Роб Студвилл: Добро пожаловать на "On the Park Bench", разговор на площади, организованный Конгрессом за Новый Урбанизм. "On the Park Bench" представляет интерактивные беседы с лидерами мнений в области нового урбанизма и смежных отраслей, связанных с построенной средой. Сегодня у нас авторский форум: "Строительство доступного дома, второе издание" с автором Фернандо Паж. Интервьюером буду я, Роб Студвилл, и я действительно с нетерпением жду этого разговора сегодня. Поделитесь своими мыслями на #ontheparkbench, www.tinyurl.com/otpb-feedback. Сегодня у нас в гостях строитель домов и автор, Фернандо Паж. Он разработал доступное жилье в Калифорнии, на Среднем Западе и в Горных Штатах. Его проекты получили многочисленные награды, включая награду "Зеленое строительство: Односемейный дом года" и награду "Жилье для рабочей силы" от Национальной ассоциации строителей жилья. Он автор нескольких книг о доступном жилье и урбанист, который стал знакомой фигурой на CNU, часто выступая с точки зрения застройщика. В настоящее время он работает с Андреасом Дуани над проектированием районов для латиноамериканских сообществ. Сегодня мы обсуждаем "Строительство доступного дома, второе издание: Секреты торговли для высокоценного, низкозатратного строительства". Эта книга была амбициозным проектом, когда первое издание вышло в 2005 году. С тех пор Фернандо погрузился в новый урбанизм и включил многое из того, что он узнал, в новое издание. Более важно, что доступное жилье стало гораздо более актуальным в последние годы. Наша страна пережила огромные экономические изменения, и ни одна проблема жилья не является более важной, чем доступное жилье сегодня. Как я пишу в своем недавнем обзоре, эта книга освежающе свободна от жаргона и догм. Я думаю, что это обязательное чтение для малых застройщиков или, действительно, для любых застройщиков. Она предоставляет основу для выбора, который у вас есть в снижении затрат при сохранении качества. Я Роб Студвилл, редактор онлайн-журнала CNU Public Square. Сначала будет презентация Фернандо, затем краткое обсуждение с Фернандо и мной, а затем вопросы и ответы от аудитории. Поэтому, пожалуйста, будьте готовы использовать функцию вопросов и ответов Zoom, чтобы задать свои вопросы, как только они у вас появятся. Итак, добро пожаловать на "On the Park Bench". Я передаю слово вам для презентации. Хм. Фернандо Паж: Ну, большое спасибо, Роб. Я действительно ценю введение и ваш абсолютно замечательный обзор, который вы сделали для книги. Очень умный обзор, возможно, самый умный обзор, который я когда-либо видел для книги. Так что большое спасибо за это. И я начну слайд-шоу здесь с самого начала на этот раз. Спасибо, и это какая картинка, которую вы выбрали из моего изображения здесь во введении. Но большое спасибо за эту возможность. Это отличная аудитория, и я очень ценю всех, кто присутствует. И спасибо, Хилари, за очень приятный комментарий в чате. Просто для самоутверждения немного для тех из вас, кто меня не знает: я нахожусь в мире строительства домов уже добрых 40 лет. Вы никогда не должны признаваться более чем в 20 годах, знаете, это сразу дискредитирует вас, когда вы выходите за пределы 20 лет. Но поскольку моя первая книга была опубликована 20 лет назад, мне было бы трудно это скрыть. Я всегда занимался строительством доступного жилья, в первую очередь не потому, что я стремился к этому, когда начинал, а просто потому, что я не был очень богат. Я был беден, поэтому все проекты, которые я делал, были на бюджет бедняка, включая строительство моего первого дома в очень сомнительном районе Лос-Анджелеса, и именно там я начал. Роб Студвилл: Фернандо, ты вывел свои слайды? Фернандо Паж: Мои слайды выведены. Они должны быть. Я думал, что делюсь своим экраном, но... Дайте мне вернуться к совместному использованию экрана. Давайте посмотрим. Роб Студвилл: Я не хотел, чтобы они пропустили первый слайд. Фернандо Паж: Хорошо, я вернусь к самому началу. По какой-то причине, я... немного... о! Из всех разных вещей, происходящих на экране одновременно. Так что я ищу здесь... для... для... Вот! Начнем все сначала. Вот! Вы