Роб: Сегодня мы поговорим о Down City, плане, который сформировал Провиденс, Род-Айленд, сегодня. С нами разработчик Бафф Чейз и урбанист Андрес Дуани, а модератором буду я, Роб Студервилл. Поделитесь своими мыслями на #OnTheParkBench, www.tinyurl.com/OTPBfeedback. Мы только что вернулись из Провиденса, где прошла CNU33, которая была невероятно успешной. Я хочу напомнить, что в следующем году у нас будет еще одна конференция. CNU34 пройдет в северо-западном Арканзасе в конце весны 2026 года. Это первый раз, когда CNU отправится в регион с небольшими городами и без главного центрального города. Я думаю, это будет замечательно. Узнайте больше на CNU.org/CNU34. Сегодня у нас очень интересные спикеры. Бафф Чейз — основатель и управляющий партнер Cornish Associates. Он девелопер, реставратор, консерватор и общественный активист, чье видение помогло возродить центр Провиденса за последние 30 с лишним лет. В настоящее время он является разработчиком и управляющим 12 уникальных, исторически значимых зданий, которые составляют Westminster Street Lofts в Провиденсе. Бафф также является пионером в области перестройки пригородов с проектом Mashpee Commons на Кейп-Коде. Долгосрочным партнером Баффа по планированию в этих начинаниях является Андрес Дуани из DPZ Co-Design, ведущей фирмы в области нового урбанизма. Дуани — один из основателей Конгресса нового урбанизма, как и его жена и партнер по дизайну, Элизабет Плейтер-Зайберк. Дуани — международно известный и влиятельный урбанист и автор, и мне не нужно говорить об этом больше. Я Роб Студервилл, редактор Public Square CNU, и приветствую Баффа и Андреса на On the Park Bench сегодня. Сначала я представлю план Down City и проведу обсуждение с Андресом и Баффом. Затем я открою сессию вопросов и ответов от аудитории, так что, пожалуйста, используйте функцию вопросов и ответов в Zoom, чтобы задать свои вопросы, как только они у вас появятся. Теперь мы попробуем... ну, на самом деле, позвольте мне сначала немного поговорить. Я хотел сказать, что у меня были друзья в Провиденсе в 1980-х. Они жили в Колледж-Хилл, районе к востоку от центра города с Брауном и RISD. И архитектура, как мне казалось, была прекрасной в то время, и мы ходили в центр города ночью, и я просто помню, что он был очень грубым. Но у меня есть еще одно воспоминание из Провиденса в начале 1990-х, вероятно, 1993 или '94 года. Я работал в журнале и просто проезжал мимо. И я прошел несколько кварталов центра города в ранний вечер. Здания выглядели целыми и прочными, сделанными из кирпича и камня, но они были пустыми, и улицы были пустыми. Я никогда не видел город таким пустым и таким целым, и с тех пор я не видел ничего подобного. Это было как город без людей. Также в середине 90-х я прочитал книгу Питера Каца "Новый урбанизм", и в ней был представлен план Down City. Я был впечатлен красивыми рендерами Чарльза Барретта и планом DPZ. Я стал активным участником нового урбанизма и вернулся в Провиденс на CNU14 в 2006 году. И к тому времени, о чудо, Провиденс оживал. Теперь трансформация завершена. Мы только что были там на прошлой неделе, и план Down City получил награду Charter Award в этом году от CNU. Итак, мы попробуем показать видео, которое как бы дает историю плана Down City. Если, Ноэль, ты мог бы... Попробуй показать это. Техническая пауза: Это в середине изображения. Да, они там, прямо там. Я вижу это, но оно не воспроизводится. Да, вот так. Спикер 1: Ты видишь это, Роб? Роб: Нет звука. Спикер 2: Громкость? Спикер 3: Нет звука. Спикер 4: Ты на мьюте? Спикер 5: Ты на мьюте. Спикер 6: Ты на мьюте. Роб: Извините, ребята, давайте начнем еще раз. Видео: Рассказчик 1: Провиденс в середине 80-х просто выбил из меня дух. Пустые улицы. Пустые здания. Большинство зданий были заколочены. Вы проезжали днем и думали: "Ну, я не хочу туда идти". Пустынно. Никто не думал об этом как о районе, в котором можно жить. Видео: Бафф Чейз: Суббота была моим временем быть с детьми. Я прочитал в газете тем утром, что весь квартал выставляется на аукцион. Мы приехали и припарковались рядом с ратушей, и я смотрел на красивые здания. Они были в плохом состоянии, но можно было сказать, насколько они были великолепны. И моя дочь сказала: "Ну, почему бы тебе не сделать что-нибудь с этим?" Видео: Рассказчик 2: И вот появился этот парень по имени Бафф Чейз. Бафф Чейз привел Андреса Дуани в Провиденс, известного архитектора и урбаниста. Видео: Андрес Дуани: Наш метод, который называется шретт, заключается в том, чтобы привезти офис на место и в присутствие тех, кто только что его увидел. Видео: Рассказчик 3: Мы пригласили сообщество высказать свои мысли о том, что делать с этими зданиями. Создали этот огромный шретт, который был действительно очень инклюзивным. Дизайнеры или архитекторы рисовали идеи, которые предлагали люди. Вы были там. Вас приглашали. "О, ну, это может сработать". Затем другой дизайнер подходит и говорит: "А что, если сделать так?" Это было очень... активное, участническое упражнение. Андрес принес ту искру. Он напомнил нам, насколько фантастичен Провиденс. Создал поддержку со стороны университетов и колледжей в городе. Я думаю, впервые все сообщество начало думать о том, чем может стать центр города. Так мы подняли энтузиазм и сознание. И затем многие люди начали работать. Видео: Рассказчик 4: На второй год, в '94, было установлено жилье как основное использование. Мы создали план реализации Down City, чтобы установить налоговый кредит штата Род-Айленд на исторические здания, переписать зонирование. Но опять же, закон штата изменился для налогового кредита для художников. Видео: Спикер 4: Потенциал, который имеют творческие моторы для изменения места, огромен. Это о создании богатых, плодородных, поддерживающих сред. Это как когда вы компостируете в углу двора, и вырастает томатное растение, хотя вы его не сажали. Видео: Бафф Чейз: Cornish просто сделал невероятные знаковые проекты на улице Вестминстер. Я понял, что нам придется делать это самим. Давайте возьмем один квартал улицы Вестминстер, уберем все старые использования из интерьеров зданий, перестроим их внутри, работая с исторической инфраструктурой на фасадах. Мы видели в этом центре города беспрецедентное