Напряженная ситуация с логистической инфраструктурой на территории Российской Федерации и риски повреждения крупнейших распределительных узлов вынуждают маркетплейс Wildberries искать «безопасную гавань» для хранения товаров своих селлеров. Выбор пал на Казахстан, однако рамочный запрос компании на одномоментную аренду 100 тысяч квадратных метров складских помещений высветил главный структурный дефицит индустриального сектора республики.
Аналитическая служба Yestate сопоставила ключевые метрики рынка. Общая емкость качественных индустриальных объектов страны оценивается в 2,4 миллиона квадратных метров. При этом свободный объем равен примерно 130 тысячам квадратов, а вакантность находится на уровне 5,5 процента. Очевидный вывод состоит в том, что готового монолитного логистического хаба класса А нужного масштаба в стране физически нет, а свободные площади раздроблены на небольшие блоки по разным городам. Из этого вытекает гипотеза о том, что гигант электронной коммерции либо начнет высасывать с рынка все мелкие локации, провоцируя дефицит для казахстанского FMCG-сектора, либо перейдет к гибридным схемам и капитальной стройке под свои требования.
Вопрос Yestate: Как этот ажиотаж отразится на локальном бизнесе? Если маркетплейс не найдет единый хаб и начнет забирать с рынка доступные мелкие и средние блоки, не спровоцирует ли это жесткий дефицит и новый скачок арендных ставок уже для наших казахстанских ритейлеров и логистов? Как маркетплейс может закрыть эту потребность прямо сейчас?
Ответ Станислава Ахмедзянова, управляющего партнера IBC Global:
«Если маркетплейс не найдет единый хаб и начнет забирать свободные мощности, на нашем языке это называется «пылесосить» свободные блоки. Это спровоцирует жесткий дефицит, но прежде всего низкая вакансия рождает на рынке новые механизмы, когда стороны договариваются о сделках заранее. Для локального бизнеса это означает необходимость более раннего планирования, ведь подписав контракт сейчас, через 14 месяцев можно гарантированно получить свой новый блок. Данная ситуация спровоцирует не ажиотажный скачок арендных ставок, а их справедливое изменение исходя из инфляции и ситуации на рынке капитала.
Прямо сейчас маркетплейс может закрыть эту потребность только через гибридную схему. Это будет сборка из мелких блоков в Астане, Алматы и Шымкенте с параллельным привлечением 3PL-операторов и региональных кросс-доков. На рынке Казахстана такого масштабного объединения еще не было, но это единственный оперативный путь на период подписания Built-to-Suit контрактов и собственных строек».
Риск ценовых спекуляций и реакция локальных девелоперов
Второй вывод редакции Yestate касался психологического состояния рынка. Известие о прибытии крупного игрока с колоссальным бюджетом традиционно провоцирует владельцев коммерческих объектов на пересмотр коммерческих условий. Мы предположили, что арендные ставки, которые за последний год стабилизировались на отметке 5 180 тенге за квадратный метр в месяц для класса А, могут начать неконтролируемый рост на фоне слухов о дефиците.
Вопрос Yestate: Константин, как данный запрос повлияет на ценники локальных складов и готовы ли члены вашей ассоциации объединить усилия, чтобы создать консолидированное предложение для закрытия потребностей маркетплейса?
Ответ Константина Глушко, представителя ассоциации Qazproperty и компании PMG:
«Маркетплейсы вряд ли будут рассматривать разрозненные мелкие варианты, поскольку это невозможно вписать в стандартную логику их работы. Однако скачок цен точно будет, так как подобный запрос существенно подогревает рынок. Спекуляции в текущих реалиях будут однозначно.
Создание консорциума для стройки возможно только силами крупнейших игроков, так как в профильных ассоциациях в основном состоят структуры, которые эксплуатируют уже готовые здания. При этом я бы не сказал, что никто из застройщиков не захочет взять такой объем за раз. Это вопрос жесткости условий. Даже наша компания PMG готова откликнуться на этот запрос, у нас есть и подходящие земельные участки, и готовые площади. Но главный вопрос заключается в том, как будет закрыт риск того, что все понимают временный характер этого размещения. Сам факт присутствия игрока на рынке — это положительный сигнал, который не позволит рынку чрезмерно бесконтрольно разгонять ставку».
Формат Built-to-Suit и юридические гарантии от раннего ухода
Третий вывод нашей редакции касается долгосрочного строительства. Если единственный выход для маркетплейса — возведение здания формата Built-to-Suit (строительство под заказчика), то главным барьером становится страх казахстанского инвестора остаться с пустующим гигантским зданием. В условиях, когда строительство объекта на 100 тысяч квадратных метров требует миллионных инвестиций в инженерную инфраструктуру и сети, девелоперы опасаются ухода арендатора после стабилизации геополитической обстановки в регионе.
Вопрос Yestate: Готовы ли казахстанские девелоперы сегодня строить крупные объекты под конкретных заказчиков на 50–100 тысяч квадратных метров и какие финансовые требования они выдвигают?
