Вот отформатированный и переведенный на русский язык транскрипт вебинара: Лорен Мэйор: Добро пожаловать на вебинар "На скамейке в парке" (On the Park Bench). Вы можете оставить свой отзыв по адресу www.tinyurl.com/OTPBfeedback. Присоединяйтесь к нам на предстоящих вебинарах "На скамейке в парке". Во вторник, 2 апреля, мы приглашаем вас на Форум авторов "Городские границы". Присоединяйтесь к автору Меган Кимбалл, чтобы обсудить ее новую книгу "Городские границы: Инфраструктура, неравенство и будущее американских автомагистралей". Вы можете зарегистрироваться онлайн на cnu.org/resources/on-the-park-bench. Также открыта регистрация на 32-й ежегодный Конгресс CNU. CNU 32 пройдет в Цинциннати, Огайо, с 15 по 18 мая 2024 года. Это главное национальное мероприятие, объединяющее политиков, планировщиков, городских дизайнеров, девелоперов, активистов и многих других для обсуждения тенденций и вызовов, связанных с развитием сообществ. Вы можете узнать больше и зарегистрироваться до закрытия льготных тарифов для ранних пташек на cnu.org/cnu32. А теперь к сегодняшнему вебинару. К нам присоединился Джейсон Кинг. Джейсон Кинг — директор Dover Kohl Partners и главный автор более 200 планов для городов, поселков, районов и коридоров, а также директор проектов. Джейсон является автором двух книг: "Планировщик климата: Преодоление сопротивления местным планам смягчения последствий и адаптации" и "Планировщик справедливости: 5 инструментов для содействия экономическому развитию со справедливыми результатами". Диана — соучредитель и партнер Able City, архитектурно-градостроительной фирмы в Южном Техасе. Ее опыт работы в совете директоров Bethany House of Laredo, агентства, предоставляющего приют и питание нуждающимся членам сообщества, углубил ее интерес к государственной политике, социальной справедливости, городскому дизайну и изучению взаимосвязи между застроенной средой и психическим здоровьем. Сейчас она проживает в Сан-Антонио. Кесси Эстол, уроженка Гаити, — увлеченный градостроитель и дизайнер. Ее образовательный путь начался со степени бакалавра архитектуры и городского планирования во Флоридском Атлантическом университете. Опираясь на этот фундамент, она получила степень магистра городского и регионального планирования, углубив свое понимание землепользования, транспорта и динамики сообществ. С момента присоединения к команде Dover Kohl Partners в 2021 году Кесси является неотъемлемой частью многочисленных проектов городского дизайна: от мастер-планирования новых сообществ до обновления муниципальных кодексов. Она привносит креативность, эмпатию и приверженность справедливости в каждое начинание. Ее работа выходит за рамки чертежей и правил зонирования; она направлена на создание пространств, которые находят отклик у людей, способствуют связям и улучшают качество жизни. А я — Лорен Мэйор, менеджер по коммуникациям в CNU. Итак, я передаю слово Джейсону, чтобы начать сегодняшний вебинар. Джейсон Кинг: Спасибо, Лорен. Спасибо, что пригласили нас. Спасибо, CNU, за участие сегодня. Надеюсь, вы видите экран. Да. Отлично. Итак, меня зовут Джейсон Кинг. Еще раз, мы из Dover Kohl, и мне приятно, что к нам присоединились Диана, наш соавтор, и Кесси, с которой мне часто приходится работать. Итак, сразу к делу: что такое планирование справедливости? Планирование справедливости — это инклюзивность и общий успех. Инклюзивность означает вовлечение в процесс принятия решений людей, которые в противном случае могли бы быть исключены. Это общение с разнообразной аудиторией. Это обеспечение того, чтобы вы охватывали каждый сегмент населения. И общий успех не менее важен, верно? Недостаточно просто иметь разнообразную аудиторию. Речь также идет об общем экономическом успехе, и по этой причине книга в значительной степени является книгой об экономическом развитии, о лучших результатах для различных сообществ. Планирование справедливости — это создание возможностей для людей, у которых иначе их не было бы. Американская ассоциация планирования хорошо справляется с этим определением: "Справедливое и честное включение в общество, в котором все могут участвовать, процветать и полностью реализовать свой потенциал". Итак, "участвовать" — это инклюзивность. "Процветать", верно, и "полностью реализовать свой потенциал". Для меня это имеет реальные экономические последствия. Потому что мы знаем, что везде, где мы работаем, часто путешествуя, мы оказываемся в городе, разделенном на две части, верно? Каждый город, каким бы маленьким он ни был, разделен на город бедных и город богатых, и между ними существует низкоуровневое, тихое напряжение. В любой ситуации так было всегда. И без планирования справедливости — не обязательства, а скорее понимания и приверженности планированию справедливости — градостроители, а возможно, и новые урбанисты, не могут не принять традиционную роль защитников бизнеса и высшего класса. Это люди, которые приходят на собрания. У этих людей есть время, ресурсы, финансово они могут быть наиболее заинтересованы. И мы делаем это вместо того, чтобы работать с нуждающимися и рабочим классом, которые, как правило, не могут посещать столько собраний, не так много понимают в процессе, но для них на карту поставлено больше. И вот для меня это путешествие по изучению планирования справедливости началось, когда мы работали в Олбани, Нью-Йорк. В книге я рассказываю о том, как я бессильно наблюдал, как инвестиции, сделанные в бедных районах, где я работал, парадоксальным образом ухудшали положение бедных в этих местах. Так, в Олбани, вы знаете, новый урбанизм — это повышение стоимости недвижимости. Это прекрасная визуализация Кеннета Гарсии. Речь идет об общественных пространствах, о реинвестировании. И повышение стоимости недвижимости — это и хорошо, и плохо. Хорошо, потому что, вы знаете, это создает лучшие места и больше экономических возможностей, больше удобств, больше всего. И я обнаружил, что многие люди в Нью-Йорке, в холодном Нью-Йорке, не могли дождаться, пока стоимость недвижимости вырастет вдвое, они могли, и они переехали во Флориду. Но есть и другая группа, и это группа, которая гораздо больше страдает от повышения налогов на недвижимость. И я видел, что наш план менял эти районы. И раньше там проводились определенные виды фестивалей, посвященных новым иммигрантам и новым культурам. И вдруг это стало исчезать, а ведь был отличный, веселый, потрясающий Октоберфест в складском районе Олбани. И это было динамично, это помогало всему этому району меняться. Но с годами я начал видеть, что мы вытесняем много людей. И что многие люди, которых я встречал, больше там не жили. Они были арендаторами. Они вели свой бизнес или жили, вы знаете, в складском районе, во многих отношениях трудном для жизни месте. И медленно их вытесняли. И я