количество сохранения и реставрации. Только между нами, мы не знали, как это сделать. Мы просто должны были попробовать. Видео: Спикер 5: Момент, когда я понял, что центр города меняется, был, когда стрип-клубы превратились в барбекю. Это может быть район. Люди живут и работают. Кофейня идет в бар. Это книжный магазин, это ресторан. Теперь у нас есть продуктовый магазин. Видео: Рассказчик 5: Дело в новом урбанизме в том, что это не о отдельном здании, это о зданиях вместе и об окружающей среде, которая создается. Бафф Чейз и Cornish верили в этот центр города. Это будущее... городской жизни. Кто будут следующими лидерами? Это движение, которое должно продолжаться. Роб: Спасибо, Ноэль. Хорошо. Большое спасибо, Ноэль, это было вдохновляюще. Мне показалось трогательным, Бафф, что твоя дочь попросила тебя сделать что-то с городом, как будто ты супергерой. Сколько ей было лет тогда? Бафф Чейз: Ей было 7. Роб: И потом ты пошел и сделал это. Ей было 7. Она помнит... она помнит это? И что это значит для тебя? Бафф Чейз: Ну, очевидно, это затронуло струну, и до сих пор затрагивает, когда я вспоминаю то время. Моя тетя была частью основания Общества охраны в 50-х, вдоль коридора улицы Бенефит, который должен был стать частью проекта обновления города. Так что я как-то вырос с идеей, что сохранение исторических структур — важная часть города. И она это сделала. Она сделала 59 домов вдоль улицы Бенефит с другими и основала Общество охраны. Так что в некотором смысле это было в моем генетическом коде. И когда Сара сказала: "Ну, почему бы тебе не сделать что-то с этим, папа?" Я подумал: "Ну, может быть... может быть, я могу". Может быть, я достаточно хорошо понимаю влияние этого, потому что район улицы Бенефит, который был сохранен моей тетей и другими, стал постером Провиденса. Так что, когда люди видели Провиденс, они видели снимок этой улицы. И это должно было сделать связь о том, что, знаете, позволить этому следующему поколению, коридору улицы Вестминстер. Или потом я узнал позже, после ее смерти, что она сказала: "Да, улица Вестминстер — это следующая самая важная улица в Провиденсе". Так что... это просто... это была история... это история за этим. Это была старая торговая улица. Это был главный центр не только Род-Айленда, но и прилегающих районов Массачусетса. Это было место, где были универмаги, это было место, куда люди приходили. "Я встречу тебя... встречу тебя под часами Шепарда", которые находятся снаружи универмага Шепарда. Но, как ты отметил, Роб, все это было депопулировано пригородными торговыми центрами. Но благодаря сильному Обществу охраны здания были более или менее целыми. И это дало нам возможность. Роб: Как получилось, что ты объединился с Андресом в этом? Бафф Чейз: Ну, ты упомянул ранее работу, которую мы сделали на Mashpee Commons. Я... потому что я был единственным ребенком, я стал ответственным за... что это было? Торговый центр на Кейпе, который был как центр сообщества в городе Машпи, где моя семья занималась жилой застройкой. И... так, вдруг я был кинорежиссером в то время, и у меня была ответственность продолжать эти усилия. И... но я также был очень против застройки на Кейпе, потому что я думал, что застройка в 70-х и 80-х меняет характер места. И поэтому я подумал: "Ну, почему люди приезжают на Кейп?" И они приезжают, конечно, из-за воды, пляжей. Но они также приезжают из-за исторических городов Кейп-Код и их структуры. И так, я просто случайно взял копию, не знаю, это был Architectural Digest или Progressive Architecture или что-то еще. И статья на обложке была о Seaside в Панхандле Флориды. И Андрес и его жена, Элизабет Плейтер-Зайберк, сделали план для Seaside. Я прочитал статью, нашел их номер телефона, позвонил им и поехал туда. Они научили меня тому, что они узнали, и мы... мы... в 1984-86 годах сделали план для Mashpee Commons, который показывал смешанное... очевидно, на коммерчески зонированной земле, что, знаете, попытаться сделать центр города смешанного использования, который был бы, знаете, в природе, в... о, извините, и, с теми же кровными линиями, что и исторический Кейп-Таун. И это превратилось в большой успех, хотя у нас все еще есть трудности с строительством жилья как части этого. Но, в любом случае, так я встретил Андреса и Лиз, и сделал еще один проект во Флориде с Лиз, который также был включен, из-за всей этой смеси. Смесь использования или маленьких домов. Это было противоположно тому, что люди делали тогда. Но, в любом случае, это была просто удачная природа того, что я взял этот журнал... и вот они были. Так мы и связались. Роб: О, нет. Нет, ты не сделал. Не знаю, говорил ли я тебе когда-нибудь, но я жил в Машпи в то время, когда ты владел тем торговым центром. Но, да, конечно, и Машпи был красивым, но у него не было центра. У него не было... там, знаете, действительно не было, эм, городского поселка. Так что, Андрес, расскажи мне, какие у тебя воспоминания о начале работы с Баффом? Андрес Дуани: Ну, он пришел в офис с Дугом Соаресом, его, эм, интеллектуальным партнером, который, на самом деле, был ландшафтным архитектором, очень умелым. И он должен получить некоторую заслугу, потому что почти все идеи уже начинали формироваться. Мы были просто немного впереди. Знаете, я думаю, мы должны помнить, что успех Seaside заключается в том, что мир был готов к этому. Знаете, он просто... он просто начинал уставать от пригородного разрастания. И так, вещи начинались, и у нас была надежность, чтобы двигать вещи вперед. Да, не столько технические знания, сколько надежность. Я хотел бы упомянуть одну вещь о Баффе, и Баффе... я так рад, что ты упомянул, эм, он упомянул свое искусство. Но, эм, города, которые рухнули, американские города, которые рухнули, не столько умерли, сколько были убиты. И я знал это. Это одна вещь, которую я мог сказать. Это... знаете, это очень жизнеспособный генетический материал, но он был убит. И одна из вещей, которая его убила, была не только то, что шоссе Роберта Мозеса, которые были привезены, чтобы просто, эм, разрушить некоторые из лучших районов в Провиденсе, но также были плохие проекты. Мы не были первыми, кто попытался возродить. Мы не были первыми. Но я думаю, что отличает новый