Ответ Романа Пака, директора IBC Global по Центральной Азии:
«Каждый девелопер, у которого есть земельный участок под складские объекты такого объема, с нетерпением ждет любой BTS-контракт — это своего рода «Святой Грааль» рынка. За последнее время таких крупных клиентов на рынке не было, но подобный спрос будет сопровождаться значительными льготами и финансированием со стороны институтов развития. Проблем с участками, инвестициями и поддержкой со стороны местных администраций в Казахстане нет.
По финансовым условиям контракты заключаются на срок от 7 до 10 лет с банковскими гарантиями, жесткими требованиями к срокам ввода в эксплуатацию и подтвержденным опытом девелопера. Индексация ставки привязывается к инфляции и составляет порядка 4–8 процента в год. В Казахстане практикуются каникулы по индексации, но в целом все ориентируются на средние показатели последних лет».
Вопрос Yestate: Какой финансовый или юридический механизм мог бы убедить казахстанских застройщиков зайти в проект такого масштаба и нивелировать риск внезапного ухода арендатора?
Ответ Станислава Ахмедзянова и Константина Глушко:
Станислав Ахмедзянов: «Риск внезапного ухода всегда нивелируется жесткими штрафными санкциями, банковскими гарантиями на неуход и условием нерасторжимости договора на определенный период, например на 3 года, 5 или 10 лет. В проектах Built-to-Suit такого масштаба прекрасной защитой выступает опцион на выкуп — когда после определенного периода наступает возможность или обязанность выкуп объекта заказчиком. Для девелопера это гарантированный и удобный выход из инвестиций».
Константин Глушко: «Предварительный или основной договор на выкуп объекта после ввода в эксплуатацию и безотзывная банковская гарантия. Этим набором инструментов вопрос риска закрывается полностью».
География распределения: где именно строить новые хабы
Анализируя географию присутствия ритейлера, редакция задалась вопросом об идеальной локации для дополнительных распределительных мощностей. По заявлениям пресс-службы RWB, компания уже ведет строительство логистического объекта площадью более 100 тысяч квадратных метров в Алматы и возводит комплекс на 160 тысяч квадратов в Астане. В связи с этим возникает логичный вопрос о целесообразности концентрации дополнительных площадей исключительно в двух мегаполисах.
Вопрос Yestate: Где территориально должен располагаться новый распределительный центр и рассматривают ли крупные e-commerce операторы распределение своих мощностей по вторичным хабам вроде Шымкента, Актобе или Караганды?
Ответ Романа Пака, директора IBC Global по Центральной Азии:
«Мы ожидаем запросы от крупных операторов по распределению их потоков на существующие объекты внутри Казахстана, а в перспективе — и в Ташкенте, и в Бишкеке. Компаниям нужна «безопасная гавань», которая даст гарантию сохранности товара, сохранения логистических потоков и сроков поставки, чтобы деятельность не прерывалась.
Здесь речь не о конкретном городе, а о географии в целом — распределении по равноудаленным друг от друга населенным пунктам, чтобы максимально сократить сроки доставки до конечного покупателя».
Форс-мажоры с БПЛА и перспективы формата Light Industrial
В завершение редакция Yestate проанализировала институциональные изменения рынка. Если поводом для переноса складов стали удары беспилотников и отказы российских страховщиков покрывать эти убытки, то подобная практика должна неизбежно трансформировать и казахстанские договоры аренды. Параллельно мы оценили, способны ли небольшие производственно-складские объекты формата Light Industrial сгладить дефицит площадей для мелкой сортировки.
Вопрос Yestate: Появляются ли в договорах аренды казахстанских складов форс-мажорные оговорки, связанные с геополитическими рисками и атаками БПЛА, и способен ли формат Light Industrial закрыть часть потребностей маркетплейса?
Ответ Романа Пака, директора IBC Global по Центральной Азии:
«В казахстанских контрактах разговоров о специальных оговорках по БПЛА фактически не было, все договоры имели базовое наполнение. Однако с учетом новых опасностей ситуация изменится. Нормативно-правовая база по страхованию сейчас только формируется, и туда гарантированно будут включаться геополитические риски и военные действия. В результате требования к пожарной безопасности будут ужесточаться, а страховые коэффициенты расти.
Что касается формата Light Industrial, то он не сможет закрыть потребности в реформатировании складов. На рынке Центральной Азии этого формата сейчас фактически нет. Наш рынок пока не имеет европейской универсальности и ориентирован на объекты, которые продаются целиком, а не делятся на множественную мелкую нарезку под небольших арендаторов. Поэтому потенциальных площадей такого типа, способных помочь маркетплейсу, на локальном рынке практически нет».
Стресс-тест для девелопмента: итоги аналитического разбора
Крупнейшим e-commerce операторам предстоит сложный маневр между оперативной гибридной сборкой мелких площадей и долгими переговорами о запуске капитальных проектов Built-to-Suit. В свою очередь, для отечественных застройщиков, ритейлеров и логистов этот прецедент означает окончательный переход к долгосрочному планированию, внедрению строгих безотзывных гарантий и появлению новых, более жестких страховых стандартов.
Ситуация наглядно показала, что казахстанский рынок коммерческой недвижимости готов осваивать колоссальные объемы инвестиций и спасать логистические цепочки международных гигантов, но делать это девелоперы будут исключительно на своих условиях, надежно защищая локальный капитал от любых геополитических турбулентностей.
Частые вопросы
Комментарии (0)