Спикер 1: Итак, мы подождем минутку или две, чтобы люди могли присоединиться. Мы немного задерживаемся, ожидая, когда все подключатся, и затем начнем. Добро пожаловать на "На скамейке в парке" — разговор на общественной площади, организованный Конгрессом за новый урбанизм. "На скамейке в парке" представляет собой интерактивные беседы с лидерами мнений в области нового урбанизма и смежных отраслей, предоставляя аудитории возможность участвовать в реальном времени. Серия вебинаров является платформой для членов CNU, чтобы обсуждать, дебатировать и сотрудничать по актуальным вопросам дня. Спикер 2: Сегодня у нас тема "Изменяющиеся рынки и инновации в типах городского жилья" с Эриком Остом и Брайаном О'Луни. Беседу ведет интервьюер Дэвид Ким. Поделитесь своими мыслями с хэштегом #ontheparkbench на www.tinyurl.com [Музыка] otpb feedback. И помните, что CNU30 в Оклахома-Сити состоится через три месяца. Запланируйте даты и зарегистрируйтесь. С 23 по 26 марта 2022 года пройдет первый очный конгресс CNU с 2019 года. Это будет отличная возможность воссоединиться с коллегами со всей страны, прогуляться по городу. Оклахома-Сити сделал удивительные вещи с урбанизмом, из которых люди могут учиться как в стране, так и за рубежом. Узнайте больше на cnu.org cnu30. Возможно, вам стоит подумать о вступлении или обновлении членства. Если вы уже являетесь членом, вы можете сэкономить 200 долларов на регистрации CNU30. Проверьте статус вашего членства сегодня на members.cnu.org/memberships. Спикер 3: У нас сегодня отличное шоу. Я ожидаю обширного обсуждения рынков после COVID, урбанизма и архитектуры и того, как все это влияет на типы зданий. Типы зданий являются ключом к урбанизму. Всегда есть инновации, потому что они реагируют на постоянно меняющиеся рыночные условия. Они не только реагируют на рынок, но и помогают создавать великие места. Наши лидеры мнений на сегодня: Эрик Ост, председатель Urban Design Associates из Питтсбурга, Пенсильвания. Эрик выступает в качестве главного специалиста по проектам городского дизайна и архитектуры по всей территории США и за рубежом. Он является членом и членом совета Института классической архитектуры и искусства в Нью-Йорке. Брайан О'Луни — архитектор-дизайнер, мастер-планировщик и главный специалист в Torti Gallas and Partners в Вашингтоне, округ Колумбия. Он является жителем знакового нового урбанистического проекта Kentlands. Он автор книги "Икременты соседства: компендиум построенных типов для пешеходных и оживленных сообществ", опубликованной ORO Press в 2020 году. Эта книга действительно является энциклопедией нового урбанистического дизайна. Дэвид Ким — наш модератор и интервьюер сегодня. Он архитектор, городской дизайнер и девелопер. Он является партнером в Urban Design and Planning Collaborative Toller Anderson Kim LLC и девелоперской компании Artifacts, работающей над развитием доступного жилья в масштабе соседства. Он также соучредитель некоммерческой организации Incremental Development Alliance и член совета директоров CNU. Я Роб Студевилл, редактор Public Square CNU и продюсер этих вебинаров. У нас будет краткая презентация от Брайана и Эрика, за которой последует обсуждение с Дэвидом и вопросы от аудитории. Пожалуйста, используйте функцию Q&A в Zoom, чтобы задать свои вопросы, как только они у вас появятся. А теперь я передам слово Брайану. Брайан: Всем видно экран? Да, хотите сделать полный экран? Это полный экран? Может быть, это так. Мы здесь, чтобы поговорить об изменяющихся рынках и инновациях в типах городского жилья. Ключевое изменение, происходящее в типах жилья, заключается в том, что наш жилищный фонд и экономическая система в основном ориентированы на тип односемейного жилья, который возник и развился после Второй мировой войны на основе автоцентричных философий дизайна. Сегодняшняя демография указывает на огромное перенасыщение односемейным жильем, потому что домохозяйства переходят от классической формы с двумя родителями и двумя детьми к гораздо большему количеству одиночек, людей, сокращающих размеры жилья, и молодых пар. Поэтому рынок жилья должен адаптироваться и предоставлять такие виды жилья, которые будут привлекательны и удобны для этих групп. Эрик: Одним из больших вызовов является то, что основной метод накопления богатства с момента Второй мировой войны заключался в накоплении капитала через ипотеку. В трансформациях, которые мы переживаем, наблюдается движение в сторону большего количества аренды и, следовательно, меньшего накопления богатства со стороны более молодых членов общества, особенно миллениалов и младше. В частности, на рынке произошли изменения, когда как односемейные районы начинают выкупаться в институциональные портфели аренды, особенно много этого происходит в Хьюстоне, так и создаются многие продукты жилья, построенные для аренды, где жилье больше не строится для продажи, а ориентировано на аренду с первого дня. На рынок выходят новые продукты, в основном для аренды. Брайан: Будет спрос на большее количество кондоминиумов и зданий меньшего масштаба, которые будут привлекательны для пар, людей, сокращающих размеры жилья, и одиночек, которые не хотят заниматься обслуживанием или уходом за большим домом. Из-за этого возник призыв к так называемому "пропавшему среднему", который представляет собой тип смешанного жилья или многоквартирного жилья, находящегося между односемейным жильем и более крупными институциональными многоквартирными зданиями на 200 единиц, которые были основными драйверами на рынке последние 10-15 лет и до сих пор занимают значительную часть рынка. Однако парадигмы для этого пропавшего среднего возвращают нас к ностальгии по довоенным типам, которые в основном происходят из доавтоцентричного общества. Эрик: Но эти типы не полностью применимы сегодня. Например, нам обычно требуется гораздо больше пространства в наших квартирах. Однокомнатная квартира площадью 650 квадратных футов сегодня в довоенную эпоху могла бы вместить семью из четырех человек. Вы слышите много историй, например, Джон Тори из моей фирмы рассказывает о том, как он рос в квартире площадью 650 квадратных футов в Бронксе со своими братьями и родителями, и это было типичное использование такой квартиры. Сегодня это небольшая однокомнатная квартира, и поэтому мы должны думать о том, что значит для пропавшего среднего стать типами, которые будут привлекательны для наших сегодняшних пространственных нужд. Брайан: Аналогично, типы, которые мы создаем сегодня, мы хотим, чтобы они способствовали очарованию соседства, но они должны учитывать приватизированную мобильность, то есть автомобили. Мы все еще зависим от автомобиля, даже в самых урбанизированных местах, таких как Нью-Йорк, Лос-Анджелес или Сан-Франциско. Поэтому поиск типов, которые предоставляют либо хранение для автомобиля, либо легкий доступ к автомобилям, важен для типов, которые мы разрабатываем и создаем сегодня. Существует множество типов самопарковки, которые мы обсуждаем, и которые являются частью этого пропавшего среднего продукта сегодняшнего дня. Эрик: Проблема в том, что много пропавшего среднего строится типологически. Например, тройной декер в Бостоне, английский подвал в Вашингтоне, округ Колумбия. Но многие из этих пропавших средних не хорошо спроектированы, и поэтому необходимо координировать или контролировать, чтобы обеспечить лучшее качество дизайна. Это задача для частного рынка или для креативных политиков, чтобы придумать решения, которые избегают проблемных типов, многие из которых вы видите на экране, и я расскажу о некоторых из них. Брайан: Например, Bayonne Box — это, вероятно, один из типов, который действительно был запрещен, особенно в Нью-Джерси. Там вводятся правила и законы, которые запрещают Bayonne Box в ряде местных юрисдикций на севере Нью-Джерси. Это двухместный гараж с лестницей и двумя дверями наверху для двух отдельных единиц. Но эти правила не помогают решить жилищную проблему, они просто в большинстве случаев не позволяют размещать двухместные типы на участках, которые ранее были односемейными. В большинстве юрисдикций происходит обратное: начинают разрешать размещение двух единиц на участках, которые ранее были односемейными, и как мы можем с этим справиться. Эрик: Другие проблемы связаны с типами, ориентированными на автомобильный дизайн в первую очередь. Эти типы называются "дингабаты" на западе, в штате Вашингтон, и они являются родственниками односемейного "сноутхауса", где хранение автомобиля занимает первостепенное место в дизайне здания. И снова, мы ищем решения, которые способствуют здоровой пешеходной среде, сильной среде. Брайан: Есть места, где пропавшее среднее становится "средним пальцем", где типы, где зонирование было повышено со временем, и люди пришли и построили в соответствии с этим новым зонированием, и в этом конкретном случае в Вашингтоне, округ Колумбия, они расстроили сообщество вокруг них. Одна из проблем здесь не только в масштабе здания, который является очевидной проблемой, но и в том, как была реализована оболочка. Это проблема, которая вышла на первый план, особенно в многоквартирном мире, где много зданий формируются кодом и наиболее экономически эффективной конструкцией оболочки, которая, как правило, представляет собой листовые панели из фиброцемента. Сегодня есть архитекторы, как UDA и наша фирма, и другие, у которых есть отличные примеры, которые нашли способы работать с фиброцементом экономически эффективно и создавать хорошие дизайны, и вы увидите некоторые из них позже в презентациях. Эрик: И есть термин, который был придуман Эмили Гамильтон здесь, в Вашингтоне, округ Колумбия, для таких зданий, и она называет их "стикплексами". Это просто пропавшие средние типы с фиброцементными оболочками, сделанными не очень красиво. И снова, необходимо проявить уровень креативности, чтобы создать эти типы. Вот пример фиброцементной оболочки, сделанной чрезвычайно хорошо для вспомогательной жилой единицы. Это в Prospect, недалеко от Денвера, в Лонгмонте, штат Колорадо. И снова, одно из мест роста, куда рынок движется, чтобы адаптироваться к изменениям в американской демографии, — это новое разрешение на несколько единиц на односемейных участках или вспомогательные жилые единицы. В случае с Лонгмонтом это довольно хорошо спроектированный пример "гренни-флэта" над гаражом. Но у меня есть опасения по поводу того, как без особого внимания вспомогательные жилые единицы будут добавляться в наши односемейные сообщества. Я подозреваю, что при отсутствии ТСЖ у вас будет много необдуманных добавлений, как вы можете видеть на экране, некоторые из которых, особенно тот, что в верхнем левом углу, даже были спроектированы архитектором. Это ранчо с новым дополнением, которое действительно не сочетается с оригинальным дизайном. И при отсутствии хорошего дизайнерского внимания или юридических критериев можно ожидать больше такого в старых односемейных районах, где теперь разрешены ADU. Брайан: Итак, ответы не только типологические, и мы должны отдать должное Дэну Релику и Opticos в книге о пропавшем среднем за то, что они действительно продвигают это в своих историях, что дело не только в типе, что нужно иметь больше, и это начинается с отличных правил и разрешений. Это два примера, как в Вашингтоне, округ Колумбия, так и в Стоктоне, Калифорния, где разрешены вспомогательные жилые единицы, которые предварительно спроектированы, чтобы иметь качественный дизайн, который позволяет сократить процесс утверждения. Идея здесь заключается в том, чтобы получить лучший результат с более быстрым процессом, чем в противном случае, если бы вы были вынуждены пройти через это самостоятельно. Эрик: Еще один великий предшественник этой методологии — это зонирование по шаблону в Брайане, штат Техас, от Мэтью Петти и Miller Busquets Black Architects. Это действительно креативное решение, где снова они сокращают процессы утверждения для зданий, имея четыре предварительно утвержденных типа зданий, которые имеют допустимые изменения, создающие до 23 различных типов зданий, которые могут заполнить город Брайан. Вы можете просто зайти и взять план с полки, получить утверждение в тот же день и начать строительство, что очень захватывающе. С помощью цвета это может создать огромное разнообразие сотен различных типов единиц по всему городу Брайан, и, надеюсь, этот вид предварительно утвержденной качественной архитектуры будет принят и в других местах. Брайан: Мы также видим в Техасе приватизацию архитектурного контроля, и поскольку законодательный орган Техаса недавно постановил, что вы не можете регулировать архитектуру и материалы, некоторые юрисдикции в рамках утверждения земельного развития попросили своих застройщиков внедрить частный процесс утверждения. Это один из шаблонов, который мы сделали в связи с этим, где мы фактически изложили правила и руководства по внедрению стиля, чтобы архитекторы, которые более привыкли к более экономически эффективному дизайну и не всегда учитывают стиль, могли видеть, как процесс складывается. Работая с этой книгой, я могу сказать, что она была очень успешной, поскольку мы можем указать командам разработчиков, где они отклонились от шагов создания определенного стиля. В случае с испанской миссией, если масса не совсем правильно развита, мы можем легко показать, как это связано, благодаря методологии, изложенной в шаблоне. Эрик: Итак, это было о регулировании и о том, как можно регулировать, но также есть просто более высокий уровень качества, и это начинается с уважения к ценности земли. Если есть отличные деревья, проведите обследование деревьев, защитите деревья при проектировании зданий. Это все один тип здания, используя платформенное выравнивание, чтобы минимизировать стоимость выравнивания, и вы можете получить отличные результаты. И, наконец, посмотрите, что можно добавить позже, что просто эти стулья Adirondack на изображении делают это место намного сильнее благодаря этому уровню владения, который привносят арендаторы. Это арендное сообщество. Брайан: Аналогично, мы делаем много планов для более крупных районов, и это один из них, где есть несколько типов, и у них есть ряд различных архитектурных стилей, которые можно наложить на типы, затем умножая это на цвет, и вы можете получить 353 вариации всего из шести конкретных планов зданий, и это создает эти отличные районы. Затем мы возвращаемся и в верхнем левом углу вы можете увидеть изображение того, что мы называем всплывающим планом, где мы применяем цвета и разрабатываем, как получить хорошее ощущение района и хорошее разнообразие для этого сообщества. Эрик: И даже с домами с передней загрузкой, если вы работаете над тем, чтобы пешеходный масштаб имел первостепенное значение, вы можете добиться отличных результатов. Это из проекта, который мне нравится в Аделаиде, под названием Lightview, разработанного Клайвом Олкоком, когда он работал в CIC, и вы можете видеть, что они действительно проделали большую работу, чтобы подчинить парковку для автомобилей и акцентировать и выделить пешеходную зону, имея пешеходные заборы, которые меняют свое направление и иерархию ландшафта, и помещая сами парковочные места в тень. Это создает отличную фасадную линию, даже если это в основном парковка с передней загрузкой. Брайан: Итак, вы берете все эти инструменты вместе и можете создать действительно хороший район. Это один из наших в Корнелле, в Итаке, штат Нью-Йорк, где есть только три типа зданий, но использование различных стилей и цвета и фиброцемента и действительно экономически эффективных материалов позволяет создать богатство, которое устанавливает качественный дизайн района. Итак, быстро пройдемся по некоторым типам. Мы говорим о меньших типах, чтобы удовлетворить рынок. Это один из Cotton District, разработанный Дэном Кэмпом, который, к сожалению, скончался от COVID в начале этого года. Это тип с самопарковкой, студия, вы паркуетесь над своим блоком, снова это загружено с переулка и имеет замечательное присутствие на фронте. Эрик: Это еще один тип, снова от Клайва Олкока и CIC в Аделаиде, в Lightsview. Это продукт шириной 12 футов, который был разработан в основном для разведенных, и он имеет огромный характер внутри, но всего 12 футов в ширину. Эти продавались примерно за 262 000 долларов в сегодняшних деньгах как продукт. У нас есть некоторые типы, это тип, который разработал Torti Gallas, который представляет собой три единицы, одна из которых доступна на первом этаже, а две другие — с подъемом, что снова способствует району, в среднем изображении сверху, где мы развернули этот тип во многих сообществах, но снова он позволяет немного разнообразия в районе, который в основном состоит из таунхаусов и многослойных единиц. Брайан: И вот я закончу несколькими многослойными типами. Это тип два над двумя, где они сами паркуются, есть парковка сзади и передние двери спереди, вы поднимаетесь по ступенькам, и есть дверь справа, которая позволяет доступ к блоку на этом уровне и вниз, а затем дверь перед вами, которая ведет к блоку наверху. Оба имеют доступ к гаражу и сзади, оба имеют доступ к улице. Эти, когда они были построены, могли быть построены по IRC, а не по IBC, но сегодня они должны быть продуктом IBC. Этот тип, который строится в одном из наших планов в Сомервилле, Нью-Джерси, очень интересен, потому что это трехэтажный двухблочный тип, который может быть построен либо по IRC, либо по IBC, потому что он соответствует трехэтажному ограничению в IRC и имеет два блока в высоту, так что он может эффективно быть жилым дуплексом, но вертикальным дуплексом и с межстенными перегородками. Вы можете видеть снова, как и в случае с двумя над двумя, здесь есть парковка сзади и два передних входа спереди. Более темный блок — это нижний блок, более светлый блок — это верхний блок. RL, проектированные нами фасады, находятся в верхнем правом углу, а то, что было в конечном итоге реализовано с другим архитектором, находится в нижнем правом углу. Это все, что у меня есть, Брайан. Брайан: Хорошо, спасибо, Брайан. Во-первых, я хочу упомянуть, что хочу поблагодарить Роба за приглашение присоединиться к вам сегодня на "На скамейке в парке". Я думаю, что то, что делает CNU с "На скамейке в парке", — это отличная серия. Сейчас в мире так много всего, и здорово видеть эти обсуждения, чтобы мы все могли работать вместе. Я также хочу упомянуть, что это настоящее удовольствие поделиться этим звонком с Дэвидом и Брайаном. Это два практикующих специалиста, которых я действительно очень уважаю, и это отличные практики и отличные люди. Так что здорово быть с вами, ребята. Когда мы просто говорим об этом, я имею в виду, что действительно трудно говорить о типологиях, не говоря о контексте, в котором мы находимся. Часто мы придумываем много отличных идей, но вам нужен контекст, в котором их продвигать. 10 лет назад мы думали, что было бы здорово сделать микро-типы, и вот мы здесь. Часто, как упомянул Брайан, есть много вещей, которые... есть много этих внешних факторов, которые влияют на вещи. Сейчас мы находимся в области, где у нас высокие затраты во всех областях, у нас очень низкое предложение, что само по себе создает свои собственные проблемы. Иногда мы любим думать, что наша отличная работа продает эти вещи, но на самом деле иногда можно просто поставить что угодно, и это продастся. На рынке появляется больше вариантов жилья, рынок готовится к большему количеству вариантов жилья, как упомянул Брайан, также начинают появляться разнообразные варианты, и, наконец, я должен сказать, что мы находимся в пандемии прямо сейчас, и это меняет некоторые ожидания от рынка, и было бы здорово углубиться в некоторые из этих вещей, когда мы перейдем к вопросам. Эрик: Одна вещь, которую я хотел упомянуть, это то, что... извините... это то, что, когда мы работаем в таких позициях, у нас в UDA есть свои собственные цели. Мы действительно заинтересованы в создании городских мест в том, что мы делаем. Мы, безусловно, заинтересованы в развитии внутреннего пространства блока, но одна из вещей, которая нас всегда интересует, это как эти типы начинают создавать городское пространство вокруг нас. Мы хотим изобретать и развивать типы изнутри, но в то же время решать задачи разнообразного рынка, это то, что нас очень волнует. Одна из вещей, которая нас определенно интересует, это то, что... ну, во-первых, я просто хочу поделиться с вами двумя примерами проектов, которые у нас есть сегодня. Один из них — это то, что мы разработали в период рецессии, это Daybreak Garden Park, это был другой тип контекста, Великая рецессия, где у нас были гораздо более сложные бюджеты и так далее, так что это набор таунхаусов, разработанных в 2009 году, и мы не... и это были активные взрослые, так что мы не говорим об этом достаточно. А затем, быстро перематывая вперед к 2019 году, некоторые из наших микро-таунхаусов, которые мы делаем в рамках Daybreak. Daybreak on Garden Park — это сообщество, ориентированное на возраст, мастер на главном этаже, кондоминиумы и так далее, мы поговорим об этом через минуту, так что есть целый ряд типов и размеров единиц, доступных вместе, они были разработаны, чтобы сформировать район и ощущение района. Так что мастер-план позволяет соединение через Daybreak, это был один из многих районов в рамках Daybreak, озеро находится на восточной стороне, центр города начинает появляться на западе, и у нас есть услуги на юге. Так что у него есть вся серия соединений, каждый путь через него ощущается очень по-разному, но есть целая серия типологий от коттеджей на участках шириной 70 футов до участков шириной 40 футов, Манчестер, о котором мы поговорим через минуту, которые похожи на тип таунхауса, и затем кондоминиумы, которые все... все на одном этаже, одноэтажные жилые помещения на этих мансардных сетях. Мы просто хотели поделиться этими с вами, эти на левом изображении около 1115 квадратных футов, а на правом около 1585, это идет от одноэтажной единицы к двум двухэтажным единицам с различной площадью. Одной из ключевых вещей, очевидно, с этим типом активного взрослого жилья, и мы не говорим об этом достаточно, является идея мастера на главном этаже, это идея иметь мастера на главном этаже, что имеет свои собственные проблемы, так что участки немного шире, чем мы обычно делаем сегодня, даже если масса очень мала, но что интересно в этом, это то, что мы пытались не только создавать уличное пространство, но и пространство внутри, вы создаете садовое пространство, так что иметь эту единицу, чтобы мастер мог смотреть на сад или также в случае справа, как это снаружи, смотря на улицу. Что было интересно в этой форме, так это то, что нам разрешили сделать только три типа, и мы должны были создать несколько улиц из них, так что как мы создаем ощущение уникальности и места, чтобы каждая улица имела свой собственный характер, а также как вы создаете ощущение, что вы живете в очень уникальном здании. Мы создали три типологии и три фасада для каждого, и благодаря типу массинга вы можете видеть одноэтажные, двухэтажные и затем L-образные массы, это позволило нам более креативно подумать о том, как эти вещи могут сочетаться и подходить друг к другу. Вы можете видеть здесь, где вы видите, что мы можем взять A3, B3 и C3 и собрать их вместе и создать тип, создать тип здесь, который работает, но когда мы собрали их вместе в двойки, тройки и четверки, которых нет на этой странице, мы начали получать так много бесчисленных пермутаций, и когда вы начинаете добавлять различные использования материалов и цветов, вы начали получать разнообразие вещей и уличных пейзажей по всему. И затем, когда мы собрали их вместе, они могут быть прочитаны по-разному как дом, работающий с некоторыми из коттеджных форм, которые находятся поблизости, но также работающий с кондоминиумами, которые имеют больший масштаб, но также имели элементы масштаба односемейного жилья, примененные к ним, так что вы получаете ощущение, что вы можете видеть свою собственную единицу внутри, но также видеть в большем формате, что также является важной частью жизни в мансардном типе. Эрик: Я перенесу вас на 10 лет вперед к микро-таунхаусу Daybreak, который мы разрабатываем, это таунхаус шириной 12 футов, глубиной 40 футов, расположенный для создания городского пространства на серии адресов. Нам предоставили этот блок в центре города, который начинает появляться в Daybreak, так что у нас есть своего рода адрес Пасео, который соединяет через блок, своего рода внутренний адрес парка здесь и затем своего рода парклет там на одной из ключевых дорог, а также бульварная уличная форма адреса. Одна из интересных вещей заключается в том, что мы получаем около 33 единиц на акр здесь, у нас также есть некоторые 20-футовые таунхаусы, введенные туда, чтобы создать более богатую смесь типов для застройщика, чтобы предложить, но что интересно, так это когда вы смотрите на плотность, мы находимся на уровне плотности поверхностно припаркованных квартир и кондоминиумов, но при этом у него гораздо лучшее соединение через него, так что вы можете работать через блок в любом случае, у нас есть тротуары здесь и соединения здесь, так что у вас есть эта система, а также система переулков, так что вы получаете этот тонкий зернистый урбанизм, тонкий зернистый пространство внутри, но в то же время вы также работаете в большем центре города вокруг него. То, как это работало, заключается в том, что мы разработали в 2009 году 16-футовый таунхаус для этого застройщика, он был очень популярен в период рецессии, когда рецессия закончилась, 20-футовый стал гораздо более популярным, и они фактически оставили его позади, и затем вдруг 16-футовый начинает становиться немного более интересным, так как затраты растут, и затем вдруг теперь 16-футовый становится довольно дорогим для строительства, так что они бросили нам вызов, и мы поговорили о том, как создать 12-футовый, так что мы начали смотреть на различные размеры, и когда мы уменьшили размеры, одна из ключевых вещей, когда вы разрабатываете на этом уровне, это где вы размещаете лестницу, так что лестница и своего рода складывание лестницы в середине типа действительно дало нам наибольшую гибкость, чтобы получить свет с обеих сторон и максимально использовать ширину. Когда мы начали смотреть на этот тип, это действительно просто взятие этой лестницы и затем взятие одного из наших 16-футовых и сжатие его, но мы добавили четвертый этаж, который добавляет третью спальню, и затем есть другие типы, которые вы можете видеть в дополнениях более широких единиц на конце, чтобы создать 16-футовую широкую комнату на передней части, что действительно открывает блок значительно, но мы приносим свет вниз через лестницу и своего рода ощущение открытости, вы также можете видеть, что мы фактически построили их с шкафами, но оригинальный дизайн фактически рекомендовал систему шкафов PAX, которая действительно замечательная система шкафов, она немного мельче, чем встроенный шкаф, но также дает вам гибкость, чтобы перемещать это по комнате и использовать их в любом случае, так что, как упомянул Брайан, обращение к различным типам рынка, они были чрезвычайно популярны сразу же, но гибкость иметь комнату, которая может быть офисом или, вы знаете, комнатой для хобби или спальней или гостевой спальней или чем-то еще в наше время, это действительно важно иметь эту гибкость, особенно когда вы начинаете получать эти типы единиц, а также возможность выбрать, где вы хотите, чтобы ваша спальня была в пространстве. Вы можете видеть немного этого, он также имеет своего рода подход к частям устройств, которые помогут обеспечить гибкость фасада и различные способы, которыми блок может быть разработан, и затем как они собираются вместе в фасады зданий, так что у нас есть очень симметричные здания, которые вы можете видеть в верхнем левом углу, и очень асимметричные здания справа, где у вас есть своего рода, может быть, использование некоторого повторения, чтобы создать момент, где вы получаете своего рода больший эркер, а затем также изменение масштаба, которое приносит тип крыши. Мы собираем их вместе, чтобы создать дизайн блока, и затем как эти вещи вы можете видеть справа, вы можете видеть это соединение через, мы подчеркиваем, что пытаемся пригласить людей фактически соединиться через блоки, чтобы вы получили это ощущение урбанизма и масштаба, а затем также собираем их вместе, чтобы создать парковые пространства и открытые пространства, которые действительно полезны, так что используя тротуар вокруг него, чтобы создать зеленое пространство, которое является активным, в которое вы можете просто войти в это зеленое пространство. Один из вызовов, и когда вы начинаете создавать меньшие единицы, это действительно попытка сосредоточиться на создании отличного городского пространства в общественной сфере, это то, что все больше и больше является возрожденным интересом к общественной сфере, и затем также видимость террасы на крыше важна, это дает ощущение человеческого обитания, как упомянул Брайан, стулья в пространстве, и каждый раз, когда вы думаете о местах, которые активны, которые приглашают вас быть частью этого, это важно, даже на террасах на крыше, возможность смотреть вниз на эти пространства и чувствовать, что люди вокруг вас, это важно. Последнее, я хочу оставить вас с несколькими быстрыми изображениями, одно из которых касается парковки. У нас есть эти по одной машине на каждую, и как упомянул Брайан, это большая проблема, мы все еще зависим от этого в некоторых из единиц, мы сдвинули их вперед, создавая своего рода парковочную площадку в конце, вы можете видеть, что мы сдвинули блок назад, чтобы скрыть это, так что мы не получили своего рода более приятный уличный пейзаж, а затем на передней части вы можете видеть, что мы сдвинули блок назад, это обеспечивает своего рода передний двор, огороженный двор, так что вы получаете другое условие и разнообразный уличный пейзаж вдоль этого Пасео. Вам может быть интересно, каково это быть внутри одного из этих, вот изображение в процессе строительства, вы можете видеть, что это около 10 футов в ширину там, немного больше, немного больше, но мы пытаемся получить как можно больше света, и эта гибкость важна. Я хотел поделиться еще одной вещью, которая находится на досках, это то, над чем мы работаем, это начать продвигать множество различных типологий вместе, действительно создавая это ощущение смешивания вещей, но также расширяя рынок и имея много людей, живущих в одном месте. Это то, что находится на большой крупной региональной системе троп севернее Daybreak, там железнодорожная линия справа, это постиндустриальная земля, так что мы идем на изменение зонирования, но у нас есть все различные типы как односемейных, так и кондоминиумов, квартир, взаимосвязанных таунхаусов, которые имеют среднюю ширину около 16-15 футов на единицу, а затем также микро-таунхаусы здесь также, эти около 14 футов, так что у нас есть все эти различные типы, начинающие смешиваться вместе, но облицовка односемейных домов дает это своего рода приемлемость для сообщества, а затем размещение квартир и кондоминиумов рядом с железной дорогой, хотя парковка обеспечивает буфер, это имеет тенденцию иметь железнодорожную линию и близлежащие мини-хранилища обычно не появляются на общественных собраниях, когда мы идем на изменение зонирования, так что думать о таких вещах, как это, это то, что размещение множества единиц вместе также обеспечивает гораздо более разнообразный рынок. И это то, как это место будет ощущаться. Так что с этим я просто хочу оставить вас с несколькими быстрыми рекомендациями, которые мы хотим упомянуть, двигаясь вперед, это на интерьере, мы всегда хотим думать об обновлении типологий для современной жизни, как упомянул Брайан, и думать о том, как мы можем использовать вещи и, возможно, использовать их более гибко. Мне нравится это изображение, которое показал Брайан, с предварительно утвержденными единицами, это как... и есть много людей, разрабатывающих мебель, например, возвращая кровать Мерфи и мебель, которая складывается, чтобы позволить, например, в 10-футовом и 12-футовом таунхаусе ваша гостиная могла стать местом для занятий йогой, а также местом для развлечения друзей, это критично. Учитывайте контекст в создании городского пространства, я имею в виду, что мы предоставляем высококачественную общественную сферу, это то, для чего мы здесь, это не только о типе единицы в одном месте или другом, это о том, как они собираются вместе и создают пространства. И, наконец, это важно, это думать о изменении местных политик, чтобы позволить этому широкому спектру генотипов, как мы позволяем этому происходить. Это то, что мы делимся, может происходить только в Daybreak из-за некоторых из их конкретных разрешений, это критично. Так что спасибо за возможность поделиться всем этим и ждем обсуждения. Дэвид: Спасибо, Эрик. Это действительно хорошие, много отличных примеров, и я думаю, что вещи, которые, как я смотрел презентацию, я думаю, что хочу... очевидно, есть... вы знаете, один из аспектов, о котором говорил Брайан, а также то, что вы закончили, Эрик, это то, что построенная среда формируется политиками, тем, что она позволяет и тем, что она не позволяет. И, очевидно, из моего опыта или просто моих наблюдений о том, как обстоят дела сейчас, это то, что много гибкости было запрещено, и теперь мы просто пытаемся вернуться к большей гибкости, чтобы это позволяло, вы знаете, чтобы не было только одной модели жизни ядерной семьи, и мы, и есть так много различных типов, различных демографических групп, и поэтому, как вы, я думаю, вопрос, который я хотел задать, это когда вы сталкиваетесь с дизайном, когда вы знаете, когда вы проектируете здание или проектируете определенные единицы или когда вы подходите к проекту, для каких типов людей вы намеревались его проектировать, а затем после того, как он был построен, какие типы людей вы обнаружили, что занимают эти единицы, или была ли разница, или это было именно так, как вы намеревались, или, знаете, каков был результат, просто расскажите нам немного о том, как эти вещи могли произойти. Брайан: Брайан, ты хочешь взять это или что ты думаешь? Эрик: Я просто отвечу на это быстрой историей. Итак, мы сделали 10 лет назад, и некоторые из изображений, которые я показал, были из военного семейного жилья, и вы знаете, правительство США раньше имело много людей, служащих, которые действительно любили свою работу, были очень довольны тем, чем они занимались день за днем, их потенциал роста был в армии, но они приходили домой в конце дня и жили в нищете, и некоторые даже говорили, что США были крупнейшим владельцем трущоб в Соединенных Штатах, и люди приходили домой к супругам, которые просто говорили, что мы должны уйти, мы не можем здесь больше оставаться. Итак, часть того, что произошло с программой приватизации, некоторые из жилья, которые я показал, это то, что теперь это случай, когда есть жилье, которое вы можете получить в Монтерее, Калифорния, или на Потомаке в Форт-Бельвуар, которое вы не могли бы себе позволить, независимо от того, что, если бы вы не были служащим моряком или солдатом, и из-за этого теперь это перевернулось, и есть люди, которые остаются в армии, одна из причин, по которой они говорят, что остаются, потому что я никогда не мог бы получить такое жилье. Итак, это как бы говорит о успехе со стороны правительства и служении армии, но также о сомнительном провале со стороны частного сектора в неспособности людей соответствовать их стремлениям к жилью. Итак, я думаю, что мы ищем способы решить жилищные нужды, и, как вы отметили, Дэвид, я думаю, что часть проблем заключается в том, что есть много и много больше правил, которые накладываются на то, что мы строим и как мы строим, но таким образом, что не очевидно для покупателя, и поэтому они не знают, что мы должны были потратить много денег на соблюдение законов о доступности, которые делают страну более справедливой, они не знают о некоторых новых вызовах или требованиях к системе водопровода или, в случае с Флоридой, к креплению, которое удерживает дом вместе, когда проходит ураган, и поэтому, но эти правила увеличивают стоимость дома, вы знаете, что базовая стоимость, вы знаете, во Флориде, была цена, которую нужно было заплатить, когда после Эндрю коды вступили в силу в округе Дейд, и они увеличили стоимость жилья, и мы должны найти способы быть более креативными в том, как мы строим, и вы можете видеть это в здании, в частности, мне нравится показывать фотографии зданий в процессе строительства, как показал Эрик, потому что это действительно начинает объяснять, почему и как, и как мы подталкиваемся к созданию экономически эффективного строительного продукта. Эрик: Я хотел бы также упомянуть, что есть некоторые вещи, которые приходят на ум, когда вы думаете о том, кто использует, и как вы получаете, как вы приходите к программе, ну, во-первых, мы всегда работаем с нашими клиентами, чтобы напомнить им не быть рынком самим собой, вы знаете, не всегда строить здания для себя, я не могу представить, почему кто-то не хотел бы жить в 12, я имею в виду, что наш клиент помог нам с этим конкретным делом, но это всегда вызов, это попытаться подумать, попытаться понять рынок, и иногда важно иметь внешнюю перспективу и подумать о вещах, и даже проводить опросы после заселения, когда они продают продукты. Другое, что важно, это то, что мастер-застройщик, важно, чтобы у него была сегментация и чтобы он думал о более широкой части рынка, и многие застройщики часто иногда, как преследуют друг друга, как лемминги, у меня был начальник, который говорил это прямо с холма, но если они могут подумать о вещах, которые, как мы можем стать более гибкими и иметь продажи на длительный период времени и быть в состоянии понять гибкость рынка и адаптироваться к ним, это действительно отличное бизнес-чувство, но это также создает лучший урбанизм, так что вы позволяете рынку развивать гораздо более богатую среду, где вы не получаете предсказуемости, идя по одной улице или другой, все одинаково, вы получаете эти изменения и так далее, так что это немного похоже на цилиндры автомобиля, вещи идут вверх и вниз вдоль пути, когда дело доходит до типов. И последнее, это своего рода скрытое, это интересно, когда мы начали вникать в это в какой-то момент, мы думали, что у нас есть что-то, а затем мы обнаруживаем, что это не очень хорошо работает, и, вы знаете, это интересно, когда вы обнаруживаете, что, и это в разработке новых продуктов, это то, что иногда это команда продаж, которая не всегда помогает людям понять, так что если они не вовлечены в новый продукт, который вы разрабатываете и выпускаете, они должны быть вовлечены с самого начала, иначе они не будут его продавать, или вы не хотите, чтобы это было, вы знаете, так что, так что, когда вы находитесь в области новых продуктов и так далее, важно понимать, что команда продаж понимает, что вы описали. Я думаю, что я хочу задать еще один вопрос, прежде чем мы перейдем к вопросам и ответам, потому что я не думаю, что у нас есть много времени, но, я имею в виду, говоря о гибкости, я думаю, что когда мы смотрим на это, потому что сейчас с COVID и многими людьми, работающими удаленно, а также, вы знаете, они ищут пространство, где они могут работать, они могут быть продуктивными, но в то же время быть одни, но в то же время быть вместе с другими людьми, и, очевидно, я думаю, что Daybreak, как он собирает свои здания и фасады вокруг общего пространства, что достигает одной части этого, но в то же время, это с ADU, а также с гибкими пространствами для жизни и работы, я имею в виду, это трудно, я имею в виду, что я пытаюсь сказать, это то, что как вы получаете, какие, получение этих гибких пространств, это вызов с правилами и с продажами и так далее, так что вы могли бы немного рассказать об этом и как вы, игроки, подошли и как вы это сделали, я имею в виду, особенно для микро-единиц, я думаю, это одна из вещей, которые вы делаете, а также различные доступные ADU, вы знаете, люди используют их по-разному. Эрик: О, ты отключен. Да, фраза "вы отключены" использовалась так много раз за последние два года, это удивительно, я никогда не использовал это до COVID. Но, вы знаете, это интересно, потому что я хотел бы сказать, что мы были ясновидящими в том, что мы поняли, что надвигается пандемия, мы фактически имели это в разработке до этого, но интересно, что это действительно обеспечивает своего рода акустическую изоляцию, так что вы можете иметь офис на первом уровне прямо там, где дверь открывается, почти как жилая рабочая среда, вы могли бы иметь офис художника на четвертом этаже с видом на горы и иметь, вы знаете, я хотел бы, и вы получаете акустическую изоляцию этого, я хотел бы сказать, что мы думали об этом до этого, но мы действительно, очевидно, гибкость этого и думать об акустической изоляции была критична. Я имею в виду, я должен сказать, что я, что на многих наших единицах мы действительно думали о том, чтобы сказать, ну, вы знаете, почему нам нужен домашний офис, и давайте попробуем подумать об открытых жилых, значительно открытых планах этажей, и с COVID эти, эти не обязательно так популярны. Вы знаете, это все... вы знаете, работа из дома, это, вы знаете, немного застало нас врасплох. Я имею в виду, вы знаете, это интересно, потому что я читал, и не чтобы отвлечься, я читал Льюиса Мамфорда на днях, и он писал в 50-х годах, и это было как будто он писал в 30-х, что это стало почти социально неприемлемым работать дома, это действительно, вы строите, вы знаете, бизнесы строили рабочие пространства для всех и полностью отделены от домашней работы, работа из дома в ходе человеческой истории это относительно новая тема. Так что теперь у нас есть офисная среда, которая фактически распространилась в пригороды и в типологии, которые начнут реагировать на это, нравится нам это или нет, и это действительно интересная характеристика, и это определенно создало больше внимания к общественной сфере. Вы знаете, Daybreak, вы знаете, и действительно, когда COVID начал появляться, я помню, как говорил с ними по телефону, как их руководство и команда разработчиков начали беспокоиться, что это может быть еще один 2009 год, и, вы знаете, мы начнем снижать много продаж и так далее, если что, это фактически стало противоположным, и люди признали, что у них есть хорошее, они получали очень хорошую ценность, дома были в местах, где они могли бегать во время обеда, использовать всю систему троп, обойти озеро, кататься на доске во время обеда, встретиться с людьми на обед, или просто хотя бы получить вещи и вернуться домой за час, вы знаете, вы можете делать все эти вещи, и нет другого места, как это, так что идея не только иметь блок, который служит их нуждам, но и общественную сферу вокруг них значительно изменила восприятие многих людей о том, как строить сообщества, что это больше, чем просто отличный блок. Я думаю, что я слышал, что мы работаем с Чарльзом Адамсом много, который был разработчиком, который привел нас к Celebration много лет назад, и он недавно сказал нам, что в некоторых из исследований, которые они работают с некоторыми из экономических команд, они сказали, что 90% покупателей хотят доступа к тропам как их номер один запрос, доступ к системе троп, так что люди уже думают о общественной сфере и соединении за пределами их блока, так что это действительно отличное время для нас, чтобы думать об урбанизме и взаимодействии того, как эти блоки служат людям. Вы знаете, общественный транспорт был и то, как мы передвигаемся, было все о том, чтобы доставить людей из точки А в точку Б в пиковые часы, и теперь мы можем думать очень по-другому о общественной сфере и о том, как мы передвигаемся. Брайан: Да, я просто отреагирую на несколько вещей, Эрик. Я думаю, что здоровые сообщества — это большая тенденция роста, и доступ к тропам явно является частью этого. Я думаю, что также просто проектирование, я думаю, что новое урбанистическое сообщество было пионером в плане того, чтобы думать о пешеходности как о критическом и как о главной части жилой среды и обеспечивать легкий доступ как не только к тропам и природе, но и к общественным удобствам и как и для вашего здоровья. Мы в многоквартирном мире в плане проектирования для гибкости, это некоторые из вызовов, с которыми мы сталкиваемся, это просто необходимость привлекать людей от их стандартных процессов, например, мы пытаемся делать эти здания сейчас, где первый этаж многоквартирного проекта гибкий, и мы не знаем, где будет рынок сейчас, и мы, конечно, не знаем, каким будет рынок через 10 лет, так что мы разработали пространство, которое обычно около 45 футов в глубину, что делает студию, что делает лофт-единицу на первом этаже, но мы можем добавить пролеты, чтобы сделать это 60-футовым торговым пространством, и так объяснять это людям, которые занимаются арендой, ну, на самом деле это действительно 60 футов, вы можете арендовать это на 60 футов, если вам нужно, для торговых брокеров, которые не привыкли работать с смешанным использованием структуры, но иметь столько параметров, с которыми они могут играть, предлагаемых их потенциальным арендаторам, вы знаете, действительно говоря, здесь это, они просто хотят кусок бумаги, который говорит, что это коробка, которую мы собираемся продать вам, и мы говорим, ну, на самом деле мы можем настроить это для вас, и это трудно для нас, для некоторых людей, потому что это почти слишком много, но, к счастью, в этом случае мы были с командой, что брокеры по недвижимости достаточно опытны, чтобы увидеть силу в этом, и так это должно дать больше успеха в долгосрочной перспективе и в течение жизни здания, в каком бы направлении ни пошли вещи. Роб: Я начну задавать некоторые из вопросов, которые находятся в Q&A, где я думаю, что один из них, я думаю, вы знаете, Брайан, тот, который вы адресовали с Мэтью Петти и зонированием по шаблону, потому что я знаю, что это довольно ново для многих людей, я имею в виду, это довольно ново, и я знаю, что они делают еще несколько проектов по всей стране или на Среднем Западе и рядом с Арканзасом и так далее, но давайте просто немного подробнее об этом процессе, предварительно утвержденные типы жилья, которые создают районы быстро, тот, который в Брайане, Техас. Брайан: Конечно, так что замечательная вещь о плане Брайана, Техас, заключается в том, что, поскольку это публично, вы можете просто зайти на сайт Брайана, Техас, прямо сейчас и скачать весь документ, и если вы заинтересованы, я рекомендую это сделать, но процесс, и они говорят о, они своего рода предисловие к этому, которое говорит о том, как работает система, очень просто, в обычной системе вы фактически должны нанять архитектора или нанять кого-то, чтобы разработать планы, вы приносите планы в городской строительный департамент, строительный департамент их рассматривает, это проходит через несколько различных отделов строительного департамента, есть человек, который смотрит на водопроводный кодекс и на механический кодекс и на строительный кодекс, и это занимает некоторое время, что они сделали, и часто вы, вы под давлением, вы знаете, вы просто пытаетесь построить что-то быстро, чтобы воспользоваться участком, который вы владеете, так что вы, вы не сосредоточены на общественных аспектах дизайна, что они сделали в Брайане, они сказали, ну, подождите минуту, почему бы нам, как сообществу, потому что мы видим, что эти не очень хорошие вещи строятся в нашем городе, почему бы нам не придумать кучу типов, которые люди могут просто взять с полки, сократить процесс утверждения, мы утверждаем это, так что мы уже знаем, что это лучшее качество, чем мы бы иначе получили, и так это выигрыш для обоих, мы получаем лучшее качество зданий в нашей общественной сфере, и строители и владельцы земли имеют продукт прямо сейчас, который они могут пойти и построить немедленно, что экономит им деньги и дает нам лучший результат, так что это мышление, и это захватывающе, что это происходит в таком месте, как Техас, где рыночные затраты всегда на переднем плане, и так это, мы увидим, если это вызов, я надеюсь, что никто не осмелится оспаривать качество дизайнов, но идея этого предварительно утвержденного типа, который имеет относительно элегантный уличный фасад, должно повысить ценности для всех, и так это действительно то, что захватывает в этом процессе, и я надеюсь, что больше сообществ примет это, отчасти потому, что я думаю, что это также облагородит и позволит более типологическому мышлению о том, как мы регулируем себя и делаем более экономически эффективную строительную среду, это впечатляет их инновации в Брайане, и они выиграли много наград за этот подход и заслуженно. Дэвид: Я знаю, что была проблема с не одним и двумя семейными зданиями, которые находятся под IRC, но зданиями, которые классифицируются как IBC, то есть три единицы и выше, не фактический дизайн здания, а фактически процесс разрешения или процесс утверждения, по которому это должно быть утверждено архитектором, вы знаете, такие вещи, и это все юридические и более регуляторные, чем фактическая форма, и я хочу задать пару вопросов, Эрик, я знаю, что вы адресовали высокие потолки, я думаю, что вопрос, расширение этого было, это плюсы и минусы проектирования высоты потолков и становятся ли дополнительные высоты потолков желательными или умными, особенно в меньших размерах единиц, и затем, возможно, вместе с этим вы можете рассматривать это как или иметь дело с тем, как, ну, я думаю, это называется, потому что они все односемейные, так что вам не нужно соблюдать требования ADA для них, но как вы обычно это делаете, я имею в виду, как бы вы решили эти проблемы с избыточной доступностью. Эрик: Да, доступность — это то, что у нас есть несколько, у нас есть единицы, которые фактически специально решают это, у нас есть шахты лифтов и так далее и нулевой вход, все наши мастерские на первом этаже также имели доступные входы, так что они решали это, я думаю, в отношении высоты потолков, вы знаете, ряд из них были около девяти футов и так далее, и я думаю, что ключевое, это попытаться получить как можно больше стекла и света там, я был, когда мы говорили перед тем, как мы пошли в прямой эфир, я делился своей личной историей, я живу в, у меня есть, мой офис на чердаке здесь, в моем доме, и это наверху внутри крыши, и я никогда не, и я, вы знаете, это, это, это имеет очень низкий потолок, я могу буквально поднять руку и коснуться его, и, но я внутри крыши, и это интересно, потому что я, я фактически, несмотря на три прививки Pfizer, я все еще, я все еще имел прорывной случай COVID, так что я провел 10 дней в этой комнате, и я должен сказать, что я никогда не устал от комнаты, так что это не всегда о высоте, в некотором смысле это о дизайне и форме и вещах, которые происходят вокруг вас, как, я имею в виду, это может быть более личное для меня, но, но я думаю, что иногда просто чисто, просто чисто числа высоты не обязательно дадут вам лучший опыт внутри комнаты, так что я узнал, это был один из моих уроков от COVID. Брайан: Да, и мы столкнулись с проблемами как с законами о справедливом жилье, так и с конкретными государственными правилами, как в этом проекте в Сомервилле, Нью-Джерси, у них было требование видимости для 50% единиц, и когда вы делаете многослойные единицы, вы уже фактически убрали 50% единиц, так что это вдруг заставляет вас получить видимость везде, и это действительно трудно, и, к сожалению, это вызвало проблемы с одним из общественных пространств, одним из меньших карманных парков, которые мы собирались иметь, действительно пострадало от того, что это было навязано плану, потому что они не думали, ну, подождите минуту, может быть, здесь будет тип два над двумя, они просто думали, ну, мы не будем требовать все единицы, требуем половину единиц, но когда кто-то приходит с типом два над двумя напротив, половина единиц — это все фасады, и так это как бы убивает, это как бы, вы знаете, такие требования, которые хорошо намерены, могут действительно, могут действительно помешать качественному созданию общественной сферы. Роб: Я хотел бы прервать на секунду здесь и сказать, что мы находимся примерно на отметке часа, и, надеюсь, мы можем продолжать задавать вопросы, у нас будет видео, которое будет опубликовано примерно через день, так что люди, которые должны уйти сейчас, потому что в конце часа, но у вас был вопрос, и он был отвечен, вы можете увидеть ответ на видео завтра, но мы продолжим, у нас есть больше вопросов в Q&A, и мы продолжим. Дэвид: Есть вопрос здесь о пороге между IBC и IRC, и я думаю, Брайан, вы упомянули об этом относительно двух над двумя в форме таунхауса, и я тоже сталкивался с этим, так что, могли бы вы, потому что это зависит от юрисдикции, как это работает. Брайан: Да, так что они ужесточили, в основном они позволяют дуплексы, а затем ряды таунхаусов, и где вы попадаете в беду, как и есть трехэтажный предел, и так ваш четырехэтажный два над двумя вдруг больше не легко регулируется по IRC, хотя есть юрисдикции, которые хотят такой тип и адаптируют свой IRC, чтобы позволить это сделать более, как правило, это больше не так по предыдущим кодам, они позволяли это или это было достаточно неясно, где вы могли это сделать как тип IRC, теперь регулирование становится более жестким в языке, очень простом выбранном языке в IRC, который ограничивает его сферу. Еще один кусок языка, который у них сейчас есть, который ограничивает его сферу, это если вы пытаетесь сделать спина к спине таунхаусы и только, и таунхаус имеет только один передний край, вдруг это, есть код IRC, который может быть интерпретирован как то, что это должно быть через, вы должны иметь два фасада, и так, не имея двух фасадов, вы автоматически попадаете в IBC, и так они, это интересный выбор слов для определения таунхауса, который следует быть осторожным, определение дуплекса и высоты, и что один, смотря на эти типы, нужно быть очень осторожным, и если у вас есть какие-либо вопросы, немедленно поговорите с вашим местным кодовым инспектором и получите интерпретацию или представьте свою интерпретацию и затем убедитесь, что они согласны с ней. Дэвид: Да, я имею в виду, мы проектировали некоторые, и проектировали некоторые, просто двухэтажные, они, они, они таунхаусы, но они FL, это квартира над квартирой, так что в итоге вы получаете в основном два блока, и что у вас есть, это два, вы знаете, два над двумя в таунхаусе, у вас есть один над одним в таунхаусе, и я просто предполагал, что это часть, чтобы быть утвержденным как IRC, но это было в, в этом месте это было признано IBC, и так в этическом плане. Брайан: Правильно, и для тех, кто не осведомлен об этом, это может означать дополнительные затраты в плане противопожарной защиты, спринклеров, других видов соединительных деталей, которые могут быть наложены на вас по стандарту IBC, а не по стандарту IRC, так что да, я думаю, что это, это, это раньше было действительно либерально, может быть, 10-15 лет назад, а теперь это стало немного слишком консервативным, я думаю, для экономически эффективного жилья, я надеюсь увидеть, что IRC примет больше многослойных продуктов в IRC, вы знаете, я думаю, что это, или новая категория, которая немного более экономически эффективна, которая отвечает на проблемы противопожарной защиты, но мы, вы знаете, мы все хотим проектировать безопасные здания, мы все, никто из нас не хочет создавать тип, который бы представлял опасность, и так, но я думаю, что есть так много слоев на слоях безопасности, встроенных в коды в данный момент, что я думаю, что мы можем, мы можем пересмотреть некоторые из них, чтобы обеспечить экономически эффективный дизайн на экономически эффективную реализацию, я имею в виду, что хорошая новость в том, что я не верю, что в спринклерных многоквартирных зданиях, я не думаю, что было смерть в, в, даже с самыми ужасными пожарами, как тот, что в Эджуотере, где было фактически занятое здание 13r, все вышли живыми, но разница в, вы знаете, для тех, кто знает противопожарную защиту, есть два вида систем, которые вы можете иметь в многоквартирном мире, одна, которая защищает здание достаточно долго, чтобы вы могли выйти, но не защищает здание, это не там, чтобы защищать здание, это там, чтобы защищать жильцов, другая система предназначена для защиты здания, так что межстенные пространства и шкафы и, и, и в середине ферм защищены от огня, чтобы обеспечить долговечность самого здания, и это действительно разница в дизайне между тем, что 13r и 13 система, я знаю, что ряд наших клиентов для своей собственной защиты активов переходят от использования 13r и только 13, потому что это действительно не такая большая разница в стоимости в плане защиты их актива и получения более низких страховых ставок, извините, что я пошел туда для этого, но. Дэвид: Нет проблем, я думаю, что есть пара вопросов относительно зонирования по шаблону, и больше, я думаю, один раз кто-то спрашивал о том, сколько муниципалитеты платят за зонирование по шаблону, но я думаю, что это детали, которые лучше всего адресовать с Мэтью Петти, Infill Group в Арканзасе и Фейетвилле, Арканзас, а также с Брайаном, потому что вы просто поставили их имена в чат, чтобы люди могли получить это, и таким образом они могут обратиться к ним. Брайан: Да, Мэтью Петти находится в Фейетвилле, Арканзас, так что вы можете, он, он, вы знаете, он один из парней, которые начали это, так что в Брайане, Техас, да, у нас есть один или два, которые тоже идут, так что это, это, это, мы думаем, это захватывающее место для роста и пересмотра того, как мы регулируем себя и делаем более экономически эффективную строительную среду, это впечатляет их инновации в Брайане, и они выиграли много наград за этот подход и заслуженно. Дэвид: Я думаю, что мы можем завершить это с этим последним, более дизайнерским вопросом, это, на самом деле, самый первый вопрос, один из постоянных разочарований, который говорит, что у меня здесь, это то, что у меня есть, это особенности так называемого McMansion, находящие свой путь в дизайн типов пропавшего среднего, вероятно, потому что дизайнеры имеют опыт проектирования односемейных домов большую часть своей карьеры, вы думаете, что качество дизайна этих типов пропавшего среднего улучшится, когда дизайнеры начнут получать больше опыта в их проектировании, и что еще можно сделать, чтобы продвигать и проектировать в этих типах, и затем Майк Хоуторн спросил, каковы самые большие препятствия зонирования и аренды для получения дизайна для жилых типов зданий, так что, по сути, как с культурной, культурной точки зрения дизайна, так и с точки зрения регуляторной рамки, каковы некоторые из самых больших препятствий, трудно сказать, да. Эрик: Ну, я имею в виду, я думаю, что одна вещь, которую стоит упомянуть, это то, что я думаю, что я думаю, что Энтони прав, я имею в виду, вы знаете, одна из вещей, которую мы обнаружим, это то, что по мере того, как люди привыкают к проектированию их, мы получим гораздо лучшее качество, это действительно интересно, потому что у вас есть такие места, как залив, которые, вы знаете, классически были очень заинтересованы, и они действительно хороши в проектировании односемейных типов, особенно через, вы знаете, своего рода эпоху модерна середины века и так далее, но они проектировали ужасные высокие здания, потому что у них не было много опыта в этом, так что, вы знаете, более крупные здания становятся лучше в этих контекстах, по мере того, как они получают больше опыта и больше воздействия на это, я имею в виду, это действительно интересно, когда вы оглядываетесь на 70-е и 80-е годы в старых архитектурных журналах, там не так много внимания к жилью, как сегодня, и многое из этого благодаря CNU, благодаря обсуждению пропавшего среднего и тому факту, что, вы знаете, и CNU был хорош в продвижении и в целом, я имею в виду, основные основы CNU были основаны на жилье и размышления о том, как люди живут в городах, это абсолютно критично, и во многих отношениях в течение многих лет мы не фокусировались на этом, так что я думаю, я думаю, в абсолютно, я думаю, вы знаете, это было немного потерянное искусство и тот факт, что мы, мы ведем это обсуждение сегодня и смотрим на это больше, я думаю, это важно, я не знаю, если и я, я, вы знаете, просто, я, я просто позволю себе взять секунду, чтобы также адресовать комментарий Майка Торна, я думаю, что то, что я хотел бы увидеть, это, во-первых, мы определенно должны, я имею в виду, многие из типов, которые мы показали, во многих случаях мы не, мы не доступны, и во многих местах мы работаем с очень, очень устаревшим зонированием, и вы, вы знаете, и даже когда вы смотрите на, даже в таком сложном месте, как город Нью-Йорк, их зонирование настолько устаревшее, что каждый раз, когда есть новый проект, они должны переписывать зонирование для этого индивидуального проекта, я имею в виду, более или менее, я имею в виду, есть просто так много, вы знаете, так много мест, которые далеко, далеко позади, где мы должны быть в плане контроля, так что это трудно, потому что мы пытаемся догнать, чтобы затем, чтобы затем, получить вперед, безусловно, так что это настоящая проблема, я имею в виду, я думаю, что это длинный ответ, но что я хотел бы увидеть в какой-то момент, это когда вы, вы знаете, оглядываетесь и я должен быть осторожен с этой ссылкой здесь, но, но, вы знаете, когда вы смотрите на то, что сделал Хаусман для Парижа, это, вы знаете, был средневековый Париж, и затем есть эти длинные коридоры новой архитектуры, которая была затем формой и зонированием, вы знаете, расположение карниза и то, как здания были сформированы, у вас был розничный уровень на первом этаже, затем у вас были, вы знаете, места для хранения, затем у вас был пиано нобиле, вы начали получать доход, который был вертикально смешанным использованием, и я не выступаю за это вообще, я не говорю, что мы должны начать хаусманизировать районы, но некоторые, контроль в областях создали среду, и, конечно, сегодня теперь вы можете даже жить на вершине парижского кондоминиума это чрезвычайно дорого, но в то время это создавало что-то, что было очень интересно и создавало рецепты для города, и, и что мы должны вернуться к, и я имею в виду, очевидно, есть кредиты на жилье для малоимущих и так далее, это как контролирует, вы знаете, помогают создавать великий урбанизм и великую городскую жизнь и разнообразные районы и некоторые аспекты городов, которые, и в некотором смысле это очень похоже на это, и, вы знаете, как когда вы смотрите на дерево в парке, вы знаете, как это, смотря только на дерево и, и газон вокруг, это не здорово для дерева, и вы просто смотрите на дерево и изолируете это дерево, деревья действительно хороши в лесах, вы знаете, есть целая биосфера вокруг, я не ботаник, так что я не уверен, если я имею в виду, но, но тем не менее, это то, что городская жизнь похожа, это то, что все эти вещи зависят друг от друга, так что вы должны смотреть на это комплексно и иметь, чтобы получить городскую жизнь, мы должны иметь контроль, чтобы предоставить эти виды вещей, один тип не решит проблемы, но контроль вокруг него может создать правильный рецепт для городской жизни. Брайан: Да, я собираюсь ответить по-другому, я собираюсь поговорить об изменениях, и дизайн медленно реагирует или придумывает хорошие ответы на это, я думаю, что фиброцемент, мы все еще выясняем, как делать великие фиброцементные здания, некоторые из примеров Lightsview, которые я показал, если вы склонны к современному, есть некоторые хорошие решения, которые Onion Flats и Cherokee Towns в Денвере и, и Lightsview примеры в Австралии придумали, которые решили это, но мы также адаптируемся к изменениям таким образом, что не видны, например, последние изменения кодов, с которыми мы все боремся, это новые требования к изоляции и, и, и это действительно меняет то, как наши оболочки собираются вместе, и это вызовет больше просто уродства на некоторое время, поскольку люди, как люди выясняют, как это делать хорошо, и будет больше зданий, не спроектированных хорошо, потому что есть требование кода, которое требует вентиляции или требует, или требует большей толщины в одной части стены, чем в другой части стены, потому что она построена по-другому, и это займет некоторое время для архитекторов, чтобы выяснить, и, вы знаете, в конце концов архитекторы выяснят, но это займет больше времени для рынка, который не использует архитекторов, так что мир IRC, чтобы догнать, и это то, где, вы знаете, честно говоря, я не надеюсь, я думаю, что будет много больше уродства, чтобы, чтобы, чтобы бороться с этим, прежде чем мы решим и прежде чем решения, которые решили это от креативных архитекторов, фильтруются и начинают быть приняты и становятся традицией, и, и просто где мы находимся. Дэвид: Да, я думаю, что, дайте мне просто добавить один аспект к этому и то, как я думаю об этом, это часто, вы знаете, смотрите на, я имею в виду, в