Вот отформатированный и переведенный транскрипт вебинара: Роб Стюартвилл: Добро пожаловать снова на нашу беседу "На парковой скамейке: площадь для публичных дискуссий". Мы обсуждаем соединение коммерческих коридоров с Джейсоном Хайманом и Скоттом Снодграссом. К сожалению, Ники Найт не сможет присоединиться к нам сегодня. Но присоединяйтесь к нашим предстоящим вебинарам на следующей неделе. У нас будет один по стратегиям и реализации доступного жилья 7 мая в 12:00 по восточному времени. Зайдите на cnu.org/resources/on-the-park-bench. И, конечно, приезжайте на CNU 32 в Цинциннати – это будет отличная программа. У нас будет много участников, и вы сможете познакомиться с Цинциннати, городом с превосходным урбанизмом, где есть чему поучиться. Вы можете узнать больше и зарегистрироваться на cnu.org/cnu32. Сегодня у нас панельная дискуссия о соединении коммерческих коридоров из Хьюстона, штат Техас. Джейсон Хайман — брокер, главный партнер и владелец Real Links, офиса Джейсона Т. Хаймана, единственной в Хьюстоне брокерской компании по недвижимости под руководством чернокожих, предлагающей услуги городского планирования. Его видение направляет офис на преодоление разрыва в благосостоянии поколений через недвижимость. Он также основал Совет по недвижимости Третьего района (3rd Ward Real Estate Council), некоммерческую организацию, занимающуюся вопросами справедливых вариантов недвижимости в сообществах, исторически пострадавших от красного зонирования. Используя свой опыт в уплотнительной застройке и тактическом урбанизме, он продвигает ответственное развитие и инвестиции, одновременно развивая сообщество начинающих девелоперов из числа меньшинств. Скотт Снодграсс — партнер-основатель Maristem Communities, хьюстонской фирмы по развитию недвижимости, приверженной созданию мест для людей с продуманными, мелкомасштабными застройками. Скотт — предприниматель и бывший фермер, который сосредоточен на взаимосвязанной устойчивости в природной, человеческой и застроенной средах. Его видение воплощается в жизнь в Indigo, одном из первых проектов Maristem в пригородах Хьюстона, построенном вокруг человеческого масштаба, действующей фермы и пастбища. И еще раз, Ники не сможет быть с нами, поэтому добро пожаловать вам обоим на "Парковую скамейку". Я Роб Стюартвилл, редактор Public Square CNU, и у нас будет презентация, за которой последует дискуссия между участниками панели, а затем вопросы и ответы от аудитории. Поэтому, пожалуйста, используйте функцию вопросов и ответов Zoom, чтобы задавать свои вопросы по мере их возникновения. А теперь я передаю слово Джейсону. Роб Стюартвилл: Отлично, если вы можете, я могу поделиться маршрутом. Да. Подождите секунду. Давайте остановим демонстрацию. Вот. Теперь вы можете делиться. Джейсон Хайман: Хорошо, спасибо. Итак, я фактически представил версию этого для конференции в этом году. Мы не были выбраны для обсуждения этой темы, поэтому я определенно очень рад, что у меня есть возможность поделиться ею здесь с вами, ребята. Я все еще буду на конференции, так что, если кто-то там будет, обязательно свяжитесь со мной. Давайте пообщаемся. Многое меняется в том, как мы живем, поэтому я посчитал это важным, особенно в контексте темы этого года — восстановительного урбанизма, когда речь идет о возрождении коридоров. Я знаю, что буду говорить больше о возрождении, а вы, ребята, услышите, как Скотт расскажет немного больше о развитии устойчивых коридоров. Так что у нас будет небольшая предварительная и последующая дискуссия, наслаждайтесь. Дайте мне секунду. Итак, здесь. Потребовалось время, чтобы понять, как лучше всего объяснить или раскрыть, что мы имеем в виду или что я имею в виду, когда говорю "соединение коридоров", потому что это может означать так много вещей. И поэтому я фактически посмотрел устав Конгресса. И было довольно круто увидеть, что, по сути, мы действительно воплощаем эти принципы, касающиеся района, округа и коридора. И, по крайней мере, для меня коридор — это основа сообщества, и он действительно соединяет район и округ, как бы объединяя их всех. Это также был просто забавный способ для нас общаться, соединяя коридоры, что побуждало людей спрашивать: "Соединяя с чем?" И мы бы, знаете, радостно отвечали: "Со всем". Именно так мы на это смотрим. Если вы сделаете это правильно, ваш коридор, наш коридор должен действительно обеспечивать многое из того, что нам нужно. Итак, я хочу, чтобы вы подумали об этом. Для нас коридор — это как отражение сообщества. Поэтому здоровый коридор для нас необходим для здорового сообщества. Если вы действительно откинетесь назад и подумаете о вещах или визуализируете их, я бы сказал, что здоровый коридор — это скорее общественная потребность. У меня здесь есть фотография этого здания, о котором я немного расскажу. Если вы посмотрите на него, это разрушенное здание, ничего не происходит. И если мы подумаем об этих трех столпах, таких как здоровье, безопасность, экономические ресурсы и представительство в сообществе, на чем мы стараемся сосредоточиться здесь, в Хьюстоне, на этом коридоре, это как бы говорит вам, что происходит в районе. Итак, если вы закроете глаза и посмотрите на это здание, или закроете глаза и визуализируете процветающий коридор, это своего рода индикатор здоровья (извините за опечатку) — это обычно индикатор здоровья района, как физического, так и психического. Это очень отличается. Например, вы не видите людей, гуляющих или делающих что-либо перед этим зданием, в отличие от очень процветающего коридора. Люди гуляют, потому что чувствуют себя в безопасности, как психически, так и физически, они могут ходить и добираться до всего, и все там есть для этого. Если вы подумаете о здоровом коридоре, полном предприятий и активности, или их отсутствии, это дает вам представление о том, как нужно тратить деньги. Можем ли мы пойти в этот район и быть потребителями, или нам нужно пойти в этот район и быть инвесторами на этом этапе или жизненном цикле того, что происходит? И что еще более важно для нас, это реальное визуальное представление о представительстве этого. И так, будь то вывески, которые вы видите, языки, на которых они написаны, это показатель того, кто там живет. Тип предлагаемых услуг или, возможно, даже кухня, также иногда является показателем того, кто посещает, но также и кто там находится и кто обслуживает. Да, мы действительно думаем о коридоре не только с туристической точки зрения, но и о том, как он действительно обслуживает и соединяется с теми людьми и потребностями, которые находятся за коридором. Как вы, ребята, относитесь к тому, где мы находимся в Хьюстоне, прежде чем я приведу вам несколько примеров того, что у нас происходит? Мы находимся в Третьем районе, который находится, ну, к юго-востоку, может быть, в 2-3 милях от центра Хьюстона. Мы действительно зажаты между Техасским Южным университетом, Хьюстонским университетом, медицинским центром и Университетом Райса. Так что вокруг нас много якорей. Это