урбанизм, это не то, что мы первые, мы просто первые с *хорошими* идеями. Потому что, например, река Провиденс была покрыта. Она была забетонирована, что казалось невероятным, просто поставить парковку над рекой с небольшим, небольшим зазором между обеими сторонами. И это уже было выкопано. Эта ужасная идея уже была выкопана. Был план I.M. Pei, который отрезал все улицы на одном конце центра города и поставил своего рода платформу, знаете, взяв католический собор, и в основном пешеходизировав всю область, что, конечно, убило ее мгновенно. Улица Вестминстер сама была пешеходизирована, что, вероятно, убило ее мгновенно. И это помимо того, что люди переезжали в пригороды. Мы даем... мы даем много вины... людям, переезжающим в пригороды, торговым центрам и жилым районам. Но я думаю, мы также должны дать некоторую, эм, некоторую вину, эм, действительно плохим идеям. О, первое поколение послевоенного, эм, пригородного... я имею в виду, городского, эм, городского возрождения. Эм, мы отличались от них, и это сделало всю разницу. Так что уже была некоторая скорость. Знаете, это был Бафф, но уже некоторые ужасные вещи были удалены, и некоторые хорошие начинались. Что я действительно сказал им, это не то, что Провиденс ничего не делает. Он делает. На самом деле, почти каждый план, который мы могли найти в исторических архивах, поверьте или нет, был реализован. Эти ребята — исполнители. Но планы были настолько плохо задуманы, что они только ухудшали ситуацию. И я думаю, что мы сделали, это напомнили людям в Провиденсе, что они были исполнителями, они добились вещей. И на этот раз это было по-другому. Но, конечно, на этот раз было сложнее, потому что они уже обожглись раньше. Знаете, это то, что мы все... мы все узнали, что планировщики раньше имели очень плохую репутацию с их плохими идеями. И это именно тот исторический момент, в который мы вошли, когда люди были готовы попробовать снова. Поколение Баффа было готово попробовать снова. Роб: Какие элементы сделали план Down City отличным от других планов, которые делались в то время? Андрес Дуани: Если я могу ответить на это, перейти к другому, но было... номер... номер один. Ты думаешь? Это роль. Когда ты находишь это, это необходимо, и это роль, которую играл Бафф. Роль, эм, Бафф был девелопером, конечно, и он инвестировал в это. Но он также был лидером, который собрал вместе "сделать вещи происходящими". Художники были сильно поддержаны. Любой, у кого была крутая идея, знаете, для бара или ночного клуба или чего-то еще, он поддерживал это. И, эм, но... у тебя должен быть кто-то вроде Баффа, я пришел к этому осознанию. Потому что за время с тех пор, как этот директор, было пять мэров, и потенциально 10, в зависимости от того, как вы считаете, было 10 городских советов. И одна из проблем, с которой мы сталкиваемся, это то, что нет непрерывности в правительстве. И поэтому, я думаю, роль должна быть создана и рассмотрена в новом урбанизме, которая является кем-то, кем играет... роль, которую играет Бафф. Или Бу Томас, например, в, эм, Батон-Руж, Луизиана. Кто-то, кто выдерживает 30 лет, прямо через политические изменения. Если вы привяжете свой... привяжете свой план к политической... к политической ситуации, он не продлится долго, потому что это постоянно политический футбол, мэры приходят и уходят. И это один урок, который я усвоил. Нам нужен кто-то, своего рода омбудсмен, эм, который продлится 20 или 30 лет. Роб: Может быть, ты можешь немного рассказать об этом, Бафф. Я имею в виду, ты был чемпионом этого проекта, и у тебя также была возможность делать вещи, но ты оставался с ним на протяжении целого поколения. Бафф Чейз: Да. Так что, да, я прокомментирую ранние дни этого. Это было, эм, мы работали под мэром Бадди Чианчи, который был известным персонажем и был мэром в течение 20 с лишним лет. И, эм, он полюбил Андреса. И они обменивались, знаете, своего рода шутками туда-сюда. Андрес, и он был очень увлечен, как итальянец по своему происхождению, эм, был очень увлечен Флоренцией, Италия. И, эм, и до такой степени, что он сделал Флоренцию городом-побратимом, или у них было соглашение о городах-побратимах с Провиденсом. Так что, знания Андреса о классическом урбанизме и все такое действительно, действительно сыграли свою роль. Он был впечатлен. И, эм... Андрес Дуани: Ну, могу я просто упомянуть цитату, которую он любил, которая действительно его перевернула? Да. Я сказал, это было так: "Флоренция не любима, потому что она красива. Флоренция красива, потому что она любима." Правильно. Понимаете? И он просто обожал это. Он постоянно повторял это, знаете, и я знаю, что он мог... он любил Провиденс, и он, эм... он мог видеть, что он мог быть проактивным, а не просто политическим. Бафф Чейз: Это замечательно... спасибо, что вспомнил это, Андрес. Но в любом случае, что я говорил, это то, что я действительно не был частью делового сообщества, эм, в Провиденсе в то время, эм... и, эм, и на самом деле был... так... антивоенным человеком в 60-х и 70-х, так что я был... я не был частью истеблишмента ни в коем случае. Но, эм, эм... так... но что я знал, я знал достаточно людей, которые были в этом истеблишменте, корпоративной группе. У нас было, вероятно, 10 или 12 корпоративных, эм, штаб-квартир здесь в то время. И затем мы были университетским городом, а также столицей штата, так что главы университетов играли роль. И мы начали... мы основали 501(c)(3) под названием Коалиция за развитие сообщества, которая продавала идеи Андреса, что "Эй, мы можем сделать это, если мы сделаем это вместе, а не просто полагаться на Бадди, мэра, или что-то еще", потому что это было... попытаться отделить это от просто полностью политической игры, где на самом деле... большие налогоплательщики, влиятельные владельцы бизнеса, эм... и это было очень успешно. Они собрали деньги на, эм, пятилетнее исследование этого. Они платили моей фирме, эм, чтобы... чтобы фактически продвигать идеи вперед. Я упомянул ранее, что, эм, одна из вещей, которые мы обнаружили, что нам нужно в терминах того, что сегодня называется капиталом, была, эм, налоговый кредит штата на исторические здания, и на вершине федерального налогового кредита на исторические здания. И