Улицы современных городов часто выглядят перегруженными, а общественные пространства остаются неухоженными. Журналист и аналитик Томас Пуэйо в своей работе утверждает, что причина кроется не в отсутствии компетенций у архитекторов, а в фундаментальном дисбалансе стимулов. По его мнению, все проблемы градостроительства сводятся к вопросу распределения собственности. Ключевой проблемой выступает фрагментация владения, которая порождает классическую трагедию общего имущества. Когда каждый участок земли или квартира принадлежит отдельному владельцу, он стремится максимизировать ценность исключительно своего локального угла, игнорируя или даже нанося ущерб общему контексту района.
Трагедия общего имущества на примере Сингапура
Автор иллюстрирует эту проблему на примере исторического рынка Lau Pa Sat в Сингапуре. Это здание 1894 года постройки является важнейшим центром общественной жизни, вокруг которого расположено около 25 современных небоскребов. Их высокая капитализация во многом обусловлена именно близостью к этому аутентичному пространству. Если владелец участка решит снести исторический рынок и возвести на его месте 26 небоскреб, он получит колоссальную личную прибыль. Однако простая математика показывает разрушительность такого подхода для всего района. Добавление 1 нового здания увеличит общую стоимость территории примерно на 4 процента. Но исчезновение главного общественного центра приведет к тому, что все окружающие объекты значительно потеряют в цене. В итоге локальная оптимизация приносит сверхприбыль 1 лицу, но делает общую среду беднее и менее ценной для всех остальных участников рынка.
Я насчитал около 25 небоскрёбов вокруг этого торгового центра. Их ценность во многом обусловленаблизостью к нему.Этот торговый центр — не только одно из старейших викторианских сооружений Юго-Восточной Азии, но и центр местной жизни, где сотни тысяч сингапурцев пьют кофе и ежедневно завтракают, обедают и ужинают. Это делает окружающие небоскрёбы ещё более ценными! Замена торгового центра небоскребом может принести немалую прибыль. Допустим, добавление 26-го небоскреба увеличит стоимость района на 1/26, или чуть меньше 4%. Но все окружающие здания значительно потеряют в стоимости — вероятно, больше 4%. Допустим, на 10% от стоимости каждого здания, что эквивалентно стоимости 2,5 небоскребов. В итоге, при добавлении одного небоскреба, стоимость района уменьшитсяпримернона 1,5 небоскреба.
Томас Пуэйо,«The Fundamental Problem With Urbanism»
Дисфункция регуляторов и объединений собственников
Традиционные механизмы координации общего пространства неизбежно терпят неудачу из-за размытой ответственности. Ни один из регулирующих государственных органов не заинтересован в прямом финансовом успехе конкретного проекта так, как его владелец. Представители муниципалитетов несут ответственность, которая гораздо шире и абстрактнее целей частного застройщика. Они по умолчанию избегают сложных решений и не одержимы финансовой оптимизацией конкретного участка. Узкая специализация городских экспертов, где каждый отдел отвечает только за свой сектор вроде дорог или вывоза мусора, не позволяет им видеть комплексную ценность всего района.
С другой стороны, сами сообщества жителей также не справляются с этой задачей. У людей банально не хватает времени и профессиональных знаний для качественного управления. В реалиях Казахстана юридические ограничения позволяют объединениям собственников имущества работать только в пределах своих дворов, не затрагивая улицы или скверы. Решения часто принимаются через неэффективные демократические механизмы, закрепляя тиранию большинства и позволяя отдельным жильцам улучшать свой быт за счет общих интересов.
Смена парадигмы и район как единая корпорация
Решение, которое предлагает исследователь, выглядит радикально. Чтобы задействовать реальную силу рынка, необходимо отказаться от прямого владения жильем и передать целые районы в собственность профессиональных управляющих компаний. Идеальным масштабом для такого управления является именно уровень района. В этой модели единый оператор вынужден постоянно улучшать качество жизни, чтобы сохранять конкурентоспособность. Принцип заимствован у успешных торговых центров, где владелец тщательно следит за чистотой коридоров и готов сдавать площади якорным арендаторам в убыток, если это повышает общую привлекательность и капитализацию всего актива.
Резидент в статусе акционера
Концепция предлагает заменить прямое владение квартирой на долевое владение всем районом. Вместо покупки бетонной коробки резидент приобретает акции управляющей компании. Эта ценная бумага дает право на проживание и делает человека финансово заинтересованным в росте стоимости всей локации. Сегодня житель часто блокирует любую новую стройку по соседству, так как она приносит лишь шум и пыль. В модели акционера он будет приветствовать возведение новых качественных объектов, поскольку они увеличат капитал компании и стоимость его личного портфеля. Управление общими пространствами при этом переходит к профессионалам, чей заработок напрямую зависит от повышения общей ценности района.