видите мой первый слайд или видите... Роб Студвилл: Я видел первый слайд, но я вижу твое целое окно. Так что, да, хорошо. Тебе нужно начать слайд-шоу. Фернандо Паж: Да, давайте начнем слайд-шоу. Вот! Вот. Это правильно сейчас? Хорошо! Это так. Я извиняюсь. Я действительно ненавижу, когда докладчики не готовы и не знают, что они делают, и обычно я знаю. Но, знаете... Итак, как я уже говорил, для самоутверждения, я провел долгое время в строительных профессиях с тех пор, как был молод. И я обнаружил однажды, когда я развивался в Лос-Анджелесе, что многие мои друзья и коллеги действительно продвигались в своей карьере, строя очень дорогие дома, снося миллионные дома, чтобы построить десятимиллионные дома в Санта-Монике. И я завидовал, знаете, это было как: "Вау, я делаю эти маленькие убогие домики в мексиканском районе, а эти парни так далеко впереди меня". Пока не наступила великая рецессия около 1989-90 годов, и они все были уничтожены. American Beauty Homes, крупный застройщик, был уничтожен. А я нет. Я все еще строил и продолжал. И в тот момент я понял, знаете, ну, может быть, то, что я делаю, не такая уж плохая идея. Может быть, это действительно хороший бизнес-план. И так я начал делать это очень сознательно, искать недорогую землю, строить недорогие дома и продавать их. И я действительно стал в этом хорош. В конце концов, в Лос-Анджелесе наступила рецессия. Я переехал на Средний Запад. Я никогда на самом деле не строил для белых людей. Я всегда был в каком-то испаноязычном контексте, и я научился строить для белых людей, обратившись к группе из Мичигана, которая построила очень недорогой дом, дом за 90 000 долларов. Почему? Ну, потому что риелторы бросили вызов строителям домов в этом городе, сказав: "Эй, у нас есть миллионный дом в нашем городе, у нас есть все эти высококлассные дома, но что нам действительно нужно, так это дом за 90 000 долларов". Строители сказали: "Это невозможно". И тогда риелторы опубликовали в газете вызов: "Сделайте это!" И они собрали группу строителей домов и специалистов по торговле и спроектировали дом за 90 000 долларов. И после того, как они это сделали, один из парней, тот, кто фактически выступал в роли генерального подрядчика дома, начал строить его все время и довольно успешно. Он обнаружил, что гораздо легче построить три или четыре таких, чем один большой. И я пошел и встретился с ним. Он одолжил мне свои планы. Я взял эти планы, немного их изменил и начал строить. Почему? Ну, потому что это были своего рода планы для Среднего Запада, и это был четырехспальный дом площадью 1600 квадратных футов, который я разработал, улучшил план, сделал ту же практику, что и они, собрал всех своих субподрядчиков, чтобы работать над планом и посмотреть, как это сделать. И мы продавали его за 75 000 долларов в год в то время. Ну, Fine Homebuilding, журнал, для которого я писал, потому что я писал для журналов очень долгое время, они были заинтересованы в том, как я это сделал. "Ну, как вы строите дом за 75 000 долларов?" И один из их редакторов приехал ко мне, и я объяснил ему весь процесс, и они были действительно очарованы этим, мышлением, результатами. Им не понравился дом в частности, но им действительно понравился подход. Они попросили меня написать статью об этом. Они поместили эту статью в конец и сократили ее, думая, что она не будет действительно интересна их читателям. Ну, оказалось, что это была вторая по популярности статья, которую они когда-либо публиковали. Самая популярная статья, которую они когда-либо публиковали, была "Не такой большой дом" Сары Сусанки, которая запустила ее серию книг. Ну, обещание "Не такого большого дома" было в том, что это будет фантастически красивый дом, который не будет стоить так много, верно? Это было обещание. Это не было правдой, потому что дома Сары на самом деле стоили много денег для строительства, но это была своего рода предпосылка с "Не таким большим домом": тратить на красивые вещи, а не на квадратные метры. Ну, оказалось, что это не так просто, но мой дом действительно был спроектирован, чтобы быть доступным, и он стал второй по