Масштабные изменения законодательства, трансформация ипотечного кредитования и цифровизация разрешительных процедур создают совершенно новую реальность для девелоперов Казахстана. Отрасль переживает этап жесткой регуляторики, требующей от профессионального сообщества быстрой адаптации и постоянного диалога с государственными органами.
В рамках специального проекта Yestate «Кто строит завтра» мы поговорили с вице-президентом Ассоциации застройщиков Казахстана (АЗК) Викторией Тен. Обсуждаем компромиссы в долевом строительстве, механику работы реестра недобросовестных девелоперов и прогнозы по снижению объемов запуска новых проектов.
Yestate: Ассоциация последовательно борется за чистоту рынка и строгие правила работы. Учитывая продолжающуюся работу по искоренению серых схем и незаконной застройки, какие системные шаги необходимо предпринять профессиональному сообществу сегодня, чтобы окончательно цивилизовать отрасль и обеспечить равные условия для всех девелоперов?
Виктория Тен: За последние годы было предпринято много важных шагов для очищения рынка и приведения его в те рамки, которые изначально задумывались государством. Серьезному ужесточению подверглась сфера долевого участия в жилищном строительстве: принят ряд норм, усиливающих административную ответственность и регулирующих порядок вхождения на рынок. Буквально недавно был принят новый Строительный кодекс, который ужесточает контроль и надзор за процессами возведения объектов. Ранее в регионах складывалась различная правовая практика, и органы государственного архитектурного контроля могли вести работу совершенно по-разному. Сейчас эта стихийность устраняется. Важной новеллой для сферы стало введение реестра недобросовестных застройщиков. На сегодняшний день он уже действует и будет постепенно развиваться, охватывая компании, допускающие грубые нарушения или уличенные в мошенничестве.
Yestate: Если говорить о механике работы этого реестра, за какие конкретно нарушения девелопер сегодня гарантированно попадает в список, и каковы главные юридические или бизнес-последствия для такой компании?
Виктория Тен: С 1 июля 2026 года в Казахстане официально заработал реестр недобросовестных застройщиков — механизм закреплён Типовыми правилами, утверждёнными приказом и.о. министра промышленности и строительства от 5 июня 2026 года №286. Гарантированных оснований для включения в реестр на сегодня всего два, и оба они судебные, а не административные. Первое — вступивший в законную силу судебный акт о сносе самовольно возведённого многоквартирного или индивидуального жилого дома. Второе — вступивший в законную силу приговор по статье 190 Уголовного кодекса, то есть по мошенничеству. Механизм построен предельно консервативно: попасть в реестр можно не по решению местного исполнительного органа или на основании жалоб дольщиков, а только тогда, когда суд уже вынес окончательное решение.
Последствия для бизнеса наступают очень серьезные. Главное из них — компания, попавшая в реестр, на три года полностью лишается права привлекать деньги физических и юридических лиц. Исполнительный орган обязан уведомить застройщика о включении в течение трёх рабочих дней, а сама информация публикуется в открытом доступе на ресурсе Единого оператора жилищного строительства. Таким образом, репутационные потери наступают одновременно с юридическими ограничениями. Выйти из реестра можно по истечении трёхлетнего срока, в случае отмены исходного судебного акта, либо если суд признает незаконным само решение о включении. Важно отметить, что решение о включении можно обжаловать в рамках Административного процедурно-процессуального кодекса, но сама подача жалобы не приостанавливает действие включения в реестр, и застройщик остаётся под ограничением, пока идёт судебное разбирательство.
Yestate: Трансформация ипотечных программ и изменение макроэкономических условий бросают серьёзный вызов экономике строительных проектов. Как добросовестные застройщики адаптируются к смещению спроса, и какие альтернативные финансовые инструменты могут стать надёжным драйвером развития девелопмента в ближайшие годы?
Виктория Тен: Это действительно серьезный вызов, так как получить ипотечный заем сегодня стало в два раза тяжелее по сравнению с прошлым годом из-за новых правил регулирования долговой нагрузки граждан. При этом себестоимость строительства постоянно растет, цены остаются на высоком уровне, а покупательская способность за ними не успевает. Чтобы поддержать спрос, застройщики разрабатывают большое количество совместных партнерских программ с банками, помогая клиентам решить главную проблему — отсутствие достаточного первоначального взноса. Рынок также поддерживают инициативы Отбасы банка, включая инструменты исламского финансирования, ожидаемый запуск программы «Умай» и выдачу «зеленой» ипотеки. Компании, обладающие финансовой подушкой, активно предлагают лояльные условия напрямую, такие как рассрочки и механизмы аренды с правом выкупа.
Yestate: Защита интересов строительного бизнеса требует постоянного взаимодействия с профильными ведомствами. Насколько успешно сегодня удаётся находить компромиссы при обсуждении новых градостроительных норм, и какие текущие инициативы АЗК имеют стратегическое значение для развития всей индустрии?
Виктория Тен: Ассоциация уже более двадцати лет продвигает инициативы на государственном уровне, закрывая основные «боли» отрасли. В процессе обсуждения Строительного кодекса удалось достичь важных компромиссов в сфере долевого участия: наряду с новыми требованиями появились и послабления, например, снижение порога по наличию собственных средств и требуемому опыту в квадратных метрах.
Остро стоят вопросы налогообложения и цифровизации. АЗК активно транслирует проблему исключения оборотов с компаниями на специальном налоговом режиме из вычетов для предприятий на общеустановленном режиме, что наносит серьезный урон взаиморасчетам девелоперов с подрядчиками. В сфере цифровизации вводится новый единый Q-портал, меняющий процедуры получения техусловий и архитектурно-планировочных заданий, что требует перестройки процессов. Еще одна стратегическая инициатива — сокращение сроков государственной экспертизы. Сейчас для проектов второй категории сложности этот срок доходит до сорока пяти дней, тогда как в соседних странах процедура занимает двадцать-тридцать дней, и мы добиваемся оптимизации этого регламента.
Yestate: Август в строительной отрасли традиционно проходит под знаком профессионального праздника. Подводя итог нашей беседе, что бы вы хотели пожелать коллегам, которые ежедневно формируют облик наших городов?
Виктория Тен: В последние годы на рынке складывается достаточно сложная ситуация. Колебания стоимости трудовых ресурсов и налоговые изменения, такие как возврат НДС при реализации жилья, сильно ударили по строительной отрасли. Уже в этом году мы наблюдаем уменьшение количества стартов новых проектов. Несмотря на эти барьеры, остается только восхищаться теми участниками рынка, которые остаются на плаву, развиваются и предлагают высокое качество. Девелоперы не снижают планку: они улучшают технологии, возводят домостроительные комбинаты и реализуют интересные концепции не только в Астане и Алматы, но и в Шымкенте, а также в регионах. Я хочу пожелать коллегам удачи, энергии и ресурсов для воплощения задуманного в реальность. Главное в текущих условиях — продолжать жить, развиваться и предоставлять жителям заветные квадратные метры на максимально благоприятных условиях.
От редакции:
Ужесточение строительного законодательства и внедрение реестра недобросовестных застройщиков маркируют переход рынка недвижимости к новой, более прозрачной и регламентированной эпохе. Способность девелоперов адаптироваться к правилам Q-портала и новым ипотечным реалиям станет ключевым фактором выживания бизнеса в ближайшие годы. Редакция Yestate благодарит Викторию Тен и Ассоциацию застройщиков Казахстана за конструктивный диалог. Читайте другие интервью с лидерами отрасли в нашем специальном проекте «Кто строит завтра».
Частые вопросы
Комментарии (0)