так, это заняло пару лет, чтобы поехать в штаты, которые имели, эм, налоговые кредиты штата на исторические здания и получить их статуты, а затем провести это через законодательный орган. Так что было много таких мелких шагов, которые требовались, чтобы сделать цифры работающими. Эм, и... знаете, и затем после пяти лет, я... я... мы не сделали много прогресса. И я сказал: "Ну, нам придется начать... это замечательно для вас, господа, тоже, и дамы, тоже, эм, поддерживать это, но мы... мы действительно должны будем доказать это, потому что экономическое уравнение все еще не работает, чтобы привлечь частный капитал. И мы должны будем... мое предложение заключается в том, чтобы мы взяли один квартал, и, эм, и просто сделали это так, как это могло бы быть, чтобы показать, знаете, насколько динамично взять эту историческую городскую ткань и превратить ее в полезную." И, эм, но я не мог найти никого, кто бы согласился на это. Они не хотели делать этот следующий шаг. И, эм, и так я нашел девелопера, со-девелопера в Бостоне, который сделал лофты для художников в центре города, и он присоединился ко мне, парень по имени Боб Кин. Это было ключевым в плане обучения. Мы узнали от него, как он взял коммерческие здания в центре Бостона и превратил их в лофты. В любом случае, так мы и сделали этот один квартал. И, эм... и затем мы привлекли некоторых других... о, затем корпорации, или в течение 90-х и начала 2000-х, корпорации, многие из них банки, были приобретены более крупными банками, и так корпоративные офисы больше не находились в Провиденсе. Так что, на самом деле, одна из... так, я продолжал обращаться к своей семье, чтобы поддержать это. И сделали это. Мы привлекли пару девелоперов из-за пределов Провиденса, чтобы попробовать это. Но это не великое... я имею в виду, по крайней мере на данный момент, вы должны смотреть на это с долгосрочной перспективы. Должно быть больше, чем просто финансовая отдача. И, эм, так что, одна из вещей сейчас, конечно, это то, что я приближаюсь к концу своей карьеры, эм, это найти, эм, людей с высоким чистым капиталом, которые могли бы получить такого рода двойную отдачу, которая является гражданской... в дополнение к финансовой отдаче, которая может быть скромной, эм, также является гражданской отдачей. За то, что делаешь что-то в городе, в котором ты живешь, в котором твои дети ходят в школу и так далее, что сделает место лучше. Эм, и, эм... и так это то, что мы пытаемся сделать. Обсуждаем сейчас широкую... город и идею, что CNU только что был здесь, и это был второй раз, когда они вернулись в Провиденс. Все это давало людям, эм, знаете, много волнения о том, что "Да, мы действительно стоим того, чтобы нас спасать." Теперь мы... теперь, что я должен сделать, это выйти и попытаться собрать некоторые партнерства, вместе с некоммерческими организациями, Фондом сообщества и так далее. Это мои цели. Я еще этого не сделал, но... это как... и также, чтобы найти людей за пределами меня, чтобы это не зависело от меня. Андрес Дуани: Бафф, я хотел сказать, ты поднимаешь что-то действительно важное, и это меня поразило. Извини. Знаешь, большинство городов имеют, имеют, эм, маленькие и средние здания. Знаешь, например, холм, знаешь, на восточной стороне, это дома. Они могут быть большими домами, они могут быть таунхаусами, но это на самом деле маленький шаг в развитии. Проблема с ядром города, и Провиденс — это ядро, это не просто город, это ядро. Каждое здание большое. И каждое здание — это крупная инвестиция. Вот почему Бафф должен, знаешь, продолжать говорить, что ему действительно нужны, он всегда ищет крупных игроков. Большинство городов, с которыми мы работаем, эм, в других местах, знаешь, Неаполь и... и Уэст-Палм-Бич и так далее, здания меньше. И ты можешь... ты можешь привлечь много маленьких девелоперов, чтобы быть активными. Провиденс отличается, это большой город с большими, эм, большими, большими, эм, универмагами. У него есть небоскребы, которые нужно покупать целиком, знаешь? И это то, что сделало это трудным. Я думаю, что если бы... если бы это был менее... город меньшего масштаба, он был бы закончен и джентрифицирован, так что это была бы наша следующая проблема. Но, эм, проблема в том, что здания очень большие, правильно, Бафф? Тебе нужны, знаешь, небоскребы — это следующие здания. Это большое место. Бафф Чейз: Да, я не... да, как, для тех из вас, я не знаю, мы... это просто, эм... Эм, могут люди видеть нас, а также... слышать нас? Роб: Да, да, эм, все. Но ты должен двигать головой, ты должен двигать головой. Бафф Чейз: Хорошо. Так что, кто может видеть меня, это я. Эм, за моим окном находится... это... это здание Супермена. Эм... и, эм, оно... оно называется зданием Супермена, потому что оно, эм... похоже на здание Daily Planet, эм, это... когда Кларк Кент прыгал... прыгал как Супермен. И было, эм, на самом деле, это не то место, где снимали фильм. Это была ратуша Лос-Анджелеса, но это тот же архитектор. И это было здание Industrial Trust в течение многих лет, до примерно 10 лет назад, когда оно, эм, больше не использовалось. Банк, который был в нем, Fleet Bank, был приобретен Bank of America, так что оно оставалось пустым. И, эм, но владелец пытается получить 300 единиц жилья там, что, знаете, около 1,5, 1,7 человека на единицу жилья, добавило бы еще 500 человек в центр города, что было бы значительным в плане обеспечения следующего шага, эм, для центра города. Так что вы можете видеть другие здания там, эм, эм... да. Андрес Дуани: Позволь мне немного рассказать о Супермене, хорошо, Бафф? Одна из вещей, которая замечательна в том, что, знаешь, Бафф говорит о трудностях, с которыми он сталкивается. Но это также необычное место. Первое, я имею в виду, и это удачное место. Во-первых, центр города, ядро, не имеет выжженного кольца, прежде чем оно достигает восточной стороны, которая очень красива и высококлассна. Знаешь, у большинства городов есть довольно хорошее ядро, но затем есть выжженная серия, есть пончик с выжженными районами, которые нужно преодолеть. Провиденс не такой. Это невероятно найти такое место. Во-вторых, у него есть три университета прямо в центре города. Знаешь, RISD, Johnson & Wales и, эм, Браун. Это большое