обнаружил, что у меня нет никаких инструментов для решения этой проблемы. Я знал, как создать прекрасное общественное пространство с нашими формообразующими кодексами и нашими рекомендациями по планам капитальных улучшений, и нашими прекрасными проектами. Но я не знал, как работать с ними. И поэтому книга посвящена попытке найти набор инструментов. Вы знаете, что мы, как урбанисты, можем привнести в эти ситуации? Чтобы мы помогали людям, которые больше всего нуждаются в нашей помощи. Итак, планирование справедливости — это о жизненных потребностях, таких как доступное жилье, надежный общественный транспорт и экстренные службы, хорошие школы и низкий уровень преступности. А то, что продают новые урбанисты, — это элементы качества жизни, вы знаете, пешеходный, многофункциональный урбанизм, парки и тропы, и отличное общественное пространство. Наша задача — убедиться, что мы работаем для обоих городов. И что проект, что план делает, или что книга делает — я всегда говорю о планах. Что книга делает, потому что она рассказывает о 50 различных кейсах. Просто, вы знаете, оказываясь в этих ситуациях, чувствуя, что я во многом ухудшал ситуацию, это место. Я планировал для места, а не для людей. Цитируя Ника Силвера и недавний "Парк Бенч", вы знаете, снова планирование для места, а не для людей. И медленно, со временем я работал, я учился у таких людей, как Диана и Кесси, которые лучше меня в этом разбираются. И медленно я работаю над тем, чтобы стать планировщиком справедливости. Изучение всех этих разных мест привело меня к попытке быстро выяснить, вы знаете, каковы четыре атрибута справедливого плана? И мы знаем, те из нас, кто изучал архитектуру в школе или на работе, знакомы с Витрувием, верно? Архитектор III века до нашей эры, три качества каждого хорошего здания: прочность, польза и красота. Каждое здание должно иметь полезность, назначение, оно должно быть стабильным и прочным, и оно должно обладать красотой, и новый урбанизм помогает вернуть во многом эту красоту. Так что насчет планов? Вы знаете, когда мы переходим от архитектурных проектов к комплексным планам или региональным планам, что мы должны привнести в каждый план? И философ Бертран Рассел, современный философ, очень, очень влиятельный, он говорил о качествах каждого человека. Ценные черты, которые нужно воспитывать в наших детях или развивать в себе. И я нашел эти черты полностью применимыми к планам, которые мы создаем. Мы должны убедиться, что каждый план обладает мужеством, интеллектом, жизнеспособностью и чувствительностью. И вот мужество — это как Дэниел Бернхэм, "не делайте маленьких планов", все движение "Красивый город", которое лежит в основе наших грандиозных видений. Мы смелы, мы радикальны, мы бесстрашно рисуем новые здания, новые улицы и новые общественные пространства. Интеллект — это знание того, что делает места лучше, а что хуже, особенно. И помощь в избегании их ухудшения. А жизнеспособность — это своего рода энергия, волнение. И чувствительность. Чувствительность — это корректировка. Когда ваш план обладает достаточным мужеством и достаточной жизнеспособностью, будут люди, которые пострадают от неблагоприятных последствий, и чувствительность — это то, как вы общаетесь с ними и как вы находите способ быть более инклюзивными. Итак, проект, план, книга — книга рассказывает о нескольких кейсах. Мне очень нравится план, который DPZ разработал в Провиденсе, Род-Айленд, в 1990 году. Это был один из первых планов, которые я когда-либо видел. Я работал на парковке в центре города. И Андреас Дуани и Лиз Плоттерс Иброк, я видел, как Андре выступал на ступенях мэрии с Бадди Сианси, печально известным мэром. И я был довольно молод, и это меня зацепило, это была одна из главных причин, по которой я занялся новым урбанизмом. Что было невероятно в этом плане по возрождению центра города, который, кстати, был полностью успешным, так это то, что это был первый план, который сказал, что это искусство. И это художественное сообщество. Вот с чего вы начинаете. И это художественное сообщество в то время, и часто до сих пор, было в основном гей- и лесбийским сообществом. Вы знаете, Провиденс — это рабочий, "синеворотничковый" город. Эта группа была своего рода маргинализована. Они жили в центре города. Но им было что предложить. Многие из них учились в школе дизайна в Университете Брауна. И они раньше не участвовали в процессе планирования. Вы знаете. И DPZ дал им как физический план, так и программные цели, и DPZ, я думаю, помог научить инклюзивности. Они привлекли эту группу к столу. И это было потрясающе. Монтгомери, Алабама. Когда Виктор Довер, Маргарет Флиппинг, Джо Коул, я сам и многие другие из DKPs прибыли в Монтгомери, там была мертвая тишина, центр города был пуст. Все стало настолько плохо, что не было жителей, не было предприятий. В центре города не было даже голубей. Единственным населением были люди, живущие в окружной тюрьме. И если вы что-то слышали о Монтгомери и его возрождении, вы знаете, что многое изменилось, и интересно в Монтгомери то, что население города Монтгомери продолжало сокращаться. Так что это не Остин или Бостон, где население росло, и возрождение было своего рода неизбежным. Это место, которое все еще борется за то, чтобы дети оставались в школе или предприятия работали. Монтгомери добился успеха благодаря твердой воле и приверженности. И мы говорим об этом в книге. План для Эль-Пасо — один из самых важных планов для меня лично. Он сделал много вещей, и одна из них — это создание одной из самых обширных систем общественного транспорта в мире. Это система скоростного автобусного транспорта, которая соединяет каждую часть города. У них есть прекрасный трамвай в центре города, но приверженность транзиту — это не только трамвай в центре города. Это все эти связи. Сельские районы в городских. Они медленно строят город, одно ориентированное на транзит развитие за другим, и это, как мне кажется, полный успех, мы продолжаем работать в Эль-Пасо, это инклюзивно, люди все еще поддерживают планирование, хотя это бедное место, это приграничный город, это район, который борется, но он планирует правильно. Я был очень впечатлен, работая с DPZ в Льюистоне, Мэн. Этот план, так это старый фабричный город, вы видите большую фабрику, и население сокращалось. Это началось примерно в 1960 году, и до того дня, когда мы там работали, население этого центра города сокращалось. Попытка города возродить его включала в себя приветствие сомалийского, сомалийско-бантуского населения, большого населения. Значительного и заметного населения в их центре города. DPZ проделал отличную работу. Льюистон имеет эту приверженность, и теперь Лисбон-стрим, их главная улица, полностью возродилась. И очень крутым образом, который смешивает культуру, вы чувствуете, что вы путешествуете, у вас богатый опыт. И это было нелегко. И медленно, если вы проверите сейчас, население Льюистона снова растет. Это планы, о которых, я думаю, все должны узнать. Это были истории успеха. Мы можем говорить об историях успеха. И еще немного, а затем я передам слово. Вопросы справедливости довольно сложны. И поэтому я задаю этот вопрос тем, кто слушает, верно? Мы поговорим о квартирах Yukon Argyle в Голливуде, Калифорния. Итак, вот предложение слева для двухэтажного многоквартирного дома с 40 квартирами, чтобы превратить его, вы знаете, в большое многофункциональное место справа. И этот проект проделал хорошую работу с точки зрения общественного пространства. Есть витрины магазинов и уличные кафе. Они планировали построить гораздо более широкий тротуар. Улица не идеальна. Не было парковки на улице. Возможно, еще нет велосипедной дорожки, но их предложение, они представили что-то, что устав, я думаю, и большинство урбанистов просто аплодировали бы и полюбили бы. Но конкретно, если вы посмотрите на детали. У них было 40, по сути, временно доступных единиц, и они должны были превратиться в 200 единиц по рыночной цене. И примерно 40 доступных единиц, но они были бы многофункциональными с отелем и ресторанами, и все это было в пешей доступности. И вы не можете не чувствовать, что это изображение "до" пришло время для трансформации. Мой руководящий принцип как планировщика всегда заключался в "наибольшем благе для наибольшего числа людей", верно? Морально правильное действие — это то, которое приносит наибольшее благо наибольшему числу людей. Вот как мы говорим "нет" "нимби" (NIMBY), которые не хотят жертвовать ни йотой чего-либо, чтобы сделать других людей, чтобы дать другим людям много. Итак, наибольшее благо для наибольшего числа. И это означало бы, что тот, что справа, — это выбор. Но для планировщика справедливости они смотрят на это по-другому. Люди в этих 40 квартирах оказались бы в невыносимой ситуации. Они были пожилыми, с низким доходом. Это оказало бы разрушительное воздействие на их жизнь. Эти 40 семей. И поэтому задача планировщика справедливости — избегать попадания людей в отчаянные ситуации или принятия невыносимых решений. Это первое требование достойного общества. И поэтому планировщики справедливости в Голливуде сказали "нет" этому проекту. Они сопротивлялись ему. Они делали его невозможным. И они говорили "пауза". И это то, что делают планировщики справедливости. И конечным результатом было то, что проект, после долгих переговоров с защитниками жилья, некоммерческими организациями и местным руководством, в конце концов, план предусматривает, что все арендаторы, которые будут выселены, смогут вернуться в новый проект. И на время строительства, 2 года, возможно 3 года, они будут размещены застройщиком по той же цене, по которой они жили. И вот так. Вам нужно немного протестовать. Вам нужно держаться. И вам нужно требовать сейчас, в это время, справедливых решений. Мы уже передаем это Кесси. Кесси Эстол: Хорошо, дайте мне знать, если вы видите мой экран. Хорошо. Итак, я буду говорить об обновлении зонирования для многофункционального района Бродвей в Уэст-Палм-Бич, Флорида. Уэст-Палм, для тех, кто знаком с Флоридой, это город к югу от, к северу от Майами. И если вы знакомы с Уэст-Палм-Бич, вы, вероятно, подумаете, что это очень богатое сообщество. Но бульвар Бродвей немного отличается. В настоящее время коридор очень, имеет много пустующих зданий, много пустых участков. Он очень запущен. В коридоре много преступности. Много наркотиков, поэтому его необходимо оживить. Итак, наше первое собрание состоялось в сентябре прошлого года, и на нем присутствовало более 180 человек. Одно из упражнений, которое мы провели с сообществом, заключалось в том, что мы распечатали очень большие карты, и все сели за столы, и мы попросили их написать на картах, что именно они хотели бы изменить в своем сообществе. И в конце упражнения один человек из каждой группы встал перед группой и в основном дал краткое изложение всего, что произошло во время мероприятия. И это прошло очень хорошо. Нам удалось привлечь к участию многих людей, которые обычно не приходят на такие собрания. Одно, что мы сделали, это спросили участников публичного собрания: какое слово приходит на ум, когда они думают о коридоре Бродвей сейчас? И они не стеснялись своих ответов. Много наркотиков, много преступности. Они говорили, что это было подозрительно, много проституции. Так что сейчас это очень запущенный коридор, и они не стеснялись говорить, насколько опасно они себя чувствовали в коридоре, но они были полны надежды. Потому что мы также спросили их, какое слово приходит на ум, когда они думают о коридоре Бродвей в будущем. И ответы были очень позитивными. Потенциал, они хотели, чтобы он был более безопасным. Они хотели более современный, они хотели процветающий коридор, они хотели чувствовать себя частью сообщества, они хотели избавиться от проституции и наркотиков, происходящих в настоящее время в коридоре. Итак, это фотография того, как коридор выглядит сегодня. Эта фотография сделана с Бродвея, с угла Бродвея и одной из многих перпендикулярных улиц, пересекающих бульвар Бродвей, и сейчас там много пустых участков, много пустующих зданий, и это не очень безопасное для пешеходов место. В коридоре мало что происходит. С нашим обновлением кода. Эта картина показывает потенциал того, что может произойти в коридоре. Итак, сейчас, с обновлением кода, код позволит зданиям подниматься до 3 этажей. В настоящее время коридор в основном зонирован как жилой, а существующие коммерческие объекты там как бы "вписаны". Таким образом, код позволяет размещать больше предприятий в коридоре. Теперь, с общественными благами, застройщикам будет разрешено подниматься до 6 этажей. И некоторые из общественных благ, которые они могли бы предложить, чтобы получить эти 6 этажей, это жилье для рабочей силы с доходом от 80 до 100% от среднего дохода по району (AMI) или жилье для рабочей силы с доходом от 60 до 80% от AMI, а также предоставление коммерческих помещений, принадлежащих местным жителям. Мы также предложили, чтобы они могли предоставлять помещения для поставщиков социальных услуг сообщества. И эти помещения будут до 3 дополнительных этажей для предприятий, и это будут помещения для некоммерческих организаций, которые будут предоставлять уход за детьми, образование, лечение от наркозависимости, приюты для женщин, переходное жилье. Они также могли бы предоставлять муниципальные помещения для организаций, которые предоставляют полицейские участки и экстренные медицинские услуги. Что было интересно, однако, так это то, что город не хотел, чтобы эти помещения предоставлялись в качестве стимула для увеличения высоты. И их аргумент заключался в том, что в