делает этот коридор, ну, действительно идеальным для того, чтобы что-то произошло, но сейчас все еще много зияющих дыр. Когда-то это был очень процветающий район, но со временем, ну, он стал тем, что мы видим сегодня. И люди проезжают через коридоры, и это, ну, для нас и для большинства людей, когда кто-то проезжает через вашу главную артерию, ваш главный коридор через ваш город или сообщество, это то, что они видят. Люди не проезжают через район, так что, как я уже сказал, то, что вы видите, является скорее индикатором. Для нас люди едут от одного якоря к другому, но не обязательно останавливаются между ними, чего мы хотим, чтобы они делали иногда. Нам нужен такой баланс между поддержкой районов и людьми, приходящими за покупками в коридоре, а также теми людьми, которые приходят, чтобы остановиться и пообедать с нами время от времени, когда они едут к своим пунктам назначения. Итак, о чем мы сегодня поговорим в этом отрезке нашего коридора на Эмансипации, это Эмансипационная авеню в Третьем районе. Я бы сказал, что это примерно 2-мильный участок для нас. От улицы Блоджетт-стрит до, я бы сказал, улицы Макгоуэн. Так что, если вы не знакомы с районом, найдите Эмансипационную авеню, и вы сможете посмотреть перекрестки вдоль этого коридора. Там есть несколько действительно хороших вещей. Есть совершенно новый парк, отреставрированное здание, просто чтобы дать вам визуальное представление: отреставрированное историческое здание через дорогу от парка, отреставрированное историческое здание через дорогу от парка, отреставрированное историческое здание через дорогу от парка, большое офисное здание. От парка это так. Но по мере удаления от всего, становится немного рискованно, в некотором смысле. И поэтому мы применили такой подход, чтобы действительно опередить развитие. Этот район быстро джентрифицировался за последние, скажем, 3-5 лет, где цены действительно выросли где-то на 200-300% в определенных районах. Но коммерческие коридоры все еще не были затронуты, потому что все данные говорят, что там недостаточно дохода для поддержки коммерческого коридора. Я думаю, это ложь. Я только что рассказал вам обо всех различных якорях, которые там есть. Просто эти люди не отображаются в демографических отчетах. Так что это просто то, о чем стоит подумать, когда вы говорите об урбанизме, выходя из-за стола и спускаясь на улицу, и действительно понимая, что происходит. Итак, как мы можем начать использовать коридоры? Прямо сейчас, на ранних этапах этих циклов развития. И я хочу поговорить о трех вещах. Одно — это то, как мы думаем. Одно — это то, как мы соединяемся, а другое — это то, как мы сотрудничаем. Итак, во-первых, как мы думаем. Я призываю всех мыслить масштабно. И это означает очень районный масштаб. Вы услышите, как Скотт позже скажет. Они все о местах для людей. Это человеческий масштаб. Вы видите очень большой сдвиг на рынке только в коммерческом пространстве. Я думаю, я читал, что в Атланте центр города более чем на 50% пуст. Офисные здания. Верно? Люди живут по-другому. По-другому. Мы снова дома. Мы работаем из дома. И поэтому то, как наш район взаимодействует с нами, становится все более важным. И поэтому вы берете такой район, как наш, который имеет задатки, в некотором смысле, величия, но все еще имеет некоторые пробелы и некоторые вещи, которые нужно заполнить. Мы обнаружили, что, думая масштабно, применяя поэтапные подходы и, знаете, создавая множество применений в небольших пространствах, это действительно успешно. Итак, вы берете этот конкретный участок здесь, чтобы увидеть, это всего лишь 5 квадратных футов. Он находится на углу, но, как вы видите с точки зрения программирования. Есть место для всплывающих окон, просто место для всплывающих окон. Да, место для небольшой розничной торговли. Сад. Есть внутренний двор для поощрения социального взаимодействия. И затем здание, на которое люди смотрят как на ничто, стало чем-то вроде нашего арт-квартала. Хорошо. И поэтому мы как бы используем то, что у нас есть, и делаем небольшие инвестиции, от которых мы можем получить некоторую выгоду со временем. Итак, пока мы можем использовать пространство так, как мы можем, до его, так сказать, наивысшего и наилучшего использования, что является нашим обычным подходом, поэтому большая часть нашего коридора не развита, верно? Потому что они не могут сразу достичь наивысшего и наилучшего использования. Это подход, при котором мы можем потратить время. О. Подходит для, знаете, многих соседей в этом районе. Мы будем работать вместе. И мы можем взять эти доходы или любую прибыль, которую мы получаем от работы небольших рынков и всплывающих окон, чтобы реинвестировать в более позднее строительство, заполняя пробелы в нашем финансировании для более позднего развития. Второе, на чем мы действительно сосредоточены и что является ключевым, это вовлеченность. Для нас это действительно равносильно прозрачности. Сотрудничество, чтобы мы могли, знаете, двигаться немного быстрее. Так что это вовлеченность. Исследования. Мы обнаруживаем, что такие вещи, как картирование активов, действительно полезны. Но не просто картирование активов, чтобы у вас это было, а делитесь этими данными. Мы включаем сообщество в это упражнение по картированию активов. Так что вы видите, мы регулярно совершаем велосипедные прогулки, чтобы понять, что происходит. Хорошо. Итак, мы на улице, но мы берем много данных, которые собираем, и делимся ими, знаете, есть последовательное программирование. Так что на этом конкретном участке есть последовательное программирование. Начните с малого. Мы не делаем все каждый день, но мы начали просто с мероприятия. Мы сделали это. Люди пришли. Они смогли просто услышать, что происходит, и получить некоторое волнение. И после этого, позже, у нас было еще одно мероприятие на этом. Люди смогли фактически просто использовать пространство. И увидеть, как оно может ощущаться. И у нас было еще одно, например, где люди пришли. И фактически использовали полевую краску, которую мы использовали, и люди отмечали, куда что должно идти и что должно быть. И это было настолько увлекательно, что в какой-то момент я предложил не делать сад, и они чуть не выгнали меня с участка. И это как бы дает вам уровень, знаете, живого теста того, что будет успешным там, потому что это люди, которые будут использовать пространство, и они говорят мне. Знаете, готовность. Это продвижение. Верно, продвижение пространства. Конечно, это звучит просто и прямолинейно, но опять же, я говорил вам, где мы находимся, что очень отличается, например, от того, где находится Скотт, это требует другого рода продвижения, где у нас уже есть предвзятость или прозрачность того, что есть и что происходит, и поэтому инвестиции не обязательно там. Так что наше продвижение — это не обязательно только пространство и то, что там происходит. Что еще в других областях, так это выделение различных вещей, которые происходят, которые являются отличными, которые являются позитивными, чтобы люди понимали, что с этим пространством связано больше вещей. Например, мы разговаривали с местным университетом о различных художественных классах, которые будут ротировать. Или этот конкретный арт-квартал. Мы связываем различные ресурсы с малым бизнесом, чтобы подготовить их к работе. Эти торговые площади. Мы ведем беседы с людьми о различных ресурсах, которые им нужны в этом пространстве, поскольку это делается в реальном времени. Хорошо, очень итеративный процесс, но дающий нам отличные результаты, немного медленнее, но лучшие результаты с точки зрения вовлеченности. К более широкому. Просто продвижение, и затем последнее, но не менее важное — обратная связь. Я уже говорил об этом, но не только обратная связь на месте. Мы даже поделились этим, чтобы люди могли оставлять обратную связь. Онлайн и постоянную обратную связь. Потому что у нас есть ежемесячные встречи. И мы поднимаем эти вопросы. Так что эта прозрачность, это постоянное сотрудничество помогает в возрождении и повышении гордости, осведомленности о том, что в этом районе все хорошо. И последнее, о чем я упомяну, это партнерства. Я думаю, мы все знаем, но мы не всегда хорошо играем в песочнице, но если бы мы могли, мы могли бы сделать гораздо больше вместе. Опять же, если мы вернемся назад, это требует мышления масштабно, это требует поиска партнеров, которые мыслят масштабно, как вы, это требует поиска партнеров, которые хотят участвовать в построении преднамеренных отношений. Так что это одна из ключевых вещей здесь. Один из подходов, который я использовал, заключался в том, чтобы действительно признать, что, вау, у таких людей, как CNU Houston, здесь есть отделение. Я связался с ними. Эй, ребята, что происходит? Как мы можем поговорить? Как мы можем сотрудничать в повышении осведомленности о принципах, о которых я говорил ранее? Я связался с такими организациями, как Американская ассоциация планирования или даже Strong Towns, которые будут участвовать в конференции в следующем месяце. Мы провели конференцию. У нас есть ежегодная конференция, которую мы проводим здесь, в Хьюстоне. И мы целенаправленно подходим к людям, которые участвуют, и принципам, которые преподаются. Так что для увеличения этих очень целенаправленных партнерств. И того, что мы делаем, и быть очень ясными в том, что мы хотим делать. Это очень согласовано с нашими общественными ресурсами. Одна из вещей, которую я понял, работая со многими местными застройщиками, заключается в том, что они просто строили, но понятия не имели, что на самом деле происходит в этом районе. И поэтому у нас в Хьюстоне есть очень хороший отдел планирования, а также другие ресурсы, к которым мы можем обратиться. Здесь, в Хьюстоне, был план, называемый планом полного сообщества, который действительно изложил все, что было необходимо для нашего района. И поэтому мы использовали его, чтобы просто действительно управлять нашими продажами. Поэтому я призываю людей обращаться к этим общественным ресурсам и сначала смотреть, что доступно. Если вы говорите о вашем офисе экономического развития, вашем, возможно, жилищном офисе. Они больше ориентированы на экономическую активность или жилищную активность, необходимую в городе. Они могут дать вам некоторое представление о том, что происходит, чтобы вы могли согласовать с ними свои действия, чтобы получить синергию, потому что для того, чтобы мыслить масштабно, для того, чтобы взаимодействовать, требуется время. Будут некоторые пробелы в финансировании, некоторые субсидии и некоторые вещи, о которых вам придется подумать, если у вас нет, знаете, длинного кошелька или банка, который действительно поддерживает вас на высоком уровне. Так, организации здесь, в Хьюстоне, такие как наша церковь, могут оказать поддержку. Или программа. Например, сейчас они предлагают до 10 000 долларов помощи для поднятия зданий. Так что просто подумайте, если вы можете использовать эти средства, например, для поднятия здания, чтобы потом вы могли что-то сделать, чтобы активировать их пространство. Хорошо, так что. И это помогает в долгосрочной перспективе. Также существуют различные субсидии на городском уровне, но мы должны быть, я думаю, немного больше защитниками малого бизнеса перед нашими городскими чиновниками и лидерами, чтобы они могли предлагать больше продуктов и больше возможностей. Например, небольшие гранты для малого масштаба. Когда я говорю гранты для малого масштаба, большинство финансирования, которое я видел от городов, предназначено для квартир на 200-300 единиц или крупных проектов, которые поддерживают большую рабочую силу. Но если мы меняем образ жизни, мой аргумент заключается в том, что город должен поддерживать эту общественную потребность в том, как мы живем сейчас, что означает, что некоторые из тех же политик, которые они используют для крупномасштабного развития, должны быть переделаны для мелкомасштабного развития. И эти вещи должны начать согласовываться, так что, если есть какие-либо чиновники или что-то подобное на связи, я думаю, это стоит рассмотреть. И это касается не только продукта, но и процесса их администрирования. Потому что небольшой магазин очень отличается от, знаете, большого магазина, где работает 20 человек в одном отделе, по сравнению с магазином из 3 или 4 человек, которые что-то делают. Так что процесс подачи заявки должен быть даже другим. Так что это те вещи, которые, когда мы говорим о партнерстве, мы отстаиваем, о которых мы сообщаем, все это очень, очень важно и до сих пор доказало некоторый успех и руководство в наших усилиях, и теперь мы должны сотрудничать с другими соседями, чтобы мы могли, в некотором смысле, начать генеральное планирование. Итак, у меня очень другой угол зрения, с которого я говорю. Это частный сектор. Верно, но это также и точка зрения жителя. И поэтому я хочу, чтобы вы подумали об этом с точки зрения возрождения. Это очень, очень поэтапный подход, и если вы дадите, знаете, Роб, в прошлый раз, когда мы разговаривали, мы говорили о партизанском урбанизме. Это действительно учитывает обе эти вещи. Так что, если у вас есть вопросы по любому из проектов, которые я упомянул, или по любому из того, о чем я говорил, вы можете связаться со мной по адресу Jason T. Hyman, это мой адрес электронной почты. Но я остановлюсь здесь и позволю Скотту высказаться, потому что, я думаю, у него совершенно другой угол зрения. Я думаю, он расскажет немного больше о том, как избежать некоторых проблем, с которыми мы сталкиваемся. Итак, Скотт, я прекращаю демонстрацию здесь. Джейсон Хайман: Роб, я не знаю, хочешь ли ты прекратить принимать вопросы, или ты хочешь, чтобы мы просто, знаешь, продолжили эту дискуссию. Роб Стюартвилл: Давайте закончим презентации, а потом примем вопросы. Джейсон Хайман: Хорошо. Роб Стюартвилл: Хм. Хорошо. И так, напоминание всем. Заполняйте раздел вопросов и ответов, пока вы думаете о вопросах. Давайте посмотрим. Смело задавайте их по ходу дела. Скотт Снодграсс: Я Скотт Снодграсс из Marathon Communities, и мы представляем мир, где автомобили, корпорации и капитал не являются основными заинтересованными сторонами в наших процессах планирования и развития, но они сосредоточены вокруг людей. И, конечно, мы можем использовать автомобили, корпорации и капитал как инструменты в нашей жизни, но они не являются основными заинтересованными сторонами. Итак, сегодня я хотел бы немного поговорить об Indigo Commons. Indigo Commons — это многофункциональный городской центр нашего района Indigo, который мы сейчас разрабатываем и строим в юго-западных пригородах Хьюстона. Там будет 661 дом на одну семью и около 150 квартир, распределенных по нескольким различным форматам. А сам Indigo Commons занимает около 12 акров, расположенных прямо в сердце нашего сообщества, с небольшой пригородной фермой в качестве ворот в сообщество. И, как упомянул Джейсон, есть много общего с тем, что происходит на Эмансипации, и с тем, как мы подходим к развитию торгового коридора. Есть также некоторые различия, потому что это освоение неосвоенных территорий. Я подожду, пока пройдут все крики и свист. На минуту. Но это освоение неосвоенных территорий, и на нашем рынке, как и на многих, мы отчаянно нуждаемся в большем количестве жилья. И поэтому, вероятно, нам все еще нужно осваивать некоторые неосвоенные территории, пока мы перестраиваем районы, которые нуждаются в интенсификации с более мягкой плотностью. И освоение неосвоенных территорий будет происходить в Хьюстоне. Оно не остановится. У нас нет границ, ограничивающих наш рост, как у многих городов, и поэтому мы также хотим верить, что, возможно, мы можем сделать это немного лучше, как для людей, так и для окружающей среды, чем, возможно, делается в настоящее время. И так, я расскажу вам несколько вещей, но просто в качестве основы: мы находимся в юго-западных пригородах Хьюстона, примерно там, где заканчиваются платные дороги или близко к их окончанию. Мы находимся сразу за третьим кольцом, которое называется Grand Parkway, шоссе 99, которое вы видите там. Рядом с рекой Бразос, между Шугар-Лендом и Кэти, официально в ETJ Ричмонда. Но также части нашей собственности были и неинкорпорированным округом. И так, что мы пытаемся сделать, это развить сообщество малого бизнеса через коридор, который, по сути, разделяет наши жилые и коммерческие районы в нашем сообществе. И хотя коммерческие районы являются многофункциональными, и мы ожидаем, что там будет довольно много арендных квартир, все наши дома на продажу отделены и, по крайней мере, находятся через дорогу от этих многофункциональных зданий. Изначально мы спроектировали этот район с идеей, что мы больше не обслуживаем те семейные формирования, которые составляют наши сообщества. В пригородах Хьюстона мы строим дома для нуклеарных семей с двумя родителями и несколькими детьми. И это сейчас составляет около 20% наших семейных формирований. И почему же мы до сих пор развиваемся только по этой схеме? Я думаю, Эрик Кронберг опубликовал что-то на днях, что показывало, насколько мы перевернуты в том, что у нас есть на рынке, и в нашем предложении жилья по сравнению с тем, что потребуется сегодняшним и завтрашним семейным формированиям. Итак, у нас гораздо больше одиноких людей, живущих в домах. У нас гораздо больше людей, которые не являются родственниками и не являются романтическими партнерами, живущих в домах. У нас много домохозяйств с одним родителем, наши бэби-бумеры живут в домах. Наши бэби-бумеры, знаете, практически уже вышли из дома и являются "пустыми гнездами". И так, у нас произошел большой сдвиг за последние 5 или 7 лет, и мы были очень внимательны к тому, как мы проектировали жилье. Но мы поняли, что, проектируя эти торговые площади, мы застряли, возможно, в товарном мышлении многофункционального использования. Мы все еще строили, знаете, здания площадью 10 000 квадратных футов с двумя и тремя этажами, что-то очень легкое для банковского финансирования. Очень легко найти строительную компанию, очень легко найти других застройщиков, чтобы они присоединились к некоторым из этих проектов, поскольку мы являемся застройщиком земли. Мы не обязательно будем развивать все вертикально. И мы поняли, что нам нужно отступить, сосредоточиться на человеке, и мы начали изучать успешные районы города, эти коридоры, которые были успешными, и коридоры, которые не были успешными и приходили в упадок. И мы увидели работу, которую Джейсон делал по эмансипации. И сказали: "Хорошо, как нам спроектировать место, которое никогда даже не придет в упадок таким образом?" Ведь есть причины, по которым эти коридоры приходят в упадок. Многие из них основаны на политике. Многие из них основаны на расе. Многие из них основаны на удалении любых ресурсов, поступающих в это пространство. Или иногда просто жесткие барьеры для граждан, чтобы они сами были успешными и объединялись и были успешными. Поэтому мы знали, что когда мы создавали этот коридор, мы хотели, чтобы это было место, где наши, где владельцы малого бизнеса могли бы иметь свое собственное чувство общности как владельцы малого бизнеса. Итак, я немного позже перейду к плану землепользования, но я хотел кратко рассказать о том, что мы предлагаем и почему мы делаем это именно так. Итак, у нас есть множество того, что мы называем поэтапными торговыми зданиями. Это брошюра, которую мы распространяли среди людей, которые хотят рассмотреть эту идею, но цель состоит в том, чтобы эти здания были заняты арендаторами или владельцами. Где арендатор является владельцем. Итак, мы хотим, чтобы малый бизнес владел зданием. И поэтому мы предложили 3 различных пути для достижения этой цели, потому что могут быть люди, которые действительно хотят оставить свой отпечаток на здании. Они хотят адаптировать здание под нужды своего бизнеса. Они хотят, чтобы оно выглядело в соответствии с их индивидуальностью и подходило им. Поэтому у нас был путь покупки "построй свое собственное здание", где мы просто продаем участок с архитектурными ограничениями, а затем вы идете и строите это здание. Позвольте мне предложить вариант "построй по мерке" для владельца бизнеса, который хотел бы некоторой индивидуализации, но на самом деле не хотел бы управлять процессом строительства, и мы могли бы вмешаться и помочь с этим. А затем у нас есть "полный Монти", который назван в честь Монти Андерсона, которого, я уверен, многие из вас знают или знакомы с ним. Альянс инкрементального развития, а теперь и с Neighborhood Evolution, но Монти делает действительно отличные мелкомасштабные, просто очень индивидуальные для бизнеса. Розничные проекты, и они дико успешны по этой причине. И он действительно думает о потребностях бизнеса, когда разрабатывает пространство для бизнеса. И он делает некоторые для продажи, а некоторые сдает в аренду. И оба формата, кажется, работают. Итак, в этом формате мы фактически строили здание и продавали его напрямую кому-то. И вы видите все детали здесь внизу. Знаете, одно из больших отличий здесь заключается в том, что мы адаптировали все это для работы с программами SBA 504 и 7a. Таким образом, Администрация малого бизнеса предоставит 25-летнюю ипотеку малому бизнесу для недвижимости, которую они покупают. Если они покупают уже существующее здание, им нужно занимать только 51% этого здания. Таким образом, есть даже возможности сдавать в аренду другие помещения и получать доход на этом основании. И мы видели, что 25-летняя ипотека. Это не 25-летняя амортизация, как любой может получить такой кредит в банке. Но она продлевается каждые 5 лет. И если рынок упадет в этот период времени, то вы можете потерять возможность рефинансировать это здание и потерять здание. Поэтому мы действительно хотели эти долгосрочные ипотечные кредиты, точно так же, как мы делали для домов, которые сделали владение домом немного более доступным. Мы хотели работать вместе с этими программами. Поэтому мы фактически спроектировали здания с учетом этого, и SBA была достаточно любезна, чтобы прийти на некоторые из наших мероприятий и поговорить с нашими потенциальными покупателями. Но вот формат здания, и это гибкий набор частей: 2 и 3 этажа, 20 футов в ширину, около 40 футов в глубину. Мы хотели создать небольшую площадь, так как считаем, что многие предприятия, которые пытаются начать работу, действительно сталкиваются с трудностями, потому что 2 или 3 тысячи квадратных футов могут быть наименьшим форматом, доступным для аренды. И поэтому мы хотели предложить людям более мелкие форматы. Итак, это показывает вам, знаете, двухэтажное здание, где внизу розничная торговля, а наверху офис. Это просто ваш бизнес. И вы управляете им в этом пространстве. Вы также можете, знаете, захотеть жить в том же пространстве или жить прямо над своим торговым помещением, и это вариант, когда, знаете, внизу 700 квадратных футов, а наверху 699 квадратных футов, и вы фактически, знаете, ваш бизнес занимает 51%, но вы также живете в этом пространстве. И теперь эта 25-летняя ипотека покрывает как ваше пространство для бизнеса, так и место, где вы живете. Или, возможно, вы сдаете его в аренду. То же самое в трехэтажном здании, рассматривая квартиры, таунхаусы, множество различных форматов, просто чтобы люди начали. С идеей этого. И это отдельные здания, которые имеют воздушные зазоры между ними. Так что то, что вы видите в колонке, у меня здесь курсор, то, что вы видите прямо здесь, это фактически одно здание с двухдюймовым воздушным зазором между ним и следующим. На нашем рынке это в основном связано со страховкой здания и немного с упрощением получения разрешений через наши города. Итак, это план землепользования для Indigo Commons. Гарлем-роуд в самом низу — это существующая главная магистраль, с которой мы получаем доступ, а жилая часть района находится вверху слева и справа, окружая Indigo Commons. Но мы создали вдоль Меркантайл-стрит там, наверху, коридор из этих поэтапных торговых кварталов. А также несколько многоквартирных домов, заправочная станция и мельница, или заправочная станция — это универсальный магазин, в мельнице будет небольшой фуд-холл, несколько коворкингов и пивоварня. А сарай там, внизу страницы, — это центр мероприятий. И поэтому мы просто хотели создать его в формате, который уплотнял бы торговые возможности достаточно близко друг к другу, чтобы мы получили человеческую энергию, чтобы действительно поддержать то, что большинство застройщиков в нашем районе считают гораздо более высоким соотношением розничной торговли к жилой, чем они могли бы поверить, что это возможно. Но интерес, который мы имели к этому, был настолько огромен, и у нас уже есть несколько из них, знаете, с внесенными регистрационными платежами. И мы готовимся возобновить маркетинг по ним, и у нас будет один в стадии строительства здесь в течение следующих 60 дней или около того, что будет захватывающе. Но мы действительно пытались создать это коридорное пространство здесь, которое соединяется с сообществом. Оно не обязательно соединяется в нескольких застройках, но поскольку оно расположено прямо через дорогу от всех резиденций, и все наши дома находятся в 7 минутах ходьбы от этого пространства. Мы создали место, где мы максимально соединяем жилые дома с розничной торговлей. И на этом, Роберт, я думаю, мы будем рады принять вопросы. Роб Стюартвилл: Хм. Отлично. Большое спасибо, Джейсон и Скотт, за эти презентации. Я думаю, что мы зададим несколько вопросов, а затем перейдем к вопросам и ответам. Я хотел, чтобы люди знали, что если у вас есть вопросы, пожалуйста, задавайте их в разделе вопросов и ответов. Мы уже получаем некоторые. Один вопрос, который у меня был, возможно, больше для Джейсона, но, возможно, он относится и к вам, Скотт. И это то, что в коридорах. Действительно, многое происходит. Особенно в таком коридоре, как Эмансипационная авеню, у вас есть все эти разные владельцы собственности и разные застройщики, но у вас также есть сам коридор улицы. Который является общественным пространством, принадлежащим городу или государственному образованию. И чтобы преобразовать этот коридор или изменить его, соединить все вместе, вы должны заставить эти разные сущности работать вместе. И как вы, как вы заставляете эти разные сущности работать вместе? Как вы, возможно, заставляете город инвестировать в улицу? Хорошо. Как вы заставляете различных застройщиков работать вместе на этом коридоре, чтобы сделать его чем-то большим? Джейсон Хайман: Конечно, так что, чувак. Это как бы двояко. Я не хочу сказать, что это долгая история, но это было путешествие. Одна из вещей, на которую я, вероятно, не обратил особого внимания, это то, что, будь вы извне, приходя в район, или вы уже там, сначала начинается строительство сообщества. И так, например, я думаю, я видел на днях, кто-то сказал, что они купили квартал в небольшом центре города. И теперь они ищут арендаторов. Верно. Нам следовало бы, наверное, сначала связаться с сообществом там и позволить этим вещам развиваться. Так что я к тому, что я здесь. Это мой задний двор. И поэтому я не просто смотрю на недвижимость. Я участвую в гражданских клубах, я участвую во всем, что происходит в моем районе. Я живу здесь со своей семьей. И поэтому, учитывая это, я очень открыто говорил о том, что необходимо. Я использую такие вещи, как наша гражданская ассоциация, но у нас здесь, в Хьюстоне, есть система суперрайонов. Которая является частью устава города. Поэтому мы используем наш суперрайон, чтобы озвучивать разные вещи, а затем просто... Нам повезло. Я не хочу сказать, что повезло, но... Парк Эмансипации. Который имеет очень большое историческое значение. И в него было инвестировано около 30 миллионов долларов. Не так давно, я не могу сказать, это было меньше 10 лет назад. И это спровоцировало много других инвестиций, и это вызывает интерес у людей. Итак, во-первых, город уже начал принимать меры из-за той адвокации, которая происходила на местах. И просто рынок тоже менялся. Наш мэр инициировал программу под названием "Полные сообщества", которая была программой, инициированной предыдущим мэром, под названием "Полные сообщества", где они действительно внимательно изучили 10 основных сообществ здесь, в Хьюстоне, которые нуждались в заполнении некоторых пробелов. И наш был одним из них. Так что не было слишком сложно заставить их посмотреть, но это были усилия. Знаете, быть открытым, чтобы держать их в курсе. Я скажу, что в отношении нашего конкретного коридора Ники не смогла быть здесь. Но Юго-восточный управляющий округ, организация, которую она представляет, я думаю, был очень хорошим союзником. Они отвечают за программирование на этих коридорах и за то, что происходит, поэтому они действительно заинтересованы в том, как это выглядит. Они поддерживают владельцев, потому что они облагают владельцев налогом. Так что мы очень открыто общаемся и с ними. И все эти вещи объединяются, и часто они являются нашим голосом от нашего имени, когда мы не можем общаться как жители. Итак. Это одна часть. Вторая часть вашего вопроса: вы говорите, как вы заставляете разработчиков работать вместе? И это тоже было своего рода путешествием. Мы действительно смотрим на вещи как на более домашний аспект. Мы не, наш район не место, вероятно, для внешнего инвестора прямо сейчас, верно? Рынок просто не будет хорошо выглядеть на бумаге для них. Но для меня, и соседей, и людей здесь, которые живут с нами, или действительно связаны с районом Третьего округа, или просто с тем, что происходит в нашем районе, потому что это происходит и в их. Мы начали обучать себя. Так что мы, знаете, мы на встречах CNU. Мы, знаете, на разных конференциях вместе. А затем мы, как бы, сформировали свою собственную организацию, чтобы просто заниматься гораздо большим обменом опытом между коллегами. И партнерством, чтобы действительно просто расширить свои возможности. И так, одна из вещей, над которой мы работаем, чтобы лучше координировать наши продажи, Роб, это то, что в этом году у нас будет, помимо нашей конференции в июне, где мы встречаемся. Не просто общаемся, но у нас также есть некоторые цели взаимодействия в рамках конференции для этого района. У нас также есть набор стандартов дизайна для нашего района, которые мы публикуем в этом году, чтобы поделиться с местными застройщиками. И несколько других, знаете, своего рода. Это даже помогло нам. Людям привлекать средства и структурировать свои сделки, а также предоставлять техническую помощь. Так что мы стимулируем людей приходить и строить здесь, и как бы строить, я не говорю "по-нашему", но мы облегчаем им строительство того, что мы хотим здесь. Если это имеет смысл. Роб Стюартвилл: А Скотт, как вы, так сказать, заставляете все работать вместе? Это немного по-другому. У вас один застройщик. Но, кроме того, поскольку вы это подчеркиваете, как вы обеспечиваете, чтобы инвестиции не снижались в будущем и были успешными в долгосрочной перспективе? Скотт Снодграсс: Да, я имею в виду, что не так много крупных единичных застроек. Гораздо больше тех, что потерпели неудачу, чем успешных. Я думаю, мы все, вероятно, согласимся, что в конечном итоге, возможно, это займет 30 лет, но многие из них в конечном итоге придут в упадок. Итак, мы являемся застройщиком земли, поэтому мы развиваемся, мы действуем, по сути, от имени города в некоторых отношениях. Мы предоставляем коммунальные услуги, мы прокладываем улицы. Но все это в конечном итоге станет общественными ресурсами. Все наши улицы будут общественными проездами. Ну, большинство из них будут общественными проездами. Внутри нашего сообщества. Поэтому нам все еще приходится координировать свои действия с городом и работать над этим, и, как знают большинство новых урбанистов, так много из того, что делает устав мощным, является незаконным. Хорошо. В большинстве мест. Вы не можете строить таким образом. И поэтому мы много работали, чтобы преодолеть некоторые из этих препятствий и убедить в ценности. Я думаю, откровенно говоря, мы представляем больший риск для города, потому что мы более крупный проект, но также мы можем инвестировать ресурсы и выполнять больше проектных работ заранее, чем многие люди могут на более мелких проектах. И это позволяет нам показать более полную картину городам и привлечь всех к участию. Но в некотором смысле мы можем контролировать некоторые из тех ресурсов, о которых все говорят. Я имею в виду, у нас есть муниципальный коммунальный округ. Мы можем, знаете, определять, как строится эта инфраструктура. И поэтому мы можем действовать как город немного там, но затем, я думаю, самое главное, мы не хотим быть просто одним застройщиком с одним набором отпечатков пальцев на всем в сообществе. Поэтому мы развиваем землю, мы определяем, какой будет бренд сообщества, кто, как мы ожидаем, будет там жить? Какое программирование происходит? Мы делаем гораздо больше работы на жилой стороне, но на коммерческой стороне хотим иметь множество вертикальных застройщиков, выполняющих строительство. И пространство будет делать часть этого, вероятно, особенно для начала. Но мы хотим, чтобы было много разных отпечатков пальцев, потому что это разнообразие создает устойчивость. Если мы построим каждое здание абсолютно одинаково, это не только скучно. Но затем это также гораздо менее устойчиво, потому что если это отформатированное здание в конечном итоге окажется не очень хорошим. Ну, у нас их 50, и мы в беде. И поэтому мы верим, что разнообразие наличия множества разных застройщиков, работающих в одном пространстве. Так что то, о чем говорит Джейсон, верно? У вас есть несколько активов, которые, знаете, готовы к перепланировке, и, знаете, как вы поощряете разных людей работать в них? В случае Джейсона, знаете, люди внутри района, я думаю, то же самое и для нас. Знаете, мы хотим, мы хотим, чтобы люди, которые живут в Индиго, также были владельцами бизнеса и владели некоторыми из этих зданий. Роб Стюартвилл: Хорошо. Я задам еще один вопрос, а затем мы перейдем к вопросам и ответам. Когда люди думают о Хьюстоне, они думают, что там нет зонирования. Это, знаете ли, его репутация. Я не знаю, так ли это в пригороде, в котором вы работаете, Скотт, но вопрос был бы, знаете, с точки зрения оживления этих коридоров или их преобразования. Помогает ли или вредит, или, возможно, и то, и другое, отсутствие зонирования или наличие правил, которые действуют в Хьюстоне? Это одно, но также, знаете, что люди со всей страны могут извлечь из примера Хьюстона? Скотт Снодграсс: Я скажу, что наша юрисдикция, город Ричмонд, имеет зонирование. У них есть смешанное использование как одна из этих зон, и это довольно хорошее определение. Так что мы смогли использовать это, а затем из-за нашего размера и масштаба. Мы занимаем 235 акров, что в пригородах Хьюстона на самом деле относительно мало, когда мы путешествуем по другим местам страны, знаете, это огромно. Хорошо. Но имея 235 акров для застройки, большинство городов будут рассматривать вас просто как конкретный план. И поэтому они будут вносить коррективы для вашего района на основе плана, который вы хотите представить. И поэтому, я думаю, в этом отношении это было относительно легко. Что касается того, что мы видели в городе Хьюстон, конечно, там нет зонирования, и я думаю, это действительно здорово для смешивания видов использования, и в Хьюстоне есть несколько отличных пешеходных районов. Мы на самом деле в некоторых областях очень хорошо справляемся с этим. Но все еще есть другие ограничения. Это проблема. Это не значит, что только потому, что у нас нет зонирования землепользования, вы можете делать все, что захотите. Все еще есть минимальные размеры участков. Все еще есть ограничения по высоте и все такое. Но я уверен, что у Джейсона гораздо больше опыта в этом. Джейсон Хайман: Это, извините, с точки зрения политики. В отношении зонирования, да, и того, что вы пытаетесь сделать. Джейсон Хайман: Да, к счастью, прямо сейчас, я думаю, конкретно об этом, когда мы говорим об Эмансипации. Одна из причин, по которой мы хотим сосредоточиться там, заключается в том, что город хотел пилотировать более пешеходную зону. И поэтому они провели некоторые исследования и разработали постановление о пешеходных зонах, а также постановление о развитии, ориентированном на транзит. И оба они фактически поддерживают пешеходность, помогая нам сократить количество автомобилей. Таким образом, оба эти постановления практически говорят о том, что мы можем использовать текущий коммерческий коридор и отводить эти автомобили как бы за здания, широкие внутренние тротуары, такие вещи, но сегодня это не так. И это просто правило, верно? Я думаю, самое главное, к вашему вопросу, Роб, как вы начинаете? Хм. На самом деле заставить этих застройщиков в этом районе использовать политику, так что, к вашему замечанию, Скотт, очень разное применение политик, вы, ребята, продвигаете это по-другому, используя эти рычаги по-другому. Роб Стюартвилл: Итак, у нас есть вопрос: каковы некоторые творческие способы финансирования проектов и обеспечения коммерческой недвижимости, особенно в недооцененных районах? Джейсон Хайман: Конечно. Я скажу, что в этом конкретном случае, во-первых, это обращение к этим владельцам. Если вы сможете связаться с ними, сотрудничайте с ними. Мы обнаруживаем, что у многих владельцев тоже есть мечты и цели, но им, возможно, не хватает опыта, им, возможно, не хватает капитала, но они что-то придумают, чтобы, возможно, сделать что-то в краткосрочной, а также в долгосрочной перспективе. Другая вещь, которую мы находим с точки зрения капитала, это каннибалистическое смешение различных источников, гибкость с, знаете, государственным финансированием и творческий подход к нему. Для нас в Хьюстоне это может означать, что у нас есть Хьюстонский общественный земельный фонд. У нас есть Хьюстонский земельный банк. У нас есть департамент жилищного строительства и развития сообществ. У нас есть террорист, у всех у них есть финансирование, и поэтому, хотя у них нет конкретного продукта для меня, я могу выяснить, что мне нужно. И собираюсь поговорить с ними. Мы находимся в таком моменте, когда, я думаю, страна ищет решения. И поэтому я думаю, что вся ответственность лежит и на нас. Как бы практиковать эти принципы, на которые, знаете, мы все смотрим, и это, виви, и это устав. Скотт Снодграсс: И я добавлю, что большая часть работы, о которой мы, вероятно, говорим в этой комнате, не является стандартным товаром. Так что не ищите стандартную модель финансирования товаров. Вот почему мы говорим о том, что капитал не является основной заинтересованной стороной. Они хотят идти прямо по проторенной дорожке, знаете, стандартным способом, которым все делалось, и я думаю, что вы действительно можете сделать себе одолжение, если будете искать, знаете, группы по долгам и акциям, у которых на веб-сайтах есть формулировки ESG или DEI, говорящие о том, чего они пытаются достичь. Да. С их кредитованием сейчас много денег, которые пытаются вложить в проекты с конкретными социальными благами. И это то место, куда стоит обратиться. Я бы сказал, не бойтесь разговаривать с частными кредиторами вместо банков. Это будет дороже. Все наше сообщество создается с помощью частных кредиторов. Ни один банк не участвует. Это намного дороже, но это означает почти отсутствие ковенантов, очень мало ковенантов, много гибкости, и они привыкли работать в неопределенные времена, это немного больше их, я бы сказал, их тактика. Так что они немного более гибки, если у вас спад на рынке. И еще я бы добавил, что есть несколько отличных веб-сайтов по краудфандингу недвижимости. Small Change — один из них. И Small Change также имеет те же цели DEI и ESG, что и его инвесторы. Так что, если вы пытаетесь собрать небольшую или среднюю сумму денег, знаете, 100 000, 300 000, 500 000 долларов, эти краудфандинговые платформы могут быть отличным способом. Абсолютно. Не только для сбора денег, но и для вовлечения вашего сообщества, в котором вы развиваетесь, в строительство. Джейсон Хайман: Хм. Знаете, и я добавлю еще кое-что сегодня. Я с вами, Скотт, как и банки, верно? Но с банками немного сложнее. Но я скажу, что большая часть разговоров, которые я веду, заключается в том, что они хотят получить обратную связь сейчас, чтобы они могли взять ее и выяснить, как лучше всего обслуживать рынок. Поэтому я думаю, что чем больше разговоров и чем прозрачнее мы будем со всеми этими различными ветвями, о которых мы оба говорили, тем больше это помогает продвигать разговор. Роб Стюартвилл: Есть вопрос. Когда речь идет о соединении коммерческих коридоров, каковы некоторые способы, которыми вы можете построить сообщество между активациями, потому что на коридоре у вас может быть активация, затем может быть пробел, а затем другая активация, другой узел или другая часть активности. Так что вы делаете между ними? Джейсон Хайман: Да, для нас это, знаете, мы как бы сформировали группу. И поэтому, хотя, знаете, коридор является одним из наших приоритетов, мы просто регулярно встречаемся. Так что мы делаем две вещи. Во-первых, мы регулярно встречаемся ежемесячно. Просто в социальной обстановке. Мы встречаемся ежеквартально с технической точки зрения. Мы обучаем друг друга, делимся, обмениваемся тем, что происходит. И, наконец, мы в сети. У нас есть наша маленькая группа в Facebook. Различные подобные вещи. Мы делимся тем, что происходит. Различные новости, различные политики, различные проекты, все, что, по нашему мнению, действительно влияет на наше пространство. Вот так мы и взаимодействуем между этими активациями. Знаете, и мы всегда, я хочу сказать, мы всегда растем, и по мере прихода людей они помогают расти. Сообщество как бы вовлекается, верно? И они увеличивают тех, кто, по мнению Скотта, как бы берет на себя ответственность. Мне звонят люди, они говорят: "Ну, могу ли я сделать это, и могу ли я сделать то?" Ну, я должен буду выяснить, знаете, как бы, знаете, это набор, знаете, правил и стандартов. Или что бы там ни было, но я думаю, что это та энергия, которую вы хотите, когда вы делаете это, по крайней мере, для нас, это своего рода общественно-частное пространство, но это место для социальных встреч для района. Так что получение такой обратной связи для нас очень интересно. Роб Стюартвилл: Есть вопрос. Как каждый из вас взаимодействует с местными органами власти, чтобы влиять на политику в отношении мелкомасштабных застроек? Скотт Снодграсс: Что касается нас, то часть этого заключалась в получении одобрения нашего плана землепользования и просто, буквально, в сидении на встрече за встречей с, знаете, городскими чиновниками. И окружными чиновниками, обсуждая, как справиться со всеми специальными правилами, которые нам нужны были для работы, а затем есть как бы уровень выше этого, я думаю, который, возможно, на самом деле больше относится к вопросу о том, как заставить государственную политику меняться со временем. И я думаю, что на самом деле нам нужно много успешных примеров. Чтобы эти городские чиновники, потому что, честно говоря, они боятся что-то менять, потому что если это пойдет не так, это плохо отразится на них. И они хотят, чтобы все шло хорошо. И поэтому мы просто очень много работали с городскими чиновниками, чтобы найти взвешенный риск, на который они могут пойти, который работает для них. Они могут пойти на этот риск один раз. Мы доказываем концепцию там, а затем мы можем взять ее и расширить оттуда. И поэтому, как Джейсон говорит об этих пилотных проектах, я думаю, это отличный способ достичь этого. Начать с малого, начать в конкретном районе, начать с фокуса, очень хорошо попробовать, а затем доказать успех того, что, знаете, эти идеи, которые есть в уставе, значимы, реальны и работают. Иногда это означает, что, например, в Техасе у нас есть недоверие. Наши городские чиновники часто не доверяют тому, что работает в Калифорнии и что работает в Нью-Йорке. Поэтому нам нужно найти и местные примеры, которые, возможно, немного ближе. Роб Стюартвилл: Я позволю Джейсону ответить на это, но сначала я сообщу людям, что мы заканчиваем час, и мы опубликуем видео на веб-сайте CNU завтра. Так что, если вам нужно уйти, вы можете вернуться и посмотреть, знаете, оставшиеся вопросы. Мы зададим еще несколько вопросов. И продолжим разговор еще немного. Так что я не знаю, Джейсон, у вас был какой-нибудь ответ на это. Знаете, вопрос о местном самоуправлении. Джейсон Хайман: Да, я думаю, мы стараемся использовать двусторонний подход. Я думаю, Скотт как бы намекнул на это. Один из них, знаете, на высоком уровне. И поэтому мы работали над, например, набором инструментов, просто документируя происходящее. Делясь некоторыми из этих лучших практик и принципов по ходу дела, но также упаковывая и подготавливая его, чтобы, знаете, это был один цельный документ, за который мы могли бы действительно агитировать и привлекать больше людей, чтобы делиться им и действительно распространять информацию. Так что есть эта осведомленность и это образование, которые мы медленно наращивали, а затем, с другой стороны, это встреча, это образование с чем-то осязаемым. И поэтому, знаете, угол, о котором мы говорили, например, мы основываем большую часть нашего языка и большую часть наших, например, на этом. Как на осязаемом примере, например, таким образом мы можем принести что-то осязаемое в город. Так что, если есть проблема с разрешением, если есть что-то подобное. Знаете, у нас есть это, чтобы сказать: вот участок. Нам не нужно. Мы можем пройти через трения где-то и, надеюсь, решить это и создать модель, через которую никто другой не должен проходить то же самое. Роб Стюартвилл: Был вопрос. Интересный для вас, Скотт: есть ли у вас какой-либо план курирования для выбора людей и обеспечения хорошего сочетания, например, третьих мест, еды и напитков, офисов по обслуживанию районов, то есть опыта. Знаете, различные экспериментальные розничные магазины и т. д. Знаете, в вашем маленьком коридоре в мейнстриме. Скотт Снодграсс: Я думаю, это очень хороший вопрос, потому что я думаю, что многие коммерческие помещения и многофункциональные помещения, которые были разработаны в рамках нового урбанизма, по крайней мере, в нашем масштабе, в конечном итоге имели свои торговые площади, состоящие из всех предметов роскоши и экспериментальной розничной торговли, как упоминает здесь Джейкоб. И я думаю, что это опять же, знаете, это действительно проблема для адаптивности и устойчивости этого пространства. Потому что эти предприятия на самом деле не являются предприятиями, обслуживающими повседневные нужды людей, которые будут у людей, несмотря ни на что. И поэтому я думаю, что это отличный вопрос, Джейк. И я бы сказал, что контроль, который у нас будет, это то, кому мы продаем эти два в первую очередь. Мы были очень осторожны. У нас есть коммерческая ассоциация, но мы были очень осторожны, чтобы свести эти правила к минимуму. Потому что мы видели слишком много случаев, когда в торговом помещении требовалась адаптация. И это произошло в городе Шугар-Ленд в наших пригородах. Город фактически написал этот замечательный кодекс смешанного использования. Мы помогали консультировать их по нему и отвечали на вопросы и делали комментарии к кодексу. Но затем город фактически не смог реализовать это нигде, потому что все коммерческие ассоциации имели правила, которые были записаны в актах собственности, которые отменяли то, что город пытался разрешить. И поэтому я думаю, что очень важно, чтобы мы отменили эти требования. Мы начали правильно с правильного дизайна и правильной программной поддержки вокруг него. Но затем в какой-то момент вы должны вытолкнуть птенца из гнезда. И просто надеяться, что он полетит. Роб Стюартвилл: А как насчет вас, Джейсон? Есть ли какое-либо курирование на Эмансипационной авеню? Джейсон Хайман: Да, так что курирование немного отличается. Для нас, знаете, конечно, есть сочетание землевладельцев и сочетание различных потребностей и видов использования бизнеса. Но это действительно сводится к тому, что там есть? Что существует? И, знаете, если нас сотня. Если нас достаточно много, кто готов планировать и координировать. Тогда мы выбрали такой подход, чтобы мы знали, где появится следующая парикмахерская, а где следующая кофейня, чтобы у нас не было всего одного и того же, и чтобы там было что-то цельное. Так что это был наш подход. Что, знаете ли, в конечном итоге, похоже, будет со Скоттом. Это создание основы сообщества. Роб Стюартвилл: Что ж, я думаю, я завершу это, если у кого-то из вас нет каких-либо последних слов или чего-то, что, возможно, было упущено, и вы хотели бы сказать. Если нет, я имею в виду, есть другие вещи, о которых я хотел бы поговорить с вами, ребята. Но, возможно, для другой дискуссии, возможно, в Цинциннати, если вы там будете. И, так что, я, с этим, скажу вам большое спасибо за участие в этом, и спасибо всем за прослушивание. И мы скоро увидимся, надеюсь, в Цинциннати. Джейсон Хайман: Хорошо, спасибо, увидимся там.