привилегия. У него также есть железнодорожная линия, которая соединяется с быстрым поездом из Бостона в Нью-Йорк. И одна из вещей, которые они сделали, и это то, что я имею в виду под Суперменом, они убрали рельсы из центра города и переместили их подальше от центра города, чтобы освободить много недвижимости. Они сделали то же самое с шоссе, эстакадой на юге, и электростанцией. Они убрали это шоссе, знаешь, не знаю, шести-полосную эстакаду, убрали ее и переместили подальше от центра города. Есть много очень крупных... они построили конференц-центр. Они построили торговый центр отличного качества, который двухсторонний. Он обращен к шоссе как обычный торговый центр, но взаимодействует с улицей как обычный. И так много, что действительно удачно и действительно крупно, что Провиденс сделал. И я мог бы упоминать это снова и снова. Я всегда был шокирован, когда приезжал, насколько они сделали, эм, в мои 5-10 летние отсутствия, иногда прыжки. И они как-то не заметили, что они сделали так много. И они постоянно... это то, что мы должны помнить с городами. Городам нужно напоминать, что когда, по мере их улучшения, что они улучшились, потому что часто, часто запись, это не как новые города, знаешь, в которых все новое, и все, все достижение. Люди не знают, сколько было сделано, если им не напомнить. И это феномен, который я узнал в Провиденсе. Бафф сделал пару книг, очень хорошего качества книг. Одна из них — "Портреты" всех людей, которые помогли за последние 25 лет, знаешь, очень красивые, красивые портреты всех, всех людей, больших и маленьких, которые работали. И также, другая книга о проектах, альбом проекта, который просто потрясающий. Так что, эм, знаешь, включая, кстати, новый аэропорт, знаешь, все... и с железнодорожной линией, соединяющей его. Я имею в виду, эти вещи, о которых любой другой город не перестал бы хвастаться. Не перестал бы хвастаться, как-то Провиденс очень скромен в этом. И я думаю, что больше хвастовства было бы, эм, было бы... было бы оправдано, как в плане привлечения... привлечения девелоперов. Я хотел бы, эм, просто вспомнить... я просто собирался... Роб, могу я просто упомянуть одну вещь? Бафф Чейз: Андрес говорил о торговцах. Я не могу вспомнить, у нас 52. Первый этаж, эм, торговцы 50, что-то вроде этого, около... И мы приняли решение после моего опыта в Mashpee Commons, эм, просто пойти с независимыми торговцами на первом этаже, так что у нас нет национальных арендаторов. Эм... и, эм, и так магазины... и мы тратим довольно много времени на кураторство этих людей, эм, этих... этих ресторанов и магазинов и так далее. Так что я думаю, что различение этой части головоломки важно... это важная вещь, эм, насколько это возможно. Извини, Роб. Роб: Я хотел напомнить людям использовать функцию вопросов и ответов в Zoom, чтобы задавать вопросы. Мы скоро перейдем к ним, но я хотел спросить о сотрудничестве и партнерствах. Одна часть, которую я действительно не понимаю, это, знаете, план Down City был спонсирован, я полагаю, городом, а также Университетом Джонсона и Уэльса. Эм, знаете, ты, Бафф, ты знал Андреса и Лиз, эм, и что они были правильными людьми, чтобы прийти и спланировать, но как ты привлек всех этих других людей на борт как, эм, знаете, спонсоров и лидеров этого плана, чтобы привлечь их? Бафф Чейз: Я действительно не помню, честно говоря. Я думаю просто... Эм, одна из добрых вещей, которые случились со мной на этом последнем Конгрессе, была... мне вручили награду, эм, которая называлась "Награда Сизифа". Которая, для тех из вас, кто знает Сизифа, он был тем парнем, который толкал... толкал валун на гору. И, эм... и так, это было просто... знаете, я получил жучок, что это было хорошее дело, чтобы заняться моим временем и энергией. И, эм, я... я просто продолжал, эм, идти. И затем много других людей присоединилось. Много людей, которые, знаете, которые также жили здесь. Знаете, я смог работать с ними, чтобы поддерживать некоторое движение вперед, даже в трудные времена. Мой сын... извините. Андрес Дуани: Да. Я хочу... я хотел бы подчеркнуть, что если бы вы провели день с Баффом, в любое из многих раз, когда я его посещал, и вы отправились на завтрак утром, и мы были там до, знаете, 10 часов вечера, вы бы увидели разнообразие вещей, которые должен делать городской девелопер. Знаете, от невероятно тяжелых встреч с юристами, до просто дружбы с бездомными, до общения с художниками и убеждения их, знаете, прийти и привести своих друзей. Я имею в виду, разнообразие вещей, которые Бафф делал за день, просто двигая этот валун вверх, это поразительно, хорошо? Вы не можете сделать это с помощью электронной таблицы, и вы не можете оставаться в своем офисе. Знаете, это должно быть... вы должны быть человеком на тротуаре, постоянно в движении каждый день. Эм, и это то, что я узнал от Баффа, это то, что девелоперы, знаете, с утра до ночи, должны быть универсалами во всем, и они должны работать очень усердно весь день. Я считаю, что это недостаточно хорошо понимается сейчас. Я думаю, что есть слишком много людей, которые просто ездят на электронных таблицах, и когда вы говорите с ними о том, чтобы выйти и поговорить с кем-то, и убедить их, они думают, что это ниже их достоинства. Знаете, они остаются за своим столом с электронной таблицей. Это просто не работает. Не работает. Это должен быть человек, который вовлечен, знаете, в жизнь весь день и всю ночь. И это то, что я наблюдал с Баффом на протяжении трех десятилетий. Роб: Позвольте мне спросить вас о чем-то, что действительно поразило меня в плане Down City, и я думаю, что это поразило меня, когда я прочитал об этом в книге Питера Каца в 1994 году. И это, как бы, фокус на общественном пространстве, что все было сосредоточено на создании уличного пейзажа и общественного пространства в центре города. И это казалось мне совершенно... совершенно другим, как подход нового урбанизма, но это казалось совершенно другим от всех планов, которые я когда-либо видел. Андрес Дуани: Одна вещь, Роб, чтобы сказать одну вещь, если вы посмотрите на план, я смотрел на него сегодня, когда вы пролистывали их. Во-вторых, через изображения в начале, мы сосредоточились... мы, вместо того чтобы исправлять все везде, этот план на самом деле сосредоточил активность на завершении, как сказал Бафф, сначала вы завершаете квартал. На самом деле, сначала завершаете фасад квартала, два здания, которые смотрят друг на друга. Затем вы расширяете его вверх по улице, еще один квартал, затем еще один квартал, затем вы обращаете внимание на следующую улицу. Вы не делаете все везде. Знаете, что наш план сделал, это сосредоточил внимание на критических элементах, правильно? Очевидно, каждый план делает это, но мы также... и Бафф привел нас к этому. Это можно сделать сначала, это то, что доступно для следующего шага. Так что, например, была улица Вестминстер. Но затем была также Johnson & Wales, которая решила... этот университет решил... собирался переехать из... из города на пригородный кампус, и они остались, и сделали инвестиции в центр города, и построили целый георгианский кампус в центре города, и они возродили следующую улицу. Понимаете, о чем я? Есть слишком много... я нахожу больше, что попытка спасти все одновременно не спасает ничего, потому что у вас нет этого... знаете, пятиминутной прогулки по непрерывному городскому общественному пространству, о котором вы упомянули. Знаете, общественные пространства должны быть в одном месте. Они не могут быть разбросаны по всему городу, потому что они не... они не объединяются. Я собираюсь... это в... это в плане, который вы видели. Вы увидите, что есть темные улицы и светло-серые улицы и белые улицы, знаете. В плане, черные улицы должны идти первыми, а затем серые улицы могут быть следующими. И забудьте о белых улицах, они безнадежны. И знаете, наша теория всегда была, что на самом деле в американских городах около трети улиц абсолютно не имеют будущего. Знаете, они безнадежны с самого начала, их нельзя восстановить до какого-либо уровня совершенства. Но, так что вы начинаете с лучших, с более легких, чтобы сделать их великими. Роб: Я перейду к, эм, некоторым вопросам от, эм, участников, эм... Эм, были ли, эм, разговоры о джентрификации в Провиденсе, и как эти вопросы решались на протяжении лет? Бафф Чейз: Ну, я думаю, что джентрификация — это... сложное слово. Это как "доступное" в наши дни. Это значит разные вещи для разных людей. И, эм, знаете. Так что, трудно в это вникнуть. Конечно, была критика, что была джентрификация, эм, потому что здания, которые были... содержали, эм, лофты для художников, знаете, и несколько других районов, теперь были преобразованы в, знаете, эм, в современные стандарты и в... эм, и в гораздо большее количество единиц жилья. Эм, так что художники должны были переехать. К счастью, у нас было сообщество художников в центре города, которое объединилось вокруг организации под названием AS220. В видео, которое мы смотрели ранее, основатель этого, Берт Кранка, эм, и они начали строить жилье для художников. У них есть 47 единиц жилья для художников. И мы работаем с некоммерческим девелопером сейчас, чтобы разработать еще один большой кусок жилья для художников. Так что... да, джентрификация означает перемещение, эм, перемещение некоторых людей, эм, в другие места, потому что большая... большая потребность там. Эм, это правда, но если вы... я думаю, мы хотим, чтобы сообщество художников, мы хотим, чтобы культура, которую они приносят, была в центре города. У нас есть освобождение от налога на продажу и использование для района для продажи искусства, эм, чтобы помочь, эм, поощрять, эм, продажу искусства здесь. Так что... эм, и сейчас, что мы испытываем, это другой вид джентрификации в Провиденсе, который, я думаю, многие города испытывают, который... потому что мы не строим достаточно жилья, есть... есть миграция в Провиденс сейчас. Это один из пяти лучших в стране. Эм, и... и... и так это делает аренду резко расти. И так районы... у нас 24 района. Эти... эти аренды в этих районах растут просто из-за кризиса... нехватки жилья. Так что это другой вид джентрификации, который более, действительно, знаете. Я думаю, что мы, новые урбанисты, должны заняться этим. Андрес Дуани: Эм, несколько лет назад, около 10 лет назад на CNU, была эта очень, очень важная женщина по имени Кайя Коллетта. Мы дали большую лекцию на CNU, и она сказала что-то, что было ошеломляющим для меня. Она сказала: "5% американских городов имеют проблему джентрификации. 95% нуждаются не в чем ином, как в джентрификации." Хорошо, когда мы начали в Провиденсе, самая большая популяция в центре города, и самая большая... был приют для бездомных, очень большой приют для бездомных. Так что, когда вы начинаете с бездомных по всему городу, вы в основном привлекаете своего рода, знаете, средний класс сначала. И затем это становится жизнеспособным для коммерческой застройки. Бафф... Бафф только что сказал, что это еще не выгодно развивать в Провиденсе. Это дорого... восстанавливать здания до исторических стандартов, эти прекрасные старые здания. И так, эта идея, что новый урбанизм будет критиковать джентрификацию. Да, делайте это в городах, которые действительно джентрифицируются, но некоторые города просто пытаются получить налоговую базу, знаете, задолго до того, как они станут джентрифицированными. Хорошо, и большинство городов, с которыми мы работаем, пусты, и им нужны люди, чтобы прийти и платить налоги. Так что, давайте... давайте подумаем о городе, о котором мы говорим, прежде чем мы просто вытащим проблему джентрификации. Роб: Я предполагаю, что в 1992 году это, возможно, даже не было на горизонте, идея джентрификации. Это правильно, или люди уже говорили об этом? Андрес Дуани: В '90... это не было на горизонте, да. Но, знаете, Роб, первый раз, когда я услышал это, эм, что, не знаю, было в середине 90-х. Я провел всю свою карьеру в течение 15 лет на тот момент, пытаясь привлечь дворянство в города, просто чтобы получить налоговую базу, чтобы получить кого-то, кто мог бы платить аренду. Знаете, и затем это появилось очень медленно, и теперь это стандартная критика нового урбанизма: "Вы, ребята, джентрифицируете все." Но я думаю, что мы должны быть... мы должны оценивать, прежде чем обвинять кого-либо в джентрификации. Мы должны выяснить, в каком состоянии, знаете, в хоккейной шайбе... где в хоккейной шайбе находится этот город, прежде чем мы