Очевидно, что в реальности не все дома будут иметь одинаковую стоимость. Полагаю, существует механизм торгов, подобный фондовому рынку, который определяет, какую долю владения RealCorp вы получаете от владения конкретным домом. Также полагаю, что есть компонент права собственности и компонент арендной платы, или, может быть, арендная плата эквивалентна налогам, я не уверен. Этот вопрос стоит изучить подробнее.
Томас Пуэйо, «The Fundamental Problem With Urbanism»
Резумируя модель резидента-акционера по Томасу Пуэйо:
- Вместо того чтобы покупать дом, вы покупаете акции компании, которой принадлежит весь район.
- Эти акции делают вас финансово заинтересованным в росте стоимости всего района, а не только вашей квартиры.
- Стимулы выровнены: Вы будете заинтересованы в строительстве новых зданий по соседству, так как это увеличит общую стоимость ваших акций. Управление общими пространствами будет передано профессионалам, которые «целыми днями думают о том, как повысить ценность всего района, ведь если они это сделают, то и заработают».
- Профессионалы, а не непродуктивные собрания жильцов, будут целыми днями думать о том, как повысить ценность района, потому что от этого напрямую зависит их заработок.
Аналитика Yestate и перспективы для Казахстана
С точки зрения экономики и теории стимулов концепция акционера вместо собственника выглядит безупречной. Однако ее реализация на постсоветском пространстве сталкивается с серьезными культурными вызовами. В Казахстане право на прямое физическое владение недвижимостью является фундаментальной ценностью. Психологически крайне сложно заменить статус полноправного хозяина на позицию арендатора и акционера. Кроме того, создание юридического механизма, позволяющего использовать такую долю в компании как залог для классической ипотеки, потребует полной реформации гражданского законодательства.
Несмотря на утопичность полного внедрения этой модели прямо сейчас, ее базовый принцип абсолютно применим. Увязка долгосрочной прибыли девелопера с качеством общественных пространств является ключом к успешному градостроительству. Проекты, где застройщик сохраняет значительную долю владения в коммерческих площадях и инфраструктуре, демонстрируют наилучшие результаты. Анализ подчеркивает критическую важность концепции единого оператора. Девелоперам необходимо интегрировать идею долгосрочного управления в свою бизнес-модель. Проект становится по-настоящему успешным только тогда, когда его создатель имеет прямую финансовую заинтересованность в поддержании высокого качества жизни на своей территории спустя долгие годы после сдачи объектов в эксплуатацию.
Модель Пуэйо служит скорее идеальной точкой отсчета, к которой следует стремиться, усиливая финансовую ответственность девелоперов за создаваемый ими урбанистический продукт.
Это, безусловно, смелая экономическая и градостроительная фантазия! Кто знает, может, в эпоху цифровизации и токенизации недвижимости, мы и увидим «RealCorp» на рынке. Но пока эта концепция остается точкой на горизонте, нам необходимо трезво взглянуть на реальные условия, с которыми сталкивается казахстанский рынок.
Анализ Пуэйо подчеркивает критическую важность концепции единого оператора и долгосрочной перспективы для рынка недвижимости Казахстана. Успех проекта зависит от создания общественной ценности, что требует стимулов, выходящих за рамки быстрой продажи квартир. Девелоперам необходимо интегрировать концепцию долгосрочного владения частью инфраструктуры в свою бизнес-модель, чтобы гарантировать жизнеспособность и рост стоимости всего района.
Подводя итог, можно сказать, что фундаментальная проблема урбанизации заключается в дисбалансе стимулов: существует трагедия общин, когда прямое владение жильем создает множество общественных пространств, до которых никому нет дела. Чтобы решить эту проблему, нам следует отказаться от прямого владения жильем и передать компании в собственность целые районы, высвободив тем самым силу рынка для улучшения нашего урбанизма, поскольку компании будут заинтересованы (то есть, в деньгах) в том, чтобы сделать жизнь в городе прекрасной.
Томас Пуэйо, «The Fundamental Problem With Urbanism»
Проект становится по-настоящему успешным, когда его владелец заинтересован в денежном выражении в том, чтобы сделать жизнь в нем прекрасной. Девелоперам необходимо интегрировать концепцию долгосрочного владения частью инфраструктуры в свою бизнес-модель, чтобы гарантировать жизнеспособность и рост стоимости всего района.
Комментарии (0)