настоящее время коридор Бродвей перенасыщен такими помещениями. У них уже много таких помещений. Они чувствуют, что их слишком много, и для того, чтобы коридор изменился к лучшему, их аргумент заключался в том, что им нужно немного прекратить с этими помещениями и открыть дверь для других видов использования. Чтобы коридор мог измениться к лучшему. Одно преимущество, которое им понравилось, была идея предоставления коммерческих помещений, принадлежащих местным жителям. И в этих помещениях застройщики должны будут предоставить до 3 дополнительных этажей для предприятий, принадлежащих местным жителям, и критерии для этих предприятий будут заключаться в том, что их годовой доход должен быть менее 1 миллиона долларов, они должны принадлежать и управляться на 51% жителем округа, проживающим в пределах 5 миль от коридора, эти предприятия должны оставаться местными в течение 20 лет, и они должны быть небольшими по размеру. Таким образом, они не могли превышать 2500 квадратных футов. И все это для того, чтобы эти помещения были достаточно маленькими и оставались местными в течение длительного периода времени, чтобы не допустить вытеснения существующих предприятий. Теперь, один пример CRA (Агентства по перепланировке сообщества), которое успешно предоставило бизнес-помещения для меньшинств и местных арендаторов, — это CRA Форт-Лодердейла. Итак, я бы сказал, что за последнее десятилетие CRA Форт-Лодердейла работало вдоль бульвара Систеронг. Бульвар Систеронг — это исторически афроамериканский район. Он имеет схожие характеристики с бульваром Бродвей, и поэтому CRA Форт-Лодердейла работало над усилиями по возрождению и уже многое построило, и это показывает одного из их арендаторов из числа меньшинств. Это кафе Blue Tree, расположенное в недавно отремонтированном розничном здании с 5 отсеками, которое они также финансировали, и это здание называется Provident, и это небольшой ресторан, который специализируется на растительной "душевной" еде, и арендатор из Южной Флориды, и это арендатор из числа меньшинств, и CRA Форт-Лодердейла смогло профинансировать многие из их проектов. И если вы хотите узнать больше о бульваре Систеронг и о том, что делает CRA Форт-Лодердейла, обязательно посетите нашу с Джейсоном сессию на CNU 32. Я могу говорить о Систеронге весь день, но если вы хотите узнать больше, если вы посещаете CNU 32, обязательно посетите эту сессию. Возвращаясь к бульвару Бродвей, еще одна политика, которую мы внедрили в кодекс, — это постановление о пустующих коммерческих зданиях. Как я уже говорила, в настоящее время вдоль коридора Бродвей много пустующих коммерческих зданий, и они остаются пустыми, потому что владельцы просто ничего с ними не делают. Итак, на картинке показано существующее пустующее здание вдоль коридора. Итак, что сделает это постановление, так это то, что оно обеспечит регистрацию этих пустующих зданий в городе, и этим зданиям не будет разрешено оставаться пустыми бесконечно. И владельцы должны будут представить городу план того, что они будут делать со строением. И если они решат снести строение, у них есть год на это. И у них есть определенное количество времени, в течение которого они могут продлить свой план, прежде чем город оштрафует их. Так что это просто способ убедиться, что в коридоре нет пустующих зданий в течение длительного периода времени. Итак, теперь код может сделать так много, когда речь идет о политике предотвращения вытеснения, поэтому мы также рекомендовали городу внести дополнительную поправку, чтобы убедиться, что эти политики могут быть реализованы в их компании. Таким образом, у них должен быть план смягчения последствий вытеснения, который будет условием для перезонирования в многофункциональном районе Бродвей. И у них должны быть исследования и планы по вытеснению, чтобы выявить потенциальную потерю существующих жителей и предприятий, если не будут созданы политики или программы защиты. И они должны будут предоставить программы помощи в переселении арендаторов, что означает, что если они выселяют арендаторов, например, они должны будут предоставить им место в новом проекте или место, куда они могут пойти, если они не хотят оставаться в новом проекте. Это еще одна фотография того, как выглядит бульвар Бродвей сегодня. Эта фотография сделана на углу бульвара Бродвей и Сороковой улицы. И не только наш офис сделал очень красивую визуализацию того, как этот коридор мог бы выглядеть в соответствии с нашим кодексом и с добавленными общественными благами. И если вы посмотрите, мы позаботились о том, чтобы оставить место для существующих зданий, для существующих коммерческих объектов, чтобы показать, что с внедрением этого кодекса будет место для местных предприятий, чтобы оставаться в коридоре. И одно, что нам удалось успешно сделать с нашими общественными усилиями для бульвара Бродвей, это то, что мы смогли охватить людей, которых обычно не охватываем в наших усилиях по планированию. Итак, на наших вторых встречах мы снова вернулись в лагуну Манати, и у нас была еще одна большая встреча, но нам пришлось найти творческие способы вовлечения членов сообщества, которые обычно не чувствуют себя комфортно, приходя на такие публичные собрания. Итак, после большой встречи в лагуне Манати у нас было две отдельные встречи. Итак, вторая встреча была с Northern Rise Community Resource, и это афроамериканское общественное агентство в районе бульвара Бродвей, и эта встреча была меньше, и она позволила людям, которые, возможно, не чувствовали себя комфортно, приходя на большую встречу, прийти на эту встречу и действительно поговорить с нами один на один и рассказать нам, что они хотели бы видеть для коридора. Еще одна вещь, которую нам удалось сделать, это то, что коридор Бродвей в настоящее время очень разнообразен, и там много разных культур и разных людей. Поэтому нам удалось провести полностью испанскую встречу. Итак, Натали и Джеки в нашем офисе говорят по-испански. Поэтому у нас была третья встреча в Общественном центре Эсперанса, и это Испанский центр для коридора. И у нас была еще одна небольшая встреча полностью на испанском языке для испанских иммигрантов, которые не говорят по-английски и которые обычно не знали бы об этих усилиях, если бы мы не приложили усилий, чтобы провести встречу полностью на испанском языке и включить их. И это просто пример того, как мы смогли встретиться с людьми там, где они находятся, и охватить людей, которые обычно не чувствовали бы себя комфортно, приходя на большие встречи в рамках этого проекта. И я передаю слово Диане. Диана: Спасибо. Всем привет, позвольте мне поделиться своим экраном. Хорошо. Я думаю, Кесси, ты можешь поделиться экраном? Вот так. Хорошо, спасибо. Итак, меня зовут Диана, и я не занимаюсь такой технической работой, как Джейсон и Кесси, но я работаю в сфере архитектуры и городского планирования уже несколько лет, но больше всего я узнала, когда работала в Bethany House, приюте и столовой, которая является нашей школой в сообществе. Это моя история, а затем мы перейдем к кейсу, который помог моей истории повлиять на нашу работу. Дороти Дэй — один из моих любимых людей, если вы ее не знаете. Я думаю, она святая. Она еще не святая, но она была писательницей и активисткой, и она жила среди бедных. Она верила, что тепло человека, чувство любви и общности были настоящим ключом к социальной справедливости. И я восхищаюсь ею, потому что, хотя у нее была трудная жизнь, и она чувствовала то долгое одиночество, которое многие из нас чувствуют в своей жизни, она все равно обращалась к другим, чтобы служить им, чтобы быть для них сообществом. И 15 лет назад я пережила тяжелый период депрессии. Я была социально изолирована в своем пригородном доме в Ларедо, будучи молодой матерью. И частью моей терапии было выходить и знакомиться с людьми, и помогать другим, служить другим. Так уж получилось, что мой дядя был президентом Bethany House, того самого приюта. И именно там начался мой интерес к доступному жилью. С тех пор я помогаю людям, переживающим бездомность, и теперь, надеюсь, предотвращаю этот опыт через нашу работу по жилью в Able City. До этого наша фирма занималась только архитектурой, но мы чувствовали себя ограниченными. Пытаясь создавать человекоцентричные места, мы поняли, что сталкиваемся с устаревшими кодексами планирования и государственной политикой, которые не способствовали реализации желаний сообщества. Поэтому мы решили расширить нашу практику на планирование, и очень быстро стало очевидно, что движущей силой для улучшения качества жизни и места являются активисты и члены сообщества, которые нуждаются в этих вещах и добиваются их. Итак, в 2017 году мы объединились с Dover Kohl & Partners. И мы работали над комплексным планом Vivelwriter. И именно там мы смогли применить на практике то, чему учит Арнштейн. Арнштейн учит о необходимом компоненте гражданской власти в любом стоящем справедливом плане. С помощью наших партнеров из Dover Kohl, помогающих с техническими аспектами плана, наша местная команда смогла приложить все усилия в информационно-просветительской работе до того, как мы узнали, насколько эффективна эта стратегия для предотвращения того, что в книгах называется "тиранией меньшинства". Итак, получение голосов каждого действительно помогло нам узнать потребности каждого. И вывести это на передний план плана. Мы обратились к общественным активистам, которые уже были вовлечены в свои собственные интересы, включая защитников жилья и бездомных, связывая их потребности с потенциалом плана для помощи их делам. Я думаю, что мы привлекли множество групп, каждая из которых со своей точки зрения могла бы претендовать на свою часть плана для своего дела. Историческое участие привело к быстрой реализации многих целей в первые два года. У нас были первые инвестиции в инфраструктуру Vike в городе, город принял их. Мы создали комитет по мобильности и комиссию по искусству. И мы переносим эти уроки на наши будущие проекты. Итак, семь лет спустя и после многих извлеченных уроков, мы были выбраны для мастер-планирования реконструкции 550 единиц государственного жилья в Сан-Антонио. Суды Алазан-Апачи были первыми государственными жилищными единицами в Сан-Антонио, санкционированными в соответствии с Законом о жилье 1937 года, и остаются старейшим и крупнейшим комплексом государственного жилья в городе. Он расположен в западной части центра Сан-Антонио, где страхи перед джентрификацией вызвали массовое движение. Предыдущий план полной сноса и реконструкции недавно провалился очень публично, к чему мы не имели никакого отношения. Хотя адвокация, которая остановила план, была добронамеренной, а процесс, который они остановили, был ошибочным и в целом не заинтересованным в целях сообщества. Их позиция не вводить новое строительство противоречила надлежащему удовлетворению потребностей жителей. Нам пришлось начать строить доверие, как говорится в книге. Быть "тренерами, но благоразумными застройщиками и местными органами власти, стремящимися к вовлечению лиц, принимающих решения, заинтересованных сторон и широкой общественности в начале своих проектов и на протяжении всего их развития, чтобы общественное мнение и власть, которой обладает общественность, направляли решения". Так что да, мы были очень осторожны в начале, чтобы двигаться со скоростью доверия и слушать. И интенсивное слушание в диалоге, чтобы убедиться, что мы действительно служим потребностям сообщества, а не нашим собственным представлениям об их потребностях. Мы подали заявку на новый мастер-план с предварительным условием, что все старые планы будут отменены и что общественное мнение действительно повлияет на результат. Нас не нанимали, чтобы убеждать или умиротворять сообщество, которому нужен был настоящий голос. В книге "Планировщик справедливости" есть раздел, озаглавленный "Разговаривайте со всеми", и именно это потребовалось. После трудного начала с недостаточным участием жителей — они не приходили к нам в общественный центр и даже не останавливались, когда мы устанавливали столы на месте — мы перешли к тому, чтобы действительно идти туда, где они были. Мы встречались с ними там, где они были. Мы обходили кварталы и стучали во все 501 дверь. Мы встречались с ними, разговаривали с ними. В основном на испанском, к счастью, наш офис в основном состоит из испаноговорящих. И мы объяснили им, что их голос важен. Мы позаботились о том, чтобы включить, да, мы были группой людей, поэтому мы разделились и позаботились о том, чтобы мы шли безопасно и всегда с англо- и испаноговорящими в группе. Итак, мы разработали углубленный совместный процесс взаимного обучения с жителями, чтобы они могли высказывать полностью информированные мнения. Я думаю, это было действительно ключом к успеху в этом проекте. Мы рекомендовали компенсировать жителям их время, поэтому наши клиенты платили им за участие. Мы предоставляли ужин и уход за детьми, и участие было постоянным на протяжении 8-месячного процесса. Было крайне важно создать безопасное пространство для жителей, чтобы они могли высказывать свои опасения, как говорила Кесси. Итак, до этого усилия встречи включали жителей вместе с очень образованными и громкими историками-архитекторами. Но мы поняли, что такая обстановка отбивает у жителей желание делиться своим опытом жизни в старых, заплесневелых и неудобных квартирах. Кроме того, жилищное управление, когда оно присутствовало, также запугивало жителей. Поэтому они поняли, что будет лучше, если они и историки-архитекторы не будут на одних и тех же встречах с жителями. Поэтому у нас были отдельные комитеты. Весь процесс был выложен в сеть и обновлялся еженедельно. Полная прозрачность была главной целью. И мы пригласили историков рассказать историю и значение Алазана на местной и национальной арене. Но мы также пригласили жителей поделиться своими историями, некоторые из которых насчитывают поколения, о жизни в Алазане. И мы провели сессию, чтобы объяснить структуры финансирования, связанные с субсидируемым жильем. Мы заставили нашего финансового консультанта рассказать историю таким образом, чтобы каждый мог ее понять. И жители были ознакомлены с различными стратегиями финансирования, чтобы показать плюсы и минусы каждой и как это повлияет на них. Мы разработали сессию, которая объяснила простыми словами все физические ограничения и возможности участка. Зоны затопления, современная и историческая застройка, проблема увеличения размеров квартир до современных стандартов в пределах существующих единиц. Дебаты, задерживающие процесс до наших усилий, были связаны с сохранением против сноса. Мы должны были объяснить, почему нельзя полагаться только на существующие здания для улучшения и инвестирования в проект. Нельзя было выполнить обещание не выселять людей без строительства хотя бы нескольких новых зданий на участке. Сессия завершилась опросом приоритетов жителей по реконструкции. Нежилые активисты, в основном историки-архитекторы, имели несколько иные приоритеты. После этих сессий у нас был семинар по дизайну сообщества, где мы попросили их помочь нам разместить общую площадь, необходимую для здания, на их участке. Упражнение научило жителей с помощью правильно масштабированной модели Lego, что для увеличения площади застройки на 40% требуются некоторые трудные решения о сохранении и строительстве нового. Их дизайнерские решения соответствовали данным опроса и обсуждений в комитетах. Мы должны были объединить сохранение, выборочный снос и новые здания. Из этого мы сузили варианты до четырех различных концепций, каждая из которых была сосредоточена на большой идее. Мы включили эти варианты в наш двуязычный опрос, и окончательным результатом стала комбинация сохранения характера улицы и максимизации зеленого пространства. Восстановление улицы и повышение комфорта и безопасности, которые они хотели и в которых нуждались, проиллюстрировано здесь. Здесь мы видим отреставрированные здания, выходящие на улицу, с новым, более высоким, более плотным жильем, расположенным сзади. Между каждым из них находится общий двор с зелеными насаждениями и запрограммированными игровыми площадками на основе баскетбольных площадок и общественных садов, что они и хотели. В итоге мы не только не выселили ни одного жителя насильственно — никто из них не был выселен, — мы добавили 55 единиц к общему числу в 550 единиц. Для нашей комбинированной стратегии сохранения и уплотнения. Была выбрана финансовая модель, которая позволяет постепенно включать другие уровни дохода со временем, до национального оборота резидентов и всегда с учетом мнения резидентов при любых изменениях. И первая фаза будет в стадии строительства к концу этого года. Итак, в офисе мы заинтересованы в инклюзивном капитализме. Итак, справедливость — это инклюзивность, как сказал Джейсон в начале. И мы практикуем слушание в нашем офисе. Это часть инклюзивности. Мы стремимся делать то же самое, что мы делаем в наших сообществах, слушать в офисе. Итак, мы были приняты в Совет по инклюзивному капитализму. И это платформа для действий, сообщество обучения и движение за изменения, чтобы помочь в создании более справедливых, устойчивых обществ. Если вы хотите узнать, почему, вам следует зайти на их веб-сайт. Но часть нашего членства требует от нас принятия твердых обязательств в рамках нашего старого сообщества, начиная с наших собственных сотрудников. Это часть нашей инициативы по общим ценностям. Инклюзивный капитал динамичен, ему доверяют, он справедлив, устойчив и ответственен. Итак, это один пример обязательства, которое мы приняли, вы знаете, некоторые из наших сотрудников. Ну, все наши сотрудники имели место за столом. Они обсуждали свои потребности, что им нужно. Мы решили начать с наименьшей единицы. Сначала, что такое семья, что им нужно для благополучия их семей? Что им нужно для благополучия в офисе? Что нужно нашей отрасли? Где должны произойти изменения? Что нужно мне, что нужно планете? И поэтому на всех этих уровнях мы начали принимать обязательства. Это один пример обязательства, которое мы приняли. Мы создавали культуру взаимозависимости и заботы о сообществе, планирование справедливости изнутри. Мы чувствовали, что не будет устойчивой ценности в планировании справедливости в городе, если оно сначала не практикуется от наименьшей единицы наружу. И я согласна с Дороти Дэй. Планирование справедливости — это единственный путь вперед, где о каждом заботятся. Хорошо. Да, возвращаю слово тебе. Лорен Мэйор: Замечательно. Большое спасибо, Джейсон, Кесси и Диана, за эту замечательную презентацию. Итак, теперь я задам пару вопросов, и если у вас, уважаемые слушатели, есть вопросы, вы можете задать их в функции Q&A. Мы скоро к ним перейдем. Итак, Джейсон, у меня к вам вопрос: каким образом планировщики справедливости взаимодействуют с практиками и инструментами нового урбанизма, и как новый урбанизм может сделать места более справедливыми? Джейсон Кинг: Хороший вопрос, Лорен. Знаете, у меня как раз есть слайд, чтобы помочь это объяснить. Давайте сделаем это. Итак, большая часть книги — это набор инструментов, и в нем говорится о различных инструментах. Итак, Кесси говорила о нескольких. Вы знаете, постановления о пустующих коммерческих зданиях есть в списке. Или планы по предотвращению вытеснения там. Есть вещи, в которых новые урбанисты особенно хороши, наши чемпионы, такие как дополнительные жилые единицы или стандарты "недостающего среднего" (missing middle), вы видите их в списке. Или микро-единицы, или просто ослабление правил застройки, чтобы что-то действительно можно было построить. Нет, это отличные сокращения отступов для парковки. Я думаю, что место, где нам нужно узнать больше, это, вы знаете, если вы, как я, работаете с клиентами-застройщиками. Раньше было достаточно просто предоставить пешеходный, многофункциональный урбанизм. Отличное общественное пространство. Но теперь, вы знаете, без компонента доступного жилья, без реальной приверженности постоянной доступности, какая-то часть вашего традиционного районного развития, вы знаете, и без этого мы не получаем устойчивости, верно? Итак, одна вещь, о которой нам нужно узнать, это как сотрудничать с некоммерческими поставщиками доступного жилья. Например, нам нужно помочь нашим клиентам-застройщикам сделать это. Вам нужно помочь им понять налоговый кредит на жилье с низким доходом. Или, вы знаете, это на самом деле для доступных единиц, или просто в целом, как добавить постоянную доступность к отличным новым сообществам. Итак, набор инструментов говорит об этом. Я просто очень быстро скажу. Парки — большая часть этого, и Митчелл Силвер провел отличный вебинар "На скамейке в парке" на днях. О том, вы знаете, потому что он был комиссаром в Нью-Йорке, работая над парками. Многое из этого — это открытые пространства и общественные земельные трасты, и создание общественных пространств, в которых люди чувствуют себя комфортно. Итак, пункт за пунктом, книга проходит по каждому из этих инструментов. Я был своего рода вдохновлен книгой, написанной Дуани, Лейденом и Спектом, "Руководство по разумному росту" (Smart Growth Handbook), просто небольшие, легко усваиваемые части, вы знаете, чтобы описать, как это можно внедрить в новый урбанизм. Так что да. Есть список, и это требует от нас изучения многих новых вещей. Лорен Мэйор: Замечательно. Это был отличный слайд, Джейсон. Это очень полезно. У нас уже есть несколько запросов в чатах, спрашивающих, можно ли им поделиться. Да. Потому что я думаю, что люди действительно считают это ценным ресурсом. Итак, мой следующий вопрос для Кесси. И он звучит так: как сегодняшние градостроители могут наилучшим образом признать вред и сосредоточиться на сообществах? И как вы достигаете сообществ, которые исторически пострадали от несправедливых практик планирования? И я знаю, что вы уже немного говорили об этом, но если у вас есть что-то еще, чем вы хотели бы поделиться. Кесси Эстол: Привет. Как планировщики, мы должны прилагать больше усилий, чтобы по-настоящему вовлекать каждого члена нашего сообщества, для которого мы планируем, и действительно стараться разговаривать с этими людьми. И не только вовлекать их, но и расширять возможности местных лидеров в этих сообществах и убедиться, что они понимают, что это за процесс, потому что участие этих местных лидеров в процессе просто сделает его... Они, если они поймут процесс, то объяснят его своим сообществам и помогут вам вовлечь их и помочь им прийти на ваши собрания. И это был бы способ просто сделать их частью процесса, вместо того чтобы просто планировать, а они даже не знают, что происходит. Лорен Мэйор: Отлично. Большое спасибо. И у меня также есть вопрос для Дианы: как для вас выглядит справедливое городское планирование? И чем оно отличается от места к месту, и есть ли какие-либо сходства или тенденции в успешных местах? Диана: Да, ну, я думаю, это начинается с того, о чем говорил Джейсон. Рассел, вы знаете, видя, что черты справедливого, чувствительного плана — это чувствительность. И эта смелость, я думаю, самая важная часть, которую мы можем, самая важная часть, которую мы можем сыграть, это избрание, помощь в избрании лидеров, которые чувствительны. И которые, вы знаете, прозрачны или смелы, чтобы внести эти изменения, которые действительно ставят в приоритет людей, которые не включены. Я бы сказала, что все планы касаются инклюзивности. Поэтому я думаю, что мы можем начать с того, чтобы действительно искать чувствительность в наших избранных должностных лицах. Вторая часть этого вопроса была: как это выглядит? Да, это выглядит как... Вы знаете, инклюзивность — самая важная часть справедливости, и это означает, что для того, чтобы включить кого-то, вы должны как бы знать его и заботиться о нем, и любить его, как, вы знаете, если вы ходите в среднюю школу, хулиганы всегда исключают людей, которых они не знают. Как только вы узнаете кого-то, вы заботитесь о нем. Так что я думаю, это часть знакомства со всеми, кого вы можете вокруг себя, и знакомства с их историей, и понимания их, потому что как только вы узнаете кого-то, трудно, вы знаете, не любить его, а затем приходит приверженность. Вы знаете, как мы пытаемся делать в офисе, и что мы все делаем как урбанисты. Мы можем посмотреть на другие страны, например, Техас. Я живу в Техасе, и я не чувствую большой приверженности к людям, у которых нет машины. Но в скандинавских странах высокий уровень доверия между гражданами. Они знают друг друга. И эта социальная сплоченность. Когда уровень доверия повышается, жизнь в сообществе может стать более приятным опытом, и каждый чувствует себя немного безопаснее. Если вы читали книгу Конверга о людях, они говорят о чикагской жаре, и люди, которые больше всего рисковали умереть, были те, кто был социально изолирован. Кто не знал своих соседей. И эта социальная инфраструктура, которую, вы знаете, пытаются построить, просто так, так невероятно важна, потому что с этой инфраструктурой вы узнаете свое сообщество, вы узнаете своего соседа, вы можете любить его и заботиться о нем. И все это делает его безопаснее, вы знаете, и счастливее. Лорен Мэйор: Отлично. Большое спасибо, Диана. Мне очень понравилось. Теперь я пройдусь по паре вопросов от нашей аудитории. Итак, первый вопрос: можете ли вы дать свои лучшие советы о том, как структурировать инклюзивный процесс планирования до начала работы по планированию? И затем они просто добавили: интересно, является ли разработка объема работ совместно с сообществом частью этой инклюзивности. Джейсон Кинг: Я думаю, мы все должны попробовать ответить на этот вопрос. Лучшие советы. Итак, я все еще верю, что шаретт, который, я думаю, был изобретен урбанистами, безусловно, усовершенствован. Это лучший способ быть инклюзивным, потому что шаретт — это весело, это захватывающе, это интересно, вы находитесь в начале чего-то, вы там в конце, вы знаете, в течение недели, в течение двух недель. В нем много разных мероприятий для участия людей. Есть встречи посреди конференц-зала с экспертами, и общественность может слушать со стороны. Я думаю, что эта вещь, которая была изобретена для того, что мы делаем, она на самом деле работает ярко в каждом контексте. Так что мне это очень нравится. Но да. Сообщество развития. Это то, что предлагают урбанисты, верно? Мы видим обе стороны. Наш сосед родился в Сисайде и в великолепных новых сообществах. И мы понимаем, в каких ограничениях живут застройщики. И это важно. Так что мы — мост между капиталом и развитием и людьми, которые пострадали, если мы выбираем быть таковыми. Так что да, очень сильно. Я думаю, мы можем привлечь застройщиков к столу, и все учатся, и это гораздо лучший результат. Диана: Я бы добавила к этому. То, что мы узнали, я действительно, да, понимаю, что вы говорите. Но в дополнение к этому, иногда здорово делать что-то вроде анти-шаретта и сделать ваш процесс вовлечения, ваш процесс общественного вовлечения очень долгим. Потому что именно тогда вы действительно, действительно начинаете понимать. Итак, когда мы делали Алазан, это был восьмимесячный процесс, такой восьмимесячный шаретт, это своего рода просто множество, множество встреч. Пока мы не услышали от всех. Вместо быстрого и напряженного это было медленно, и мы буквально двигались со скоростью доверия. И это заняло много времени. Это потребовало многих разговоров, много слушания, много вопросов типа: "Мы все правильно поняли?", потому что их время... Они заняты. Поэтому для них, чтобы дать нам время, это очень медленно, потому что мы можем получить только час их времени в неделю. Так что я просто хотела добавить это. Кесси Эстол: Я также хочу добавить, что я согласна с Джейсоном и Дианой, что шаретт — один из самых важных инструментов, которые у нас есть. Я также думаю, что нам нужно быть очень, нам нужно научиться быть более креативными в том, как мы рекламируем шаретт. Мы сейчас глобальное сообщество. Есть так много способов вовлечь людей, особенно молодых людей, через Интернет, социальные сети. И я думаю, что как планировщики, мы должны научиться использовать эти инструменты и рекламировать через эти платформы, чтобы привлечь более разнообразную группу людей на наши собрания. Лорен Мэйор: Большое спасибо за эти идеи, всем. Очень интересно с идеей скорости доверия и шаретта, и анти-шаретта. Просто потому, что мы приближаемся к концу времени, я хочу воспользоваться возможностью, чтобы поблагодарить всех за участие сегодня и отметить, что запись этого вебинара будет доступна завтра, если кому-то нужно уйти ровно в час. У нас есть еще пара вопросов, так что я продолжу их задавать. Этот вопрос довольно тесно связан с предыдущим, о шареттах, и просто интересуется ролью виртуального участия в справедливости, и расширило ли оно возможности охвата населения? Каковы успехи? Какие проблемы вы все еще сталкиваетесь с этим аспектом виртуального участия? Джейсон Кинг: Да, я могу начать с этого. Да, нам пришлось учиться, у нас не было выбора, кроме как освоить виртуальное. Мы всегда предпочитаем личное общение, верно? Вы более влиятельны лично. Вы лучше слушаете, когда вы лично. Но COVID, всемирная пандемия научила нас виртуальной угрозе, и мы очень хорошо освоили ее. И теперь виртуальный компонент есть в каждом из наших проектов. Мы стараемся предлагать онлайн тот же опыт, те же упражнения, те же вопросы, которые мы предлагаем, вы знаете, лично. Я думаю, и теперь медленно, а затем публичные собрания, публичные собрания долгое время были онлайн, потому что так было необходимо. И медленно, к сожалению, мы видим, что все больше и больше публичных собраний закрываются. Они больше не проводятся онлайн, как раньше. И я думаю, что целый сегмент населения теряется. Я думаю, особенно то, что я видел с виртуальными шареттами, где мамы воспитывают детей. Поэтому мы всегда говорим на наших открытках "сохраните дату": "Приводите своих детей", и мы предоставляем для них детский стол, но трудно путешествовать с детьми. Трудно приводить их на эти мероприятия. И некоторое время там было просто много детей, громко играющих на заднем плане, когда мы отвечали на вопросы и показывали проекты. И, вы знаете, можем ли мы продолжать это делать? Можем ли мы продолжать находить способ? У нас есть один человек, который не на шаретте, который управляет виртуальным стендом, верно? И они разговаривают с пожилым населением, они разговаривают с людьми, которым просто неудобно идти на публичное собрание, даже застройщики или очень занятые местные органы власти, они не пойдут в школьную столовую, но они могут просто принять участие во встрече заинтересованных сторон, если она проводится прямо за их столом. Так что, я думаю, мы научились быть гораздо более инклюзивными с виртуальным шареттом. Мне все еще нравится встречаться с людьми лично. Но нам нужно держать эти инструменты на столе, я думаю. Лорен Мэйор: Да, как вы видите, мы сейчас на виртуальном вебинаре, так что мы определенно тоже адаптировались к этой виртуальной среде. Хорошо, у меня есть... Кесси Эстол: О, извините. Я также хотела бы добавить, что виртуальный шаретт, я лично заметила, что он также побудил молодых людей посещать собрания. Я помню, в школе, когда я ходила на собрания по планированию, вы знаете, традиционные собрания с 6 до 9 вечера, это обычно была более старшая аудитория, но с виртуальным шареттом я обнаруживаю, что больше молодых людей посещают эти собрания, потому что, как сказал Джейсон, это удобно. Лорен Мэйор: Большое спасибо, Кесси. Абсолютно. И вот у нас есть два вопроса о центрах городов, которые я объединю в наш последний пункт перед тем, как мы закончим. Это, по сути, вопрос о том, как рост многофункциональной застройки в проектах развития центров городов может обеспечить справедливые результаты? И как предотвратить вытеснение экономически неблагополучных сообществ? Особенно если штат запрещает городу вводить контроль над арендной платой. Какие еще инструменты или вещи могут использовать люди? Джейсон Кинг: Итак, просто подумайте об этом. Итак, центр города — это место, которое есть у всех. И поэтому наша работа часто начинается в центре города. Но я бы сказал, вы знаете, мы должны думать о большем, чем просто о центре города. У нас был успешный проект в центре города в Монтгомери и Эль-Пасо, а затем город продолжал возвращать нас для работы с районами, и это совершенно другой набор проблем. Но не менее важный, вы знаете, центр города — это просто серия успешных районов. Итак, номер один, нам нужно покинуть центр города с нашей работой и нашими знаниями. Но, скажем, да, контроль над арендной платой или обязательные инклюзивные постановления о зонировании, защита арендаторов — все это постепенно отменяется на уровне штата. И на самом деле становится все труднее и труднее внедрять программы, которые, честно говоря, просто существуют как обычное дело в большей части Западной Европы. Так что же делать? Как сохранить доступность? Кесси отлично объяснила, как работала наша опциональная система в Уэст-Палм-Бич. Мы позволили им строить выше и намного больше: вместо 30% минимальной, а точнее, вместо 30% максимальной застройки участка, они могут использовать гораздо большую часть участка, застраивать 80% участка. И они могли подниматься до трех полных этажей. Но чтобы подняться выше, тогда наступает компромисс, верно? Тогда наступают общественные блага. И по большей части вы все еще можете торговаться. И поэтому нам пришлось встроить в наши формообразующие кодексы, как это делают в Майами 21, как DPZ проделал отличную работу. Нам нужно встроить доступное жилье, чтобы получить дополнительное. Я думаю, это все еще то, что нам разрешено делать. Лорен Мэйор: Большое спасибо, Джейсон, за очень вдумчивый ответ. И на этом, поскольку мы немного перевалили за час, я завершаю этот замечательный вебинар. Спасибо Диане, Кесси и Джейсону за то, что были здесь. Напоминаем, что запись этого вебинара будет доступна завтра на нашем веб-сайте. Итак, спасибо всем за участие и хорошего дня. Спасибо.