обвиняем... мы обвиняем его в джентрификации? Роб: Эм, кто-то спросил, и, возможно, быстрый ответ, но как Провиденс смог переместить железную дорогу, что действительно довольно удивительно. Бафф, ты знаешь? Бафф Чейз: Хороший вопрос. Хороший, хороший вопрос. Эм... мы... я думаю, что Род-Айленд выигрывает, эм, от того, что у него два сенатора. И вы можете встретить их на улице. Правильно, именно так. И так, время от времени, мы, эм, боксируем выше нашего веса. И также, эм, шоссе, о котором говорил Андрес, мы переместили на юг. Оно было в плохом состоянии, и его нужно было перестроить. Но вместо того, чтобы перестраивать его на том месте, где оно было, мы смогли переместить его на юг. Так что то же самое произошло с железными дорогами. На север, это позволит центру города расти. Эм, и, эм, так что... со временем, это было правильное решение, да. Андрес Дуани: И, знаете, Бафф, также, знаете, глядя на это снаружи, тот факт, что это столица штата. Я также работал в Батон-Руж. Что это делает, так это поддерживает работу аэропорта, знаете, что очень важно для индустрии. Например, Провиденс, который является небольшим городом, тем не менее, имеет аэропорт, который, как говорят, знаете, выше своего веса. И так, столицы штатов особенно, правильно, привилегия, я думаю, в их перспективах для больших работ, таких как это. Роб: Эм, у нас есть вопрос о... повышении уровня моря. И одна из больших вещей в истории Провиденса, эм, эм, в живой памяти некоторых людей, я полагаю, это, эм, ураган 1938 года, правильно? И наводнение в центре города тогда. И, эм, так что это напоминание о том, что Провиденс — это портовый город. У нас есть вопрос: "Какие усилия по смягчению последствий повышения уровня моря предпринимаются в Провиденсе по мере роста и развития центра города и других мест вокруг центра города?" Бафф Чейз: Эм, ну, давайте... Мы начали 501(c)(3) под названием PRP, Providence Resilience Partners. В основном, с похожей идеей, как оригинальный, эм, Down City stuff, знаете, 30 лет спустя, или сколько это там, 40 лет спустя, чтобы справиться с этими, и попытаться координировать защиту от повышения уровня моря. На самом деле, это не только повышение уровня моря, это изменение климата тоже, потому что мы также, эм, вся речная система, которая находится в юго-восточной Массачусетсе и... и других местах, стекает через Провиденс. Так что мы, вероятно, более уязвимы к наводнениям от рек, эм, чем ураган. После урагана в '54, который был на самом деле так же плох, если не хуже, чем '38, эм, мы построили ураганный барьер, эм, так что фактически шторм, вероятно, защищен, эм, самим городом. Эм... и это было сделано через облигацию после, эм... после урагана... урагана Кэрол в '54. Но, очевидно, это низкорасположенный город. Речная система так... люди просто работают вместе, и PRP координирует. Они были частью Конгресса, эм, который мы только что провели. Мишель Джалберт возглавляет это. И, эм, мы делаем что-то под названием Анализ уязвимости к климату, на который мы получаем финансирование от федерального правительства. Мы затаили дыхание. Эм, но в любом случае, да, мы очень осведомлены об этом. Хороший вопрос. Роб: Эм, знаете, эм, вот вопрос, который является своего рода вечным вопросом новых урбанистов. И когда вы привели Андреса и Лиз, вам пришлось иметь дело с этим, потому что никто никогда не слышал о новом урбанизме. Но как начинающие планировщики могут заставить других принять принципы и лучшие практики нового урбанизма в менее прогрессивных средах? Андрес Дуани: Смотрите, новый урбанизм... Крис Александр сказал мне три десятилетия назад, он сказал: "Мы все знаем, что такое прибор. Что нам нужно сделать, так это разработать вилки, которые подключают его к существующим электросетям в популярном." Прибор, который является новым урбанизмом, который является ходячим городом с пространственным определением, разнообразным во всех отношениях и так далее, знаете, эм, этот прибор древний, и мы фактически разработали техники. Проблема, с которой мы сталкиваемся с новым урбанизмом, заключается в том, что мы продолжаем кружить вокруг, будем продолжать подталкивать техники и не работать над вилками, которые подключаются к различным... к различным электросетям. Если мы осознаем, например, что Трамп у власти уже три года, три с половиной года, и у него очень четкая электросеть, где он собирается тратить деньги, что он собирается делать, правильно? Я имею в виду, у нас есть три с половиной года, которые я лично не могу потратить впустую. Моя мысль заключается не в том, чтобы изменить то, что делает новый урбанизм, а в том, чтобы разработать электросети, которые подключаются к его идеологии или к его перспективам. Я прочитал некоторые из исполнительных, эм, исполнительных, эм, приказов, которые он дал. Знаете, он очень про-девелоперский, и он очень, эм, он очень анти... анти-бюрократический, правильно? Знаете, и когда я говорю: "Мы должны использовать эту анти-бюрократическую идеологию, это хорошо для нас и для малого девелопера, который нужен городу," люди в новом урбанизме оборачиваются и говорят: "Как ты можешь даже говорить с Трампом?" Знаете, я сказал: "Я не изменяю, я не изменяю технологии и идеалы нового урбанизма, я просто подключаю его к президенту, который у нас есть на три с половиной года." Понимаете, о чем я? И я думаю, что мы должны разрабатывать вилки, которые работают, где бы мы ни были, знаете, будь то... потому что красные штаты будут продолжать существовать за пределами Трампа, и так же будут синие штаты. Мы все еще говорим о новом урбанизме во всех них, но мы говорим по-разному. Мы не спотыкаемся, говоря, что ненавидим машины, или ненавидим односемейные дома, где все должны быть на транспорте. Вы не делаете этого в красном штате, правильно? Просто не упоминайте это. Упоминайте чувство общности, различные... упоминайте малого девелопера, правильно? Красные штаты любят идею малого девелопера, который дает возможность многим малым девелоперам. Они зацепятся за это. И я думаю, что нам нужно провести исследование того, как мы... если нация будет разделена на красные и синие на обозримое будущее, мы слишком синие в наших презентациях, и нам нужно разработать некоторые красные