В рамках спецпроекта «Кто строит города» руководитель проектов IBC Global Айдар Шайкенов разбирает эволюцию складской недвижимости Казахстана. Узнайте, почему 70 процентов итоговой стоимости проекта закладывается на этапе идеи и какие новые форматы логистических хабов будут востребованы индустрией в ближайшее десятилетие.
Рынок коммерческой и индустриальной недвижимости Центральной Азии проходит этап фундаментальной трансформации. Эпоха стихийной застройки уступает место выверенным концепциям, строгим международным стандартам и глубокой аналитике грузопотоков. Сегодня склад перестал быть утилитарным помещением, превратившись в высокотехнологичный инфраструктурный узел.
В рамках специального проекта Yestate «Кто строит города», приуроченного ко Дню строителя, мы поговорили с руководителем проектов IBC Global Айдаром Шайкеновым. Разбираем процесс внедрения единой классификации складских объектов, финансовые риски на этапе выбора локации и ключевые компетенции, необходимые подрядчикам для возведения роботизированных логистических парков.
Вопрос Yestate: IBC Global оценивает объекты недвижимости через призму инвестиционной привлекательности и строгих требований международного бизнеса. Если посмотреть на динамику последних лет, насколько сильно выросло качество строительства коммерческой недвижимости в нашем регионе, и успевают ли местные застройщики за растущими запросами крупных транснациональных арендаторов?
Айдар Шайкенов: За последние годы качество складов в Казахстане значительно выросло. Сегодня на рынке функционируют объекты, способные удовлетворить строгие технические требования даже самых взыскательных международных операторов. Мы фиксируем порядка 730 тысяч квадратных метров таких площадей, что составляет около трети от общего предложения. Это качественные склады класса А, с которыми мы активно работаем.
Еще три-четыре года назад рынок складской недвижимости Центральной Азии был крайне фрагментированным. Единых требований не существовало, и каждый девелопер возводил объекты по собственным внутренним стандартам. На практике это означало, что склад, заявленный собственником как класс А, часто не дотягивал даже до категории В по конструктиву и инженерным решениям.
Переломным моментом стал 2025 год, когда в рамках Central Asia Warehouse Summit (CAWS) мы сформировали и утвердили единый стандарт классификации складских объектов. Мы провели аналитический срез и пересчитали рынок, четко определив, какому реальному классу соответствует каждый объект. Благодаря этому игроки осознали ценность независимой объективной оценки, а правила игры стали едиными для всех, исключив возможность манипуляций с классностью зданий.
Вопрос Yestate: Мировая практика показывает, что финансовый успех любого коммерческого объекта закладывается еще до выхода экскаваторов на площадку. Опираясь на ваш огромный опыт, насколько важна сегодня совместная работа девелоперов, строителей и консультантов на этапе разработки концепции, и как эта синергия влияет на итоговую капитализацию готового здания?
Айдар Шайкенов: Эта синергия критически важна. Профессионального консультанта необходимо подключать на самом раннем этапе идеи, еще до выбора участка. Локация определяет судьбу склада, и ошибки на этой стадии впоследствии невозможно исправить без потерь во времени и деньгах. Даже на дефицитном рынке можно построить объект, который окажется совершенно невостребованным.
Консультант анализирует географию уже сформированных грузопотоков и перспективные направления, помогая девелоперу выбрать оптимальный участок. Транспортная доступность выступает здесь важнейшим параметром. Далее, опираясь на реальный спрос, мы формируем конкретные технические требования: конфигурацию здания, специализацию, количество доковых ворот, минимальную площадь блоков, а также правильно сажаем объект на участке с учетом парковочных и разворотных зон. Мы сопровождаем проект вплоть до строительных работ и поиска арендаторов.
Любое изменение, внесенное на стадии концепции, обходится в 15–50 раз дешевле аналогичной корректировки уже на строительной площадке. До 70 процентов итоговой стоимости логистического комплекса закладывается решениями, принятыми на первоначальных этапах. Ранний вход консультанта в проект гарантирует верную локацию, правильную конфигурацию под спрос и, как следствие, высокую капитализацию на выходе. Параллельно ведется поиск арендаторов, что минимизирует издержки и риск простоя готовых площадей.
Вопрос Yestate: Рынок коммерческой и индустриальной недвижимости переживает серьезную трансформацию: активно развиваются современные склады класса А, гибридные офисы и индустриальные парки. Какие новые профессиональные вызовы эта эволюция форматов ставит перед строительной отраслью, и к чему нужно быть готовыми подрядчикам, чтобы возводить действительно востребованные бизнесом объекты?
Айдар Шайкенов: Для нас эволюция форматов — это не вызов, а масштабная возможность. Появление новых типологий на складском рынке сродни появлению новых видов в природе: процесс абсолютно естественный и жизненно необходимый. Рынку остро требуются мультитемпературные склады, объекты последней мили, форматы light industrial, dark kitchen, городские распределительные и фулфилмент-центры. Развитие этой инфраструктуры напрямую работает на логистику компаний, снижение издержек и повышение качества товаров для конечного потребителя.
Без узкой пространственной специализации невозможно обеспечить качественную доставку продуктов питания, одежды или медикаментов. Фармацевтическая отрасль требует лицензированных объектов со своими строгими температурными режимами. Мы не просто наблюдаем за этим трендом, но и активно его поддерживаем. Осенью на нашем саммите CAWS мы анонсируем новый, уникальный для Казахстана индустриальный объект, который станет прямым ответом на этот запрос рынка.
Вопрос Yestate: Как международные консультанты, вы видите глобальную картину рынка и передовые стандарты развития недвижимости. В преддверии профессионального праздника, какие ключевые компетенции и подходы, по вашему мнению, помогут нашим строительным компаниям успешно реализовывать проекты международного уровня в ближайшее десятилетие?
Айдар Шайкенов: Прежде всего, хочется выразить глубокое уважение строителям в их профессиональный праздник. Без их созидательного труда ни один наш аналитический прогноз не обрел бы форму реального здания.
Если говорить о необходимых качествах, то ключевым становится профессиональное любопытство. Современный склад класса А давно перестал быть просто коробкой из бетона и металла. Сегодня это высокотехнологичный объект, напоминающий космический корабль: автоматические системы погрузки, роботизированные конвейеры, WMS-системы управления и сложные энергосберегающие решения. Построить такой комплекс по старым лекалам невозможно, поэтому требуется открытость к новым знаниям и технологиям.
Второе важнейшее качество — умение работать в команде. Возвести современный логистический хаб в одиночку невозможно. Именно связка «девелопер — строитель — консультант» дает сегодня наилучший результат. На рынке Казахстана уже работают компании, демонстрирующие по-настоящему высокий уровень профессионализма. В рамках саммита мы ежегодно представляем рейтинг крупнейших собственников качественной складской недвижимости, у которых определенно есть чему поучиться. Строительным компаниям, нацеленным на реализацию проектов международного уровня, стоит изучать опыт лидеров, перенимать передовые подходы и выстраивать плотное партнерство с профильными консультантами.
Видеоверсия ответов на вопросы и поздравления от Айдара Шайкенова в рамках спецпроекта «Кто строит города» транслируется в официальном Instagram-аккаунте Yestate.
Частые вопросы
Комментарии (0)