной способности спринклеров кардинально меняет экономику объекта.
Экономика паллетоместа и новые стандарты девелопмента
Для нас, как для авторов данной методологии, принципиально важно донести до участников рынка простую экономическую закономерность: размер имеет значение, но лишь в связке с безупречной инженерией. Переход проекта от компромиссного формата к полноценному классу А+ неизбежно влечет за собой увеличение капитальных затрат на этапе строительства, однако эта инвестиция окупается за счет кратного роста операционной эффективности. Современный складской комплекс — это не просто коробка из сэндвич-панелей, а высокотехнологичная машина для обработки грузов. Повышенная полезная высота в 12 и более метров в сочетании с оптимизированной сеткой колонн позволяет девелоперу разместить значительно больше уровней стеллажного хранения, увеличивая плотность паллетомест на один квадратный метр площади застройки. В итоге операционные издержки снижаются, а потенциальная арендная выручка с единицы площади растет.
Арендаторы в 2026–2027 годах также кардинально меняют подход к выбору объектов. Их фокус смещается с абстрактной стоимости аренды квадратного метра в год на реальную себестоимость хранения единицы товара и скорость оборачиваемости запасов. Наличие комплексной автоматизированной доковой инфраструктуры, оснащенной доклевеллерами, докшелтерами и направляющими для колес, гарантирует бесперебойную работу распределительного центра в круглосуточном режиме. Интеграция современных климатических систем (ОВКВ), поддерживающих постоянную температуру в диапазоне от плюс 16 до плюс 25 градусов, надежное резервирование электрических мощностей через собственные трансформаторные подстанции и внедрение автоматических систем пожаротушения стандарта ESFR становятся базовыми факторами конкурентоспособности крупного ритейла и 3PL-операторов.
Динамика рынка вынуждает девелоперов оперативно реагировать на новые запросы бизнеса. Из-за масштабного ввода новых площадей уровень вакантности качественного фонда в Алматинском регионе, концентрирующем около 60% складских запасов страны, незначительно скорректировался до 5,6%, что повлекло за собой закономерное рыночное выравнивание базовых арендных ставок до отметки в 58,3 тысячи тенге (120 долларов) за квадратный метр в год. Данная ситуация создает здоровые условия для долгосрочного планирования и защищает рынок от рисков мгновенного перегрева.
Географическая экспансия и знаковые инфраструктурные проекты
Мы с удовлетворением отмечаем, что новые жесткие стандарты проектирования уже находят свое практическое воплощение в крупнейших девелоперских проектах республики. Главным инфраструктурным флагманом региона выступает «Griffin Логопарк Алматы» площадью свыше 125 тысяч квадратных метров, реализуемый международным девелопером Griffin Partners при поддержке Евразийского банка развития, объем прямых инвестиций в который превышает 60,7 миллиарда тенге (125 миллионов долларов). Этот уникальный для класса А+ объект имеет стратегический доступ к кольцевой дороге БАКАД и трассе А3 на Китай, являясь ядром цифрового логистического хаба Алатау Сити. Одновременно с этим в Турксибском районе Алматы девелопер Дамиани готовит к вводу первую очередь высококлассного распределительного центра площадью 23 тысячи квадратных метров из общего запланированного объема в 37 тысяч квадратов.
Важнейшим трендом текущего года стал выход качественного индустриального девелопмента за пределы двух ключевых мегаполисов страны. В Костанае в ближайшее время стартует строительство первого полноценного складского комплекса класса А, который призван сформировать мощный логистический узел на стратегическом северном направлении. В Астане акцент смещается в сторону строительства гибких форматов light industrial, ориентированных на нужды малого и среднего торгового бизнеса, а также на логистику последней мили. Мы убеждены, что именно появление таких технологически безупречных проектов, спроектированных в строгом соответствии с нашими методическими рекомендациями, сформирует устойчивый евразийский логистический каркас и задаст правильные ориентиры для инвесторов на годы вперед.
Комментарии (0)