презентации, не вмешиваясь в основные принципы хартии. Бафф Чейз: Да, Роб. Эм, я просто вижу, я имею в виду, ты здесь главный, но я просто вижу в чате здесь, люди говорят о том, "Как вы привлекаете финансирование для этих проектов по реконструкции?" Эм, что является... огромным хорошим вопросом. Эм, так что в какой-то момент мы должны это обсудить, я думаю. Роб: Ну, почему бы тебе не обсудить это сейчас? Эм... Бафф Чейз: Ну, я имею в виду, это тоже мой вопрос. У меня тот же вопрос. Я думаю, что мы... мы... мы не хочу характеризовать, где мы были, эм, в терминах, эм, финансовых братьев и так далее, эм, и фокуса на... на деньгах и доходах и так далее, эм... Но я думаю, что эта идея, которую я не смог реализовать, чтобы люди получали удовлетворение от... от реконструкции города, в котором они живут, эм, и... и не требовали больших доходов в первые годы, знаете. Эм, будь то... будь то... вместо пятилетнего окна, вы смотрите на 10-20-летнее окно. И не требовать доходов, которые многие банки будут счастливы, что обслуживание долга покрыто, и не искать свою собственную отдачу. И как вы находите людей в вашем сообществе, которые могут быть готовы собрать фонд для этого, и может ли это быть возглавлено или участвовать в этом местный фонд сообщества? Я имею в виду, я думаю, что это... вопросы, на которые мы еще не знаем ответа, но я думаю, что это действительно следующий шаг. Эм, эм... и, эм, знаете, каждый город отличается, каждый регион отличается, где может существовать капитал, который нужно подойти и... и сотрудничать с ним, эм, чтобы... чтобы создать эти возможности для реконструкции. И, конечно, знаете, есть части страны, где... где есть... есть финансирование для жилья. Это исходит от правительства и так далее, но я думаю, что мы должны быть... осознавать, что мы не сможем полагаться на финансирование из государственных источников, чтобы быть столь же очевидным, как это было. Так что... это большой вопрос, я думаю, потому что Джон Кокер задал этот вопрос, и некоторые другие люди тоже. Но что-то, что мы должны сделать частью диалога нового урбанизма. Роб: Ну, есть финансирование... есть финансирование для общественного пространства, и есть финансирование для жилья и зданий, и это как две разные вещи. Является ли Провиденс моделью для других городов по всей стране в плане, эм, знаете, финансирования и строительства? Бафф Чейз: Ну, я не уверен... Нет, потому что это было в основном сделано горсткой людей, эм, небольшой горсткой. И, эм, теперь... в той степени, в которой это было успехом, в теории, это могло бы привлечь больше людей. Но это просто не привычка. Эм, и знаете, если вы думаете о 19 веке и различных других... более ранних временах 20 века, это, вероятно, было. Знаете, теперь люди инвестируют, не знаю, во что, в свой университет, или что-то в этом роде, но это должно как-то стать... круто инвестировать в свой город. Эм, и не... не смотря... я бы не вложил свои деньги туда, на которые вы собираетесь полагаться для ежегодных доходов, но со временем, поколение или что-то в этом роде, это будет иметь смысл, и вы просто... мы просто должны... я думаю, почитать людей, которые могут рассмотреть возможность сделать это. Роб: Эм, Андрес, ты думаешь, что Провиденс является моделью для других городов? Ты работал в сотнях городов. Андрес Дуани: Нет, я не думаю. Нет, я не работал в сотнях городов. Я, вероятно... я, вероятно, работал в 10, эм, в некоторых успешно, в других нет. Проблема в том, эм... сейчас моя самая большая проблема — это короткий цикл выборов. Например, я работаю в, эм, Веро-Бич, и у них выборы в городской совет каждые два года. Люди постоянно баллотируются на должности. Нет никого, кого вы убеждаете, что он на должности к тому времени, когда нужно принять голосование. К тому времени, когда голосование, знаете, вы представляете план. Вы говорите с избранными должностными лицами во время шретта. И большинство из них не там через два года. Должен быть... это моя новая вещь. Должен быть более длинный политический цикл. Должен быть кто-то вроде Баффа, не обязательно как... как полностью как инвестор. Я не совсем кто-то, кто посвящает свою жизнь этому, но должен быть кто-то вроде Османа, знаете, барона Османа в Париже, который действует в течение 25 лет. И не просто подчиняется тому, кто, знаете, где бы ни был избран Парижский совет в Ираке. Он был... он был, эм, император защищал его от политики. Он был чистым техником. Знаете, его единственная работа заключалась в том, чтобы избежать следующей революции. И такого рода вещь нам нужна. Нам нужна эта профессия. И, к сожалению, мы подозреваем любого с такой властью, благодаря Роберту Мозесу. Но я думаю, что вещи движутся слишком быстро сейчас для Джейн Джейкобс, знаете, маленьких толчков мира. И, эм, да, это то, что я узнал. Знаете, мой... что я бы сказал, это попытаться создать комитет, который является постоянным комитетом, защищенным от политики. И это поможет довольно много. Роб: Ну, мы сейчас, эм, только что прошли час, и я скажу, что мы, эм, мы разместим это видео на сайте CNU, и люди смогут его посмотреть. Затем, эм... Эм, и я не знаю, если, эм, Бафф, эм, у тебя есть какие-то последние, эм, мысли об этом? Эм, куда движется Провиденс? Бафф Чейз: Эм, конечно, я оптимист, иначе я бы этим не занимался. Награда Сизифа или нет. Эм, но я думаю, что, очевидно, следующее поколение людей, которые возьмутся за такие задачи, это то, что я ищу. Для, и дать им уверенность, что вы действительно можете изменить. Эм, и, эм... знаете, мы просто должны переопределить, что такое успех и что такое отдача. Эм, и насколько важны наши собственные сообщества. И мы должны как-то углубиться, сразу после нашей семьи, наши сообщества — это следующая самая важная вещь. Так что, эм, да, я... Бог благословит всех, кто пытается это выяснить. Я думаю, что это действительно диалог, который мы будем вести в течение следующих нескольких лет в новом урбанизме. Спасибо, Роб, за организацию этого. Роб: Ну, спасибо, эм, спасибо, Бафф, спасибо, Андрес. Эм, это была отличная, эм, беседа, и спасибо всем, кто присутствовал. Эм, и я думаю... я думаю, мы, эм, отключимся сейчас. Андрес Дуани: Спасибо, Роб. Отличная, отличная работа. Роб: Хорошо.