популярности статьей. Много людей написали. Так что они наняли меня, и они сказали: "Эй, мы хотели бы, чтобы вы сделали книгу об этом". Понимая, что я не могу сделать целую книгу только о том, что я сделал, я уговорил их дать мне бюджет на путешествия, и я отправился на каждый крупный рынок в Соединенных Штатах, и я искал в газете, кто продает самые дешевые дома в городе. И я пошел и посетил его и поговорил с ним, и иногда у них был вице-президент по инженерии ценности или целый отдел, посвященный снижению затрат. И я узнал много техник от этих парней о том, как это сделать, которые я включил и добавил к тому, что я делал сам. Теперь, это было 20 лет назад. И я, знаете, я много жил с тех пор, и одной из больших вещей было мое участие в Конгрессе за Новый Урбанизм. Новая организация. Это привело к тому, что я многому научился и начал больше думать о землепользовании и планировании районов, и о том, как этот доступный дом интегрируется в, знаете, баланс его контекста в районе. И одной из вещей, которые вышли из этого, была книга, которую я написал с Honorum, под названием "Архитектурный дизайн для традиционных районов", и она действительно могла бы называться "Традиционные районы на дешево", если хотите, потому что она действительно как бы разбирает, что является основным и как это можно достичь доступно. И это книга, которая вышла из вдохновения работы Корки с доктором Хортоном, который очень плохо понимал Новый Урбанизм, как Корки пытался объяснить ему. Корки - архитектор и урбанист из Боулдера, Колорадо, преподает в Университете Колорадо и имеет в качестве своих клиентов некоторых национальных застройщиков. И эта маленькая книга, как он думал, поможет ему объяснить. Это как, знаете, это по длине романа о любви и написано простым языком, так что застройщики могли бы усвоить концепции. И я думаю, знаете, между двумя книгами, которые у меня на экране, это как бы инкапсулирует то, что произошло между первым изданием и вторым изданием, и где я сосредоточился больше на дизайне, в дополнение ко всем секретам торговли, если хотите, которые входят в строительство доступного дома. Так что та статья, о которой я вам рассказывал, та, которая вышла в Fine Homebuilding, я сделал в 2001 году. К 2005 году я закончил первое издание книги. И в 2008 году я посетил свой первый CNU в Остине. И у меня было мое первое выступление на CNU в 2009 году, в следующем году, и именно тогда я встретил Андреса Дуани. Я получил звонок. Мне сказали: "Ты будешь на панели, но ты пойдешь сразу после Андреса. Никто не может идти после Андреса, ты должен быть в своей лучшей форме. Ты должен выложиться на полную, потому что он так хорош, и никто... если ты пойдешь после него, ты просто пропал". Ну, я получил звонок за 45 минут до того, как мне нужно было выступать, так что у меня не было возможности сделать много подготовки. Я просто пошел и сделал это, и я поразил зал. И после этого Андрес подошел ко мне и сказал: "Кто ты, и я хочу с тобой поговорить". И в тот момент начались отношения, которые продолжаются с 2009 года до сегодняшнего дня. И мы сейчас сотрудничаем по многим вопросам, в частности, по строительству. Технология строительства - это то, на чем я сосредотачиваюсь, когда даю эту презентацию строителям домов. И когда я говорю о технологии строительства, я имею в виду действительно орехи и болты. Я говорю об альтернативных системах фундамента, о продвинутом каркасе, об альтернативных механических, электрических и сантехнических системах, о том, как достичь высококлассных отделок на дешево. И я действительно вдаюсь в такие детали. И я покажу вам просто пример, потому что я не собираюсь делать это сегодня. Мы будем говорить о дизайне. Мы не будем говорить о торговле, но я хочу просто дать вам пример того, что я сделаю. Например, если я говорю о каркасе. Хорошо, это очень расточительная область в строительстве, как вы можете видеть на картинке. Когда я начинаю говорить о каркасе, я, конечно, говорю о продвинутых техниках каркаса, о том, что мы раньше называли OVE, или Оптимальное инженерное проектирование. Продвинутый каркас - это подход к каркасу здания, который экономит древесину, где вы используете меньше древесины. Вы используете меньше древесины, потому что размещаете стойки на расстоянии, например, 24 дюйма, а не 16. Вы не используете один и тот же заголовок - это перемычка или конструктивный элемент над окнами и дверями - вы не используете один и тот же по всему дому. Вы убеждаетесь, что тот, который вы используете на конкретном проеме, - это тот, который требует структура, и не более. Вы делаете много вещей, чтобы использовать гораздо меньше древесины. Хорошо. Так что это техника экономии древесины, которая была разработана в 1970-х годах. И хотя сейчас она принята зелеными строителями, это не была техника зеленого строительства. В 1970-х годах у нас была та же проблема, что и сегодня, а именно, что процентные ставки были очень высокими. Они не были высокими, как 6%, как сегодня; они были 18%. И строители действительно должны были выяснить, как предоставить очень недорогой дом, чтобы кто-то мог его купить. Так что они провели много исследований в то время - Национальная ассоциация строителей жилья, HUD и т.д. - и придумали много, много, много отличных техник по снижению стоимости жилья. Теперь некоторые из этих техник сегодня являются техниками зеленого строительства. Они не были изначально; они были строительными. Мы зашли довольно далеко с этим, и это на самом деле довольно хорошо известный подход к каркасу. Но можно сделать больше, и есть много вещей, которые есть в кодах и строительных кодах, которые ни строители, ни застройщики не используют, и в большинстве случаев архитекторы полностью игнорируют. И один дорогой элемент в доме - это то, что вы видите прямо сейчас, а именно обшивка, внешняя, внешняя деревянная обшивка. В данном случае это ориентированная стружечная плита, OSB, это самая распространенная. Хорошо. Это очень дорого. Это стоит много денег, чтобы положить весь этот фанеру, если хотите, на дом, особенно когда это резко поднимается в цене. Это товар, и он иногда делает это. Это как золото, знаете, оно поднимается и опускается в цене, и когда происходит большой шторм, и много людей покупают его, чтобы заколотить окна и защитить свои проекты, и крыши срываются в шторме, OSB или фанерная обшивка резко поднимается в цене. Так что вы делаете? Ну, типичная конструкция стены выполняется с использованием стоек 2x6, с слоем обшивки - OSB является наиболее распространенной - и затем изоляцией с R-значением. Это обычная стена для США, и она стоит около 60 долларов, более или менее, за линейный фут. Моя стена, подход, который я использую и преподаю в классе строителям, - это стена 2x4, традиционная стена 2x4. Вместо деревянной обшивки я использую пенопластовый лист с R-5. Другими словами, пенопластовая обшивка с изоляционным значением, так что когда я помещаю изоляцию в эту стену 2x4, мне нужно использовать только меньший уровень изоляции, или R-15. Между R-15 и R-5 я получаю R-20. Я фактически превышаю стандартную стену, и плюс этот внешний слой изоляции работает гораздо лучше, чем просто между стойками и полостью стены. Так что это отличная стена с точки зрения изоляции. Но вы спрашиваете: "Где структура?" Потому что это дает много структуры дому. Это дает нам его сдвиговое значение, его сопротивление ветру и землетрясениям и таким вещам. Это отличный материал, это отличный способ построить дом. Ну, вот что вы можете посмотреть. Это в коде, но очень немногие строители - я никогда на самом деле не встречал никого, кроме некоторых инженеров, которые знают об этом - что вы можете использовать полудюймовый гипсокартон для той же цели. У вас просто другой график. Обычно гипсокартон прибивается на расстоянии 16 дюймов по центру, установите гвозди. Ну, мы устанавливаем его на 7 дюймов вместо этого. Это в IRC, Международном жилом кодексе. Есть таблица, которая показывает вам, это называется Метод крепления гипсокартонной стены. Я использую технику, но это метод в коде. Есть много того, что вы найдете в кодах, что архитекторы обычно игнорируют, что действительно может помочь вам снизить цену дома. Вы все равно собираетесь установить гипсокартон на внутренних стенах. Просто прибейте его немного плотнее, и вы можете опустить OSB или внешнюю. Теперь, это делается в таких местах, как Новая Зеландия и Канада, но здесь, в Соединенных Штатах, по какой-то причине это делается очень редко. Люди игнорируют это. Так что это то, что я буду учить строителей: знаете, как добывать коды для экономии труда и материалов. Мы всегда думаем: "О, коды становятся сложнее, они становятся более сложными, они продолжают каждые три года добавлять больше". Это правда, они становятся более сложными, но это потому, что у них есть гораздо больше вариантов. И именно в этих вариантах вы находите доступность. Это занимает немного времени, чтобы использовать этот тип техники. Вы должны знать, где, знаете, где будут ветровые нагрузки на доме, и точно как, знаете, спроектировать вашу стеновую крепость. Вы должны знать, как справляться с порталами. Есть ряд вещей, которые входят в это. Это не так просто, как просто прибить гипсокартон с 7-дюймовыми центрами. Но я учу вас, как это делать в курсе, а затем я показываю вам, сколько денег я сэкономил на типичном доме только от альтернативы использования пенопласта вместо OSB. Другими словами, использования недорогой пенопластовой обшивки вместо деревянной обшивки. И это значительная сумма денег. И это только одна торговля и один элемент в торговле. Если вы начнете складывать их все - фундаменты, все разные вещи, которые вы можете сделать с каркасом, с механикой, с сантехникой, с электричеством - ну, вы в конечном итоге сэкономите много денег на доме. И люди всегда говорят мне, и я слышал снова и снова: "О, это не имеет значения. Этот подход действительно не имеет значения. Это действительно все о стоимости земли. Это действительно все о зонировании. Это действительно все о том, что мы должны поставить ADU". Ну, это здорово, но это не правда. Вы можете сделать много в области жестких затрат на строительство, чтобы снизить цену дома, или просто стоимость дома. Но мы не будем говорить о торговле. Мы поговорим немного о подходе к дизайну. Во-первых, у нас есть проблема, о которой мы все очень хорошо знаем за последние, например, три-четыре года: цены на дома выросли на 40%. Наблюдается резкое снижение начала строительства жилья, особенно для домов с более низкой ценой. Почти нет строительства домов с более низкой ценой, хотя строители начали, потому что никто не может купить их дорогие дома; они исчерпали богатых людей. И поэтому они вынуждены искать этот действительно большой рынок людей, которые не так богаты. И Институт городской земли, откуда я взял эти маленькие цитаты, считает, что путь к этому - это исследование альтернативных строительных техник. И они подчеркивают такие вещи, как внеплощадочное или строительство, которое я кратко рассмотрю, но для меня это не так. Это действительно исследование альтернативных техник. Иногда они не такие уж альтернативные; иногда это техники, о которых мы просто забыли. Теперь, одна вещь, которую люди делали, это, конечно, строительство гораздо меньших домов, и вот у вас есть несколько примеров. Теперь, я уверен, вы можете догадаться, кто разработчик и строитель этих домов. Это от Lennar, одного из крупнейших строителей домов в стране. И они строят их, я не знаю, я предполагаю, что они строят их по всей стране, но я видел их в Остине, Хьюстоне и Сан-Антонио. Они стоят около 300 000 долларов в Остине, 200 000 долларов в районе Хьюстона. Они находятся на очень узких участках. Они очень узкие дома. Они довольно маленькие, я думаю, может быть, около 900 квадратных футов, 800 квадратных футов между обоими этажами. Очень просто построены. Они не супер привлекательные дома, но знаете что? Большой рынок для них. Нет гаража. Вы видите просто подъездную дорожку, чтобы припарковать свою машину. Так что припаркованные машины все перед этими домами в районе. Именно то, что новый урбанист не хотел бы. Однако, есть такая сильная потребность в доступном жилье, что это не только хорошая рыночная возможность, это, я думаю, моральный императив. Я думаю, это моральный императив предоставлять доступные дома. И меньшие дома, люди были удивлены, увидