Спикер 1: Стратегии жилищного строительства и их реализация с Биллом Найром и Мерфи Антуаном. Вы можете поделиться своими мыслями, используя хэштег на "Парковой скамейке", перейдя на WWW.Dot Tiny URL.Dot com slash OTPB feedback. И вы можете присоединиться к нам на предстоящих вебинарах. Во вторник, 11 июня, присоединяйтесь к нам для обсуждения снижения вреда через идеи, основанные на сообществе. В 2022 году Совет по планированию мегаполисов задокументировал ущерб для равенства и окружающей среды, который исторически наносила транспортная инфраструктура в регионе Чикаго. И искал идеи, созданные сообществом, чтобы смягчить этот ущерб. Представители трех чикагских организаций обсудят, как определить проекты, которые сообщества хотят продвигать, и процесс их реализации. Вы можете зарегистрироваться на этот вебинар онлайн на cnu.org/resources/on-the-park-bench. И вы можете присоединиться к нам на CNU 32, который начнется на следующей неделе 15 мая. CNU 32 будет конгрессом, посвященным урбанизму на Среднем Западе, и станет главным национальным событием для обсуждения тенденций и вызовов, связанных с построением сообщества. Вы можете узнать больше и зарегистрироваться на CNU.Org.Slash CNU, 32. А теперь к сегодняшнему вебинару. Билл Найр — дизайнер с более чем тридцатилетним опытом работы над широким спектром проектов. С 2013 по февраль 2024 года он был руководителем компании Ner and Associates, консалтинговой фирмы по проектированию и развитию зданий, которая завершила множество успешных проектов для своих клиентов. В феврале 2024 года Билл присоединился к офису городского менеджера в городе Реджайна в качестве менеджера специальных проектов для Фонда ускорения жилищного строительства. Недавно он добавил к своей роли в городе должность временного менеджера нового жилищного отдела. Основываясь на многолетних исследованиях и изучении городского дизайна, Билл получил аккредитацию Senior Way в 2015 году, чтобы лучше помочь своим клиентам создавать отличные места для жизни и работы. Глубокое чувство равенства и ответственности перед другими заложено в работе и исследованиях Билла. На протяжении всей своей карьеры в области проектирования и консалтинга он изучал лучшие практики для решения проблем бездомности и доступного жилья по всему миру. Мерфи Антуан является президентом и руководителем компании Tori Gallison Partners, где его работа сосредоточена на взаимоотношениях между архитектурой, городским дизайном и планированием в районах и сообществах с низкой плотностью застройки. Его усилия по реализации жилищной политики и рыночного ответа через соответствующую и контекстуальную архитектуру и планирование районов проявились по всей стране в 70 проектах по возрождению и новому развитию за его более чем 25-летнюю карьеру в She's the Dallas. Идеальные практики как профессионального архитектора, так и профессионального планировщика. Используя городской дизайн для неразрывной связи двух практик, он преодолевает слишком распространенный разрыв между двумя профессиями, привнося приоритеты планировщиков — реализацию государственной политики, общественную выгоду и общественное сотрудничество — в свои архитектурные вклады. В знак признания значительного влияния на архитектуру и общество на национальном уровне через продвижение доступного жилья, г-н Антуан был возведен в Колледж стипендиатов Американского института архитекторов в 2020 году. И я Лорен Мэйор, менеджер по коммуникациям в CNU. Напоминаю, пожалуйста, используйте функцию вопросов и ответов, чтобы задавать вопросы, как только они у вас появятся. Давайте начнем сегодняшний вебинар. Билл, слово вам. Билл Найр: Отлично, и большое спасибо за возможность быть здесь сегодня и действительно поделиться многими захватывающими вещами, которые происходят в нашем городе в отношении доступного жилья, а также нашего участия в Фонде ускорения жилищного строительства. Поэтому важно, чтобы перед началом я признал, что я здесь, участвуя на традиционных землях территорий Договора Четыре и родных землях. Так что я предполагаю, что многие люди здесь на вебинаре не знают, где находится Реджайна, и мы находимся прямо здесь, в центре канадских прерий. И что мы — город с населением примерно 268 000 человек и площадью 69 квадратных миль, со средним доходом 170 и средней ценой на дом 330, чтобы дать вам некоторые ориентиры, по мере того как мы будем двигаться вперед. Какое же это различие делает год. Это то время года, когда я с нетерпением жду предстоящего Конгресса. И в прошлом году это было не иначе. Я с нетерпением ждал возможности исследовать новый город, пообщаться со старыми друзьями, завести новых, узнать много нового и вернуться с массой полезной информации. Но всегда было это чувство, я бы сказал, разочарования в том, что мы возвращаемся в район, который действительно не видел тех изменений, которые мы хотели бы видеть с точки зрения новых урбанистических идей. Но, как я уже сказал, какое же это различие делает год. В этом году, отправляясь в Цинциннати, я рад поделиться с нашими коллегами некоторыми замечательными вещами, которые произошли. Мы пришли из одного из самых ограничительных районов, когда дело касается зонирования, к, вероятно, одному из более расслабленных. И теперь у нас есть такие вещи, как четырехквартирные дома в жилых районах, а также мы убрали минимальные требования к парковке и изменили их на рекомендации по парковке, термин, который мне действительно нравится. Так что же изменилось? Ну, действительно, как и для большинства мира, включая нашу страну и город, мы достигли переломного момента, когда дело касается жилищного кризиса. И это был определенно кризис, требующий действий. Теперь это действительно был национальный кризис, и, к счастью, это был кризис, который мы видели, как бы, приближающимся некоторое время. И это был кризис, который требовал некоторого вмешательства со стороны правительства. Мне нравится термин, что в кризисное время есть два использования: это не только время тревоги и беспокойства. Это дает нам шанс и возможность выбрать хорошо или выбрать плохо. Ну, я здесь, чтобы сказать, что я очень благодарен, что наше федеральное правительство выбрало мудро и вступило в Национальную жилищную стратегию. Это был план, 10-летний план по решению жилищной чрезвычайной ситуации в стране, который недавно вырос до обязательства в более чем 83 миллиона долларов в рамках стратегии. И стратегия действительно была направлена на инвестирование в доступное жилье и аренду, сокращение хронической бездомности, строительство новых доступных домов и создание сильных, безопасных сообществ, где семьи могут процветать. И в рамках этой программы был объявлен Фонд ускорения жилищного строительства: четыре миллиарда долларов на пять лет для создания 100 000 новых домов. И особенность этого фонда заключалась в том, чтобы стимулировать трансформационные изменения в сфере контроля местных властей в отношении использования земель и утверждения застройки. И в этом направлении CMHC, который управляет этими программами для федерального правительства, дал нам несколько хороших идей в отношении применения тех вещей, которые они хотели бы видеть. И многие из этих вещей очень типичны для того, что мы считаем новым урбанизмом, такими как конец исключительного зонирования, сокращение или устранение стандартов парковки, все эти замечательные вещи, которые помогли устранить некоторые из барьеров, которые мешают нам продвигаться вперед с проектами доступного жилья. Ну, после некоторой усердной работы, проделанной преданными людьми в мэрии, и успешной заявки 13 декабря, мы подписали соглашение с федеральным правительством на сумму более 35 миллионов долларов для строительства дополнительных 100 домов в нашем сообществе. И большая часть заслуг принадлежит команде, которая собрала свою заявку, потому что действительно все инициативы, которые мы создали, всего 11, действительно следуют лучшим принятым практикам, которые CMHC изложил. И все это часть целей, которые мы имеем в будущем и планируем решить. Так почему же мы были готовы к этим изменениям? Как сообщество, как я уже сказал ранее, и действительно на протяжении десятилетий, как человек, который выступал за изменения, казалось, что мы никогда не добьемся успеха. Но что изменилось? Ну, честно говоря, более трех десятилетий исследований, стипендий, адвокации и написания членами CNU сделали принципы нового урбанизма принятым стандартом для строительства городов. И действительно, причина, по которой я могу это сказать, заключается в том, что когда городской совет в центре канадских прерий использует язык нового урбанизма, чтобы опровергнуть цели местных NIMBY, дословно, это было что-то, что я бы услышал 10, 15 лет назад, как Андреа говорит на конференции. Так что действительно теперь принципы нового урбанизма стали мейнстримом. И я действительно думаю, что говоря об этом, мы следуем этой кривой диффузии идей. Я всегда думал, что мы, вероятно, где-то среди скептических масс. Нам потребуется некоторое время, чтобы присоединиться. Но действительно это стало настолько частью нашей культуры и нашего языка, что как город здесь, мы действительно находимся в том, что мы бы считали ранним большинством или поздним большинством. Это, это захватывающе для меня, и я, как сообщество, это захватывающее время, чтобы увидеть, как мы теперь принимаем вещи, которые удерживали нас от продвижения вперед, решения таких проблем, как жилищный кризис. Итак, мы подписали инициативы и Фонд ускорения жилищного строительства. У нас впереди значительные вызовы, которые нам нужно привлечь через наши инициативы. Но они значительны, мягко говоря. Один из них заключается в том, что мы, как часть первой работы и значительной части трехфазной программы, уже одобрены советом и внесены в уставы, это изменение уставов зонирования, чтобы отразить такие вещи, как четырехквартирные дома по праву, изменение на удаление минимальных требований к парковке, такие вещи, как четырех- и шестиэтажные здания вдоль транспортных коридоров и узлов. Это было то, что мы обнаружили, что большинство людей действительно не осознавали, пока мы не прошли через совет и люди не начали об этом говорить. И я всегда говорю, что зонирование похоже на электричество. Вы не думаете об этом, пока не столкнетесь с ним напрямую. И это действительно так, когда мы начали продвигать вещи, которые использовали Брайан из некоторых наших проверенных NIMBY, которые заполнили залы совета, чтобы выразить свои опасения по поводу того, что происходит и как это повлияет на их сообщества. И, к счастью, это также было противопоставлено рядом людей, которые выступали в его поддержку. Опять же, что-то, чего мы не видели в предыдущие годы, но теперь мы видим сбалансированный аргумент, когда говорим о таких вещах, как наши изменения в зонировании. И действительно, большая часть головоломки зонирования, которая вызывала у многих людей беспокойство, была введение недостающего среднего и наше обсуждение того, как мы хотели бы видеть недостающее среднее в жилых районах. Ну, когда мы говорим о недостающем среднем и изменениях и некоторых вещах, которые мы предложили, люди начали беспокоиться. По какой-то причине они думали, что через год это будет так. Они будут окружены крупными застройками, которые полностью разрушат структуру их района. Ну, ну, вы знаете, это, очевидно, не так. Они также думали, что они пустые участки, и когда они увидят четырехквартирный дом, он будет выглядеть как-то так по своей природе. И по какой-то причине всегда есть тенденция верить в худшее, что может произойти. Потому что мы часто думаем о вещах, как сообщество, о вещах, которые являются вопиющими, о вещах, которые мы не хотим видеть, вместо того, чтобы думать о том, какими они могут быть. И это часть нашей работы в будущем, это поощрение сообщества к пониманию того, что застройка может быть красивой. Она может соответствовать характеру района и работать с нашей местной индустрией. Намерение состоит в том, чтобы внедрить вещи, чтобы убедиться и поощрить тот вид застройки, который люди хотят видеть, который происходит в районе. Но все равно всегда будут те, кто будет немного беспокоиться об этом. Также одна из вещей, с которой мы сталкиваемся, это увеличение стоимости строительства. И я знаю, что это универсально по всей Северной Америке. Чтобы выделить одну в частности, мы все видели, что произошло с ценами на древесину. В частности, мы видели значительный скачок, который, к счастью, начинает видеть некоторую рыночную коррекцию, но все равно это действительно изменило стоимость строительства. И вы знаете, что хороший кризис в разгаре и вошел в общественное сознание, когда вы начинаете получать мемы. И это несколько моих любимых мемов, которые были там, и действительно мы выражаем некоторую из тревоги, с которой мы все сталкиваемся. И не только чтобы все свалить на древесину. На самом деле, все подорожало, включая стоимость арматуры и ПВХ. Так что стоимость строительства становится одной из основных проблем, с которой мы сталкиваемся, и мы пытаемся найти способы, чтобы мы могли быть инновационными и поощрять возможности для продуманного строительства. И мы рассматриваем разработку предварительно утвержденных планов, которые являются эффективным и эффективным использованием материалов, и, надеюсь, они. Конечно, другая вещь, которую мы испытываем в нашем сообществе, это кризис в области торговли. И честно говоря, это снова одна из тех универсальных вещей. На протяжении многих лет мы отговаривали наших молодых людей вступать в торговлю, говоря, что это не очень хороший вариант, что они должны рассматривать программирование и тому подобное. Но реальность такова, что наше пренебрежение поощрением торговли привело к тому, что существует реальная нехватка квалифицированных рабочих. И на самом деле, большая часть рабочей силы в торговле становится намного старше. Если бы я работал в каменной торговле в своем сообществе, я бы считался молодым. Кривая в плане возраста, это просто что-то еще. У нас есть рабочие, которые хотели бы уйти на пенсию. Поэтому мы пытаемся работать с индустрией, чтобы поощрять людей помогать сделать торговлю желаемым путем для многих молодых людей. Изменения в строительных нормах также окажут влияние, поскольку мы продвигаемся вперед с многоуровневыми подходами, работая к нулевому уровню. Но некоторые из изменений, которые мы будем рассматривать в отношении доступности, на самом деле изменят не только стоимость, но и такие вещи, как планировки этажей, до такой степени, что нам, возможно, придется начинать рассматривать более крупные участки, когда мы говорим о доступности. Поэтому важно вести прямой диалог и разговор с должностными лицами по кодексу, чтобы убедиться, что эти изменения в кодексе имеют смысл для всех и будут чем-то, с чем мы сможем работать в будущем и не будут значительной проблемой в будущем. Сортировка обслуживаемой земли тоже, как и во многих сообществах, является одной из вещей, с которой мы сталкиваемся. И одна из наших инициатив, на самом деле, заключается в том, чтобы посмотреть, можем ли мы приоритизировать развитие инфраструктуры к земле, чтобы убедиться, что мы получаем землю доступной и в производство раньше, чем позже, чтобы мы могли начать решать некоторые из наших жилищных проблем. Застройка на пустырях снова имеет свои собственные проблемы, и мы создали ряд инициатив, которые направлены на это. Но дополнительные затраты, связанные с застройкой на пустырях, всегда являются проблемой. Плюс в нашем городе у нас есть двойной негатив в том смысле, что у нас действительно нет специализированных застройщиков на пустырях. Поэтому мы вынуждены искать застройщиков и строителей, возможно, из других городов и других районов, которые могут принести свой опыт в наше сообщество и помочь решить эту область, в которой мы хотим увидеть рост. Также введение новых типов жилья является проблематичным, поскольку мы строили только односемейные дома и кондоминиумы так долго, что мы действительно забыли, как правильно строить эти недостающие средние типы. Поэтому, вводя их в часть нашего плана, снова мы рассматриваем инициативы, которые помогут застройщикам рассматривать их как жизнеспособные варианты в будущем и помогут нам строить те типы зданий, которые нам нужны для решения наших проблем. Верю ли я, что мы можем преодолеть эти изменения? Ну, безусловно. Я всю свою жизнь был в частном секторе. И в феврале я рискнул присоединиться к городу Реджайна и работать специально в этой области. Я верю, что мы находимся в периоде изменений не только в нашем сообществе, но и в сообществах повсюду, что нам нужно вносить свой вклад любым возможным способом, чтобы помочь преодолеть этот кризис. И моя возможность поделиться тем, что я узнал через индустрию и через город, в будущем, это цель, которую я действительно думаю, что мы сможем сдвинуть с места. И на нас лежит ответственность воспользоваться этой возможностью, которая нам предоставлена, чтобы двигаться вперед и вносить значительные изменения. Я взволнован будущим. Я взволнован немного похвастаться на CNU 32. Но это всего лишь небольшое обновление от нашего сообщества. И оставайтесь с нами. Надеюсь, у нас будет много захватывающих вещей, чтобы сообщить в будущем. Лорен Мэйор: Хорошо. Спасибо, Билл. Это, это отличные вещи. Это Мерфи, и я думаю, что просто начну, если это подходит. Мерфи Антуан: Итак, я хотел бы поговорить о влиянии нового урбанизма на доступное жилье и предложить конструкцию для разговора, чтобы иметь разговор о доступном жилье, где мы не говорим мимо друг друга. Так что я думаю, что есть разные аспекты. Мы все знаем, что есть разные аспекты доступного жилья, но как мы можем применить их и иметь общий разговор? И мы поговорим об этом в рамках кейс-стади. Я думаю, что CNU и новый урбанизм могут взять на себя много заслуг и должны гордиться своим влиянием на разговор о доступном жилье. Это восходит к началу девяностых годов с пребывания Генри Сиснероса в HUD. И по мере того, как новый урбанизм начал набирать популярность и как движение, появление программы Hope 6 и конкретное влияние нового урбанизма и его продолжающееся влияние на это. Настолько, что на 25-летие нового урбанизма и Public Square определили общественное жилье, которое вовлекает город, как одну из 25 великих идей. Город как одну из 25 великих идей нового урбанизма. Но, из 25 великих идей нового урбанизма, но, конечно, этот разговор не закончен. Этот разговор продолжается, как отметил Билл. Кризис здесь. Он в каждом городе. Он в нашей стране. Он международный. И поэтому эволюция разговора о доступном жилье как на уровне HUD, так и на уровне CNU должна продолжаться. Инициатива Choice Neighborhoods — одна из инициатив HUD, которая выходит из Hope 6. Ей уже 14 лет. Она началась в 2010 году. Так что это часть этого продолжающегося разговора. Но по мере того, как кризис усиливается, нам нужно говорить громче и не просто почивать на лаврах нашего прошлого. Немного предыстории. Это график, который говорит о средней жилищной нагрузке. Статистика относится к США, но снова это применимо во многих местах, как только что показал нам Билл в Канаде. Но жилищная нагрузка, стоимость жилья как для арендаторов, так и для владельцев, просто явно превышает средний доход домохозяйства. И это особенно остро в местах, где высокие значения земли, и высокие значения земли там, где люди хотят жить, где процветает экономическая возможность, где процветает возможность сообщества. Итак, кризис становится еще более острым. 30% дохода, потраченного на жилье, это, это своего рода жилищная и HUD метрика чрезмерной жилищной нагрузки. Так что когда вы тратите 30% или более своего дохода на жилье, это не соответствует пропорции, которая должна быть потрачена. В США 50% арендаторов, 50% арендаторов в целом платят 30% или более своего дохода. Это статистика за 2022 год. И то, что меня поразило, это 21% владельцев. Так что мы думаем о владельцах, о владении домом как о месте прибытия, но владельцы, 21%, платят более 30% своего дохода. Так что общая смешанная пропорция составляет 31%, треть населения платит или имеет жилищную нагрузку. 25% дохода домохозяйства использовались в качестве метрики в оригинальных стандартах HUD, и эти числа растут. Так что это немного предыстории кризиса. Так как же мы вообще говорим об этом кризисе? Как мы вообще говорим о доступном жилье? По моему опыту, и даже в кругах нового урбанизма, часто разговор о доступном жилье заставляет людей говорить мимо друг друга. Что некоторые люди сосредоточены на определенных областях доступности, другие сосредоточены на других. Все эти области доступности взаимосвязаны. Поэтому я хотел бы предложить, что есть три измерения доступности и снова поговорить о них в кейс-стади. Так что первое, что приходит на ум, это доступность для строительства. Эта идея, что если вы можете построить лучшую мышеловку, если вы можете построить более доступный одиночный дом, а затем применить это в масштабе, вы как-то решили кризис доступности. И это то, где вступают в игру архитекторы. Это то, где моя голова была 30 лет назад, думая о доступности, и это, безусловно, критично для предложения доступного жилья. Но это не все и не конец доступности жилья. Так что эта идея быть доступным для аренды или владения. Так что как только вы его построили, как только вы теперь в этом доме, насколько он доступен? Для аренды или владения зависит от, это разговор об экономической конструкции. Это сводится к стоимости земли и базовой стоимости при первоначальном применении. Но это также то, где часть разговора о доступности, связанная с кредитованием, субсидиями и политикой, действительно вступает в игру. Так что если у вас есть дом, доступный для строительства, который доступен для доставки, вам также нужен этот дом, который доступен для приобретения, для получения, для проживания в нем. И затем, где новые урбанисты действительно могут вступить в игру, это идея о том, что происходит потом и каков более широкий контекст. Так что третье измерение доступности жилья в этой конструкции — это доступность для проживания, и это связано с текущими операциями и обслуживанием. Так что какие коммунальные услуги, какие текущие даже налоговые структуры, но также более широкое сообщество доступно для проживания с точки зрения доступа к другим услугам, доступа к рабочим местам, доступа к школам, доступа к образованию, доступа к здоровой пище. Так что снова, это не редкая идея нового урбанизма, но она, безусловно, влияет на доступность. Я хочу применить некоторые из этих идей к проекту Courtney Gallison Partners в Милуоки, штат Висконсин, под названием West Lawn Gardens. И это применение кейс-стади. Так что немного предыстории о West Lawn. Это многофазная трансформация общественного жилья. Это в своего рода T3 трансектной части города и в северо-восточном углу Милуоки, и поэтому это действительно пригородная перестройка в этой части города. Это значительных размеров, так что 75 акров и тысяча домов. Это смешанный доход, так что это замена общественного жилья для очень низкодоходных жителей, жилья для рабочей силы и жилья по рыночной цене. Это было частично профинансировано грантом HUD Choice Neighborhoods, который расширил проблемы Hope 6, чтобы выйти не только за пределы границ участка, но и за пределы границ этого доступного для строительства, части разговора о палках и кирпичах. Так что это касается проблем людей, это касается проблем соседства в языке Choice Neighborhoods. Это также смешанное использование в том смысле, что оно включает в себя инкубаторные предприятия для экономического развития, поддерживающие услуги для сообщества, общественные сады и значительные инвестиции в улучшение инфраструктуры. Это были низкие земли рядом с канализированным ручьем с множеством наводнений. Это была свалка до этого, так что у нее плохие почвы и плохой дренаж. Было много перестройки инфраструктуры, и все эти аспекты снова говорят о более широкой дилемме доступности и доступности. Решение здесь выходит за рамки жилья. Это также, поставило устойчивость как высокий приоритет. Это была первая в Висконсине сертификация LEED для домов, платиновая сертификация в контексте трансформации общественного жилья. Что делает West доступным для строительства? Эффективные и подходящие типологии. Так что вы видите здесь некоторые таунхаусы, вы видите некоторые многоквартирные дома, вы видите некоторые коттеджные типы домов, небольшие компактные площади, в основном прямоугольные. У нас есть веранды и мансарды и эркеры, но снова прямоугольные дополнения и компактные в их применении. Так что дуплексы, строки таунхаусов и многоквартирные дома все смешаны в ткань района. Так что вы видите многоквартирный дом рядом с таунхаусами на нижней фотографии и экономичные материалы. Так что эта идея, что вы можете строить доступно с экономичными материалами. Это все деревянное строительство, все еще самый экономичный способ доставки домов, цементные панели и сайдинг. Есть некоторое ограниченное количество кирпича. И в проекте такого масштаба было несколько фаз, как я уже говорил ранее, и разные эксперименты с доступностью в разных фазах. Так что мы даже делали объемные модульные дома, которые вы видите на этой фотографии в верхнем правом углу, с модулями, построенными вне площадки на фабрике, доставленными на площадку, а затем и затем установлены как способ доставки доступно с некоторыми успехами и некоторыми проблемами также. Доступность для аренды или владения сводится к первым затратам. Так что если это доступно для строительства, первые затраты низкие. Это помогает с доступностью. Но это также связано с стоимостью земли. Это была земля общественного жилья, находящаяся в доверительном управлении жилищным управлением и управляемая под администрацией HUD и городскими структурами. Но земля была вкладом в проект. Жилищное управление действовало как собственный застройщик в этом случае. Они принесли землю, позволили использовать землю. Итак, отсутствие этих затрат на землю является частью решения доступности. И в любой городе, я бы сказал, что вы можете найти то, что часто называют избыточной землей или налоговой репо-сессией земли или большими резервами городской собственности, которые также могут быть частью решения доступного жилья и должны быть. В частях по владению и коммерческим частям низкие процентные и беспроцентные кредиты являются частью этой доступности. И главный момент, который я хочу здесь подчеркнуть, заключается в том, что рынок сам по себе не может и не решил нашу проблему доступности. Эта субсидия, особенно для домохозяйств с низким доходом, очень низким доходом и крайне низким доходом, эта субсидия должна быть важной частью разговора, должна быть важной частью политической воли и единственным способом, которым мы можем прийти к решению. Этот третий компонент — это, или третье измерение доступности — это доступность для проживания. Так что идея, что West Lawn имеет доступ к транспорту, снова это своего рода T3 пригородный край, но быстрый, но автобусная система вдоль Silver Spring, которая является основным восточно-западным коридором на северной частичной части города, дает доступ к рабочим местам, образованию и торговле и другим частям города. Есть складской район к северу отсюда, который связан с региональным экономическим ростом. Эти были построены, мы говорили, я упоминал устойчивость немного, плотные оболочки, чтобы держать коммунальные расходы низкими, так что это доступно для проживания. Когда вы платите счет за отопление в Висконсине в феврале через пять лет после того, как вы въехали. Муниципальные налоговые платежи были частью вклада как на стороне аренды, так и на стороне владения. И на стороне владения, моратории на эскалацию налога на имущество были частью этого. Так что снова, доступность для проживания после того, как вы его получили, доступность для получения, для приобретения и доступность для строительства все должны быть частью разговора. Надеюсь увидеть многих из вас в Цинциннати на следующей неделе. Вот еще один пример, который находится в нескольких кварталах от CNU в западной части города и Over-the-Rhine, City West, более ранний пример. А затем еще один проект в Ричмонде, штат Вирджиния, в районе Churchill North. Так что я добавляю их просто чтобы сказать, что это конструкция доступности, которая может быть применена во многих случаях, и это то, что мы стараемся привнести в нашу работу. Последние несколько моментов, которые я хочу сделать, что все West Lawn, безусловно, и те другие два примера — это большие проекты. Вот еще один в Тихоокеанском Северо-Западе в Такоме, штат Вашингтон, в Салишане. Это большие проекты, где привлечение доступного жилья, архитектуры и плана вместе являются важными аспектами и критическими аспектами доступности. Это в некотором смысле делает их тем, что мы могли бы описать в кругах нового урбанизма как большие архитектурные проекты. И я приглашаю к этому обсуждению, но я скажу, что отличает их от больших архитектурных проектов середины 20-го века, которые вы видите здесь и в Robin Hood Gardens, это то, что городской дизайн и планирование идут первыми. И архитектура или смесь типологий — это то, что применяется к этой городской дизайн и планировочной структуре, чтобы оживить район, а не начинать с большой идеи, единственной идеи об архитектуре и экструдировать ее по ландшафту. Так что наличие доступного компонента и наличие его в компонентах, которые могут быть применены к большому плану, но все еще работают и выживают самостоятельно, в то же время, когда они являются частью более широкого сообщества, является критическим компонентом, который новый урбанизм приносит в этот аспект. Другие способы, как я завершаю здесь, чтобы, которые я бы предложил, чтобы мы расширили разговор, это снова, кризис доступности растет на обоих концах шкалы. Так что увеличение бездомности, бездомных семей, на одном конце экономического спектра, и на другом, идея доступного жилья, жилья для рабочей силы, что доступное жилье является вызовом доступности для всех. Для всех и каждого. Я думаю, что разговор о доступном жилье, или я бы предложил, что разговор о доступном жилье очень связан с разговором о равенстве и изменении климата, что нам нужно говорить о местоположении. Нам нужно говорить о доступе. Нам нужно говорить о здоровье и потреблении энергии. И это так же важно, если не более важно в доступном жилье, чем в частях по рыночной цене. Плотность часть увеличения. Я слышу много разговоров о продвижении плотности доступного жилья, и я думаю, что это, безусловно, то, что мы должны исследовать, что мы должны рассмотреть и помочь решить некоторые из проблем с предложением. Но это всегда должно возвращаться к подходящим типологиям, подходящим местам. Так что где жилье, доступное жилье одного уровня дохода в высотных зданиях — это ошибка, которую мы как страна в США уже совершали раньше. Это не то, что я предлагаю, чтобы мы делали легкомысленно. Но есть подходящие плотности. Есть подходящие применения, и мы просто должны найти эти решения, и это различно в разных местах. И затем моя последняя просьба будет к политике. Верно, что нам нужно вернуться к тому, как нация, как движение нового урбанизма, заставляющее и подталкивающее политическую волю для решения этих сложных и взаимосвязанных проблем. У нас есть гордая история этого, и мы должны вернуться к этому. Думаю, это все от меня. Лорен Мэйор: Большое спасибо, Билл и Мерфи. Это были две отличные презентации. Надеюсь, мы получили хорошее представление о всех вещах, происходящих по всей Северной Америке, когда дело касается решения кризиса доступного жилья. Теперь я перейду к нескольким вопросам от себя, прежде чем мы откроем их для вопросов аудитории. Напоминаю нашей аудитории, пожалуйста, используйте функцию вопросов и ответов, чтобы задавать свои вопросы. Итак, мой первый вопрос к вам обоим, Билл и Мерфи, заключается в том, что вы оба говорили о роли нового урбанизма в решении кризиса доступного жилья. Я хотел бы узнать, можете ли вы рассказать о каких-либо конкретных принципах или о чем-то, что вы считаете наиболее актуальным, когда говорите о доступном жилье. Я позволю вам начать, Мерфи. Мерфи Антуан: Хорошо. Ну, это ошибка, Билл, потому что я собираюсь украсть из того, что вы говорили в своей презентации, но надеюсь, у вас все еще будет что-то. Я думаю, что захват того, что захватило или что в настоящее время захватывает воображение общественности, это отличный способ расширить разговор, и это то, что мы должны делать. Так что два примера, оба из которых Билл упомянул, и за которые новый урбанизм может взять на себя некоторую заслугу, это идея недостающего среднего жилья. Снова традиционные типологии, типологии, которые мы можем видеть в местах по всей стране, по всему континенту, по всему миру, что здесь много разговоров, просто в нашем регионе в Вашингтоне, округ Колумбия. У нас есть округ Монтгомери в Мэриленде, Александрия и Арлингтон в Вирджинии, которые все на своем местном муниципальном уровне политики изменяют зонирование, как это сделала Реджайна, чтобы позволить недостающему среднему, продвигая это, потому что это привлекло внимание людей. И затем я бы добавил разговор о климате и экологической справедливости, и разговор о равенстве на уме у всех, и разговор о равенстве на уме у всех, и способ поговорить об этом, привнести это домой каким-то образом и поговорить о доступном. Билл Найр: Да, когда я думаю об этом, я действительно не думаю, что вы можете иметь хорошее доступное жилье без хороших урбанистических принципов. И действительно все аспекты, когда мы смотрим на устав, настолько важны для развития таких сообществ и обеспечения таких видов доступности. Возвращаясь к недостающему среднему, это влияние, которое оно может оказать на сообщество, огромное, когда вы говорите о наличии разных типов жилья. У нас так мало действительно хороших вариантов для людей, ищущих доступное жилье, что эта типология, нам отчаянно нужно ввести ее в городскую ткань. Лорен Мэйор: Замечательно. Большое спасибо. А затем, основываясь на этом вопросе, я также хотел бы узнать, какие аспекты жилья часто упускаются из виду, когда дело касается создания желаемых мест для жизни? Пожалуйста, Мерфи. Мерфи Антуан: Ну, самый большой, и это может быть связано с разговором о недостающем среднем, это то, что на стороне доставки, особенно в мире застройщиков недвижимости, в мире продуктового жилья, это одна типология или другая. Это не смешанная типология. Так что я думаю, что упущенная часть — это более тонкое создание города, создание района, создание планирования, которое находится в центре нового урбанизма, что это нужно применить к жилью. Есть рыночный аргумент для этого, и это нужно применить к жилью. Есть рыночный аргумент для этого в том, что это помогает с поглощением. Если вы кладете все свои яйца в одну корзину типологий, как застройщик, то вы, в некотором смысле, возможно, каннибализируете свой собственный рынок, когда вы можете доставлять по частям с разными вариантами, что является частью того, что рынок ищет, тогда это служит обеим целям, смешанной типологии для смешанных нужд, доступности и рыночного драйвера. Билл Найр: Видел эффекты, и это драматично с точки зрения того, как вы можете создать эти замечательные ткани и эти отличные районы для жизни людей. И это необходимость, в нашем случае, мы должны вводить и обучать целую группу застройщиков, которые никогда не думали об этом как о жизнеспособном, жизнеспособном варианте. И это, я думаю, одна из тех вещей, когда вы начинаете смотреть на разные типы типологий, которые входят в, разные типы типологий, которые входят в район, вы должны вытащить все это, что входят в район. Вы должны вытащить все это. Я имею в виду, что мы даже недавно обсуждали, есть ли место для возвращения SRO? Я думаю, что это открытый вопрос, который мы должны иметь, и мы должны рассмотреть все это. Лорен Мэйор: Очень верно. И один последний вопрос от меня, прежде чем я передам его нашей аудитории, это, какой совет вы бы дали сообществам, заинтересованным в ускорении строительства жилья? Билл Найр: Ой, для нас, заняться зонированием, это оно. У нас была выгода от наличия, морковки и палки. У нас действительно была морковка, предоставленная нам федеральным правительством и возможностью, если бы мы были на маршах и просто думали о том, может быть, нам стоит рассмотреть вопрос о решении некоторых из наших зонирований. Это было бы то, что подтолкнуло бы нас. Но вы должны заниматься этим как город. Мы поняли сразу, если мы собираемся сделать что-то значимое, мы должны заняться зонированием. И иногда это, это сложный вопрос, чтобы поговорить с сообществом об этом, но это номер один, по крайней мере, на мой взгляд. Мерфи Антуан: Я согласен с Биллом, что зонирование, а затем расширение регуляторного разговора на то, какие другие правила мешают доступности? И Билл упомянул некоторые из них. Мы говорили о кодировании, и я думаю, что это на самом деле один из вопросов участников здесь тоже, это как много исключительное зонирование и другие ограничения, правила играют? И это добавляет кусок. Мы хотим служить здоровью, безопасности и благополучию, и мы должны, но есть много ненужных правил, которые добавляют стоимость как на уровне строительного кодекса, так и на уровне использования земли. Лорен Мэйор: Отлично. Большое спасибо. И это своего рода идеальный переход к вопросам нашей аудитории. Так что первый вопрос будет для Билла, и он от Элейн МакГрегор. И они спрашивают, сколько времени потребовалось, чтобы принять новый устав зонирования от первого введения принципов до его принятия вашим городским советом? Это позволило провести достаточную консультацию? Билл Найр: Да. Да, это лучший вопрос из всех, потому что он был подходом, я думаю, типичным для того, как мы занимаемся зонированием в нашем сообществе. И некоторые бы сказали, что это, возможно, не так вовлечено с общественностью, как должно быть. Все размещается в уведомлениях и проходит через период рассмотрения. Но мы не проводили очень специфических возможностей вовлечения для диалога с сообществом. Одной из причин было временной фактор. Существуют сроки, установленные Фондом ускорения жилищного строительства. Итак, намерение состояло в том, чтобы приступить к работе, которую нам нужно было сделать. Нам нужно было быстро внести их в совет. Так что это было дело, возможно, трех-четырех месяцев, пока первый не стал для совета. И это был тот, который, вероятно, был самым всеобъемлющим, который касался четырехквартирных домов по праву, удаления минимальных требований к парковке, таких вещей. И, как я сказал в презентации, это не было до тех пор, пока мы не начали говорить о следующих фазах реформы зонирования, что люди начали говорить о следующих фазах реформы зонирования, что люди начали цепляться о следующих фазах реформы зонирования, что люди начали цепляться за то, какие будут последствия. И именно тогда было много обратной связи с городским советом о том, что должно было быть больше консультаций. И, вероятно, в ретроспективе, я думаю, что все в мэрии сказали бы, что в идеале да, было бы здорово, если бы у нас было больше времени для обсуждения с сообществом. Изменило бы это результат? Вероятно, нет, потому что сам городской совет был очень настойчив в том, чтобы внести эти изменения для решения проблем, которые у нас были. Так что это был наш процесс и своего рода временная шкала. Лорен Мэйор: Понял, очень интересно. А теперь к вам, Мерфи. Этот вопрос от Меган О'Хара. И они спрашивают, можете ли вы рассказать о том, как жилищное управление сделало финансирование модульного строительства возможным? Другие застройщики сталкивались с конфликтами с авансовыми депозитами, требуемыми для модульного строительства, и закрытием LIHTC/потоком наличности. Мерфи Антуан: Отличный вопрос, Меган. Так как это, так как West Lawn Gardens или эта фаза West Lawn Gardens имела финансирование Choice Neighborhoods, они смогли договориться с HUD, а не добираться до LIHTC, какие бы депозиты ни были нужны для начала модульного строительства, потому что это была более поздняя фаза. И я хочу сказать, что это была на самом деле, вероятно, третья или четвертая фаза West Lawn, где был введен модуль. Успех предыдущих фаз также сделал эти переговоры немного проще, что это была гарантированная доставка. Это был стабилизированный проект в некотором смысле, что сделало некоторые из авансовых требований модульных строительных фабрик и этой стороны разработки немного легче. Я скажу, что в конце концов, вы знаете, надежда была сэкономить деньги и сэкономить время, время в зиме Висконсина, что ни одно из них действительно не осуществилось в West Lawn в модульном эксперименте. Что в конце концов это не сэкономило значительное время. Это не сэкономило значительные деньги. Так что это все еще процесс обучения для всех нас. Лорен Мэйор: Очень интересно. Да, наличие этих кейс-стади действительно помогает двигать части вперед, и уроки, извлеченные из них, всегда полезны. Этот вопрос для вас обоих. Он от Ника Флауэрса. И они спрашивают, было упомянуто, что рынок сам по себе не решил и не решит доступность. Насколько это является продуктом исключительного зонирования и других ограничений/регуляций, наложенных на жилье за эти годы? Какую роль, если таковая имеется, играет рынок в достижении доступности? Билл Найр: Ой, это большой вопрос. Рынок, безусловно, имеет место, но я думаю, основываясь на моем опыте и движении вперед, действительно, чтобы достичь того, что нам нужно сделать в отношении особенно глубоко доступного жилья, это действительно что-то, что приходит через субсидии, будь то, в нашем случае, провинциальные или федеральные. Рынок, рынок может поддерживать другие части в движении хорошо, я думаю. Но даже тогда, я думаю, есть некоторые адаптации, но решение конкретно с доступным и глубоко доступным жильем, это определенно, это определенно будут субсидии и другие программы, которые делают, которые делают это работать. Я не вижу, чтобы рынок справился с этим сам по себе. Мерфи Антуан: Но в партнерстве с общественным органом, с общественным интересом и с общественной субсидией. Вот где рынок может оказать наибольшее влияние. И к другой части вопроса, каков эффект? Я слышал, что это от 10 до 15% от верха. Я не могу поклясться в этой статистике. Я слышал, как один из основателей нового урбанизма сказал, что это 50% от общей стоимости, и я определенно не поклялся бы в этой статистике, но это, это повсюду, но это что-то, и это значительное. И это, и это заслуживает некоторого углубленного изучения и просто получения здравых ответов. Лорен Мэйор: Абсолютно. Большое спасибо за ваши ответы. У меня есть несколько вопросов здесь о недостающем среднем жилье. Этот действительно интересный от Бадди Милликена. И это, на меньшем уровне недостающего среднего жилья, возможно ли строить проекты по рыночной цене, которые внутренне субсидируются за счет эффективности местоположения для мобильности и экономических выгод от совместного использования мест, ресурсов и возможностей среди соседей? Мерфи Антуан: Абсолютно. Я думаю, это, как сказать, мы все любим говорить, что дизайн — это о пропорции, верно? И я думаю, что это относится к пропорции финансовых частей и пропорции финансовых частей и пропорции программных частей. Так что, так что внутренне субсидируемые, абсолютно, но насколько это является вкладом? Я думаю, вы могли бы указать на много, на много движения коттеджного жилья, в котором участвуют многие фирмы нового урбанизма, и увидеть такие виды внутренней поддержки и и местоположение, назовите это субсидией, но просто своего рода эффективные способы жизни, эффективные способы строительства и и способы смотреть по-другому на возможности, которые приносят разные сайты. Билл Найр: Я бы согласился, нечего добавить к этому. Лорен Мэйор: Замечательно, большое спасибо. А затем я объединю несколько вопросов здесь. Один от Сноу, Джи, Рет Нашакира, а другой от Уэйна Эванса. И они оба о смешанном доходе. Спрашивают, как доступное жилье может практически создать пространство и жилье для смешанных сообществ? Могут ли группы с высоким и низким доходом хорошо смешиваться? И затем в дополнение к этому, имеет ли HUD какое-либо отношение к тому, чтобы сделать смешанное доходное развитие более реальным? Мерфи Антуан: Ну, они могут, может ли смешанный доход работать и могут ли разные уровни дохода жить вместе в одном районе в одном сообществе? Абсолютно. И есть примеры этого на протяжении всей нашей истории. Если что, это было, мы больше своего рода конструкция 20-го века, где, вы знаете, один район был исключительно одним, а другие были чем-то другим. HUD в своей программе Choice Neighborhoods, и снова, HUD — это огромная система, Choice Neighborhoods находится в части общественного жилья HUD. Они настаивают на смешанном доходе, распределенном по плану. Раньше, если у вас было, был один вопрос ранее о LIHTC, который является налоговым кредитом на низкий доход, который является частью смешанного финансирования обычно, что LIHTC должен был быть непрерывным, верно? Вы должны были делать, если вы использовали финансирование LIHTC для этого, это должно было быть все вместе в одном месте, и вы не могли иметь пробелов. В West Lawn, может быть, вы даже могли видеть это в одной из более ранних частей. Вы бы увидели некоторые пробелы в этом плане и в этом аэрофотоснимке, и это все для того, чтобы привнести владение домом позже и как бы заполнить это. И это действительно HUD подталкивал нас, подталкивал жилищное управление к тому, чтобы бесшовно смешивать. Так что один из способов бесшовного смешивания — это в плане, это смешано. Другой способ бесшовного смешивания — это не иметь различий между качеством доступного дома и и рыночного дома. И мы очень стараемся сделать это во всех наших разработках, подобных этой. Билл Найр: Нет, снова, очень согласен, особенно с этой последней частью, когда у вас есть. Вы должны иметь это бесшовно смешанным, и вы не можете выбрать с тротуара, что это, это субсидированное, развитие. Снова, это область, которую, как регион и как город, мы все еще пытаемся войти в, мы ищем лучшие примеры лучших практик, которые мы можем начать вводить нашим застройщикам и строителям, чтобы рассматривать и использовать в качестве моделей. Лорен Мэйор: Отлично, спасибо за решение обоих этих вопросов. Мы почти на времени, так что я задам вам, ребята, еще один вопрос, который от Уэй Лю, и это, с точки зрения доступности, какие ключевые факторы для успешного проекта доступного жилья? И они приводят пример политической воли против местоположения или стоимости земли. Мерфи Антуан: Что я пытался предложить, это то, что они все взаимосвязаны. И что нет одного единственного аспекта, и что это, вероятно, будет различным проект за проектом и местоположением. Конечно, за моим окном в Вашингтоне, округ Колумбия, стоимость земли будет основным драйвером. И в других местах это будет экономическое развитие. Верно. Если, вы знаете, часть одной из проблем West Lawn, и это было встроено в один из вопросов здесь тоже, и это было встроено в один из вопросов здесь тоже, это какова была стоимость для продажи и как вы держите это доступным? Мы держим затраты низкими, мы держим местоположение низким, у нас есть субсидия. Сколько это стоит? Это все еще, если вы можете получить дом для продажи за 180 000 долларов, вы все еще можете пойти на три квартала дальше и получить дом для продажи за 40 000 долларов. Вы все еще можете пойти на три квартала дальше и получить дом за 40 000 долларов на рынке, потому что стоимость земли различна. Экономика различна. Так что это, это, это будет различным в разных местах и в разных местоположениях. Так как это, как это рынок конкурирует с существующей жилищной тканью, которая является, которая является очень недооцененной? Билл Найр: Нет, и снова, чтобы построить на этом, действительно это, это все эти факторы, работающие вместе в гармонии. И в некоторых случаях это, вы знаете, рынок будет определенно управлять больше вашими соображениями. Но есть также, мы смотрим на недостаточно обслуживаемые сообщества, а также где мы должны вмешаться в отношении субсидий и и вмешаться непосредственно в, в этот рынок. Так что это все, это политическая воля, это рынок, это, это индустрия, это все работают вместе. Я думаю, что это единственный способ, которым мы сможем решить это, это все играют хорошо вместе и выполняют работу. Лорен Мэйор: Отлично, ну это подводит нас прямо к времени. Так что спасибо вам обоим, Мерфи и Билл, за то, что нашли время быть на нашем вебинаре сегодня. Для всей нашей аудитории запись этого вебинара будет доступна в течение 24 часов на нашем сайте. И мы надеемся увидеть многих из вас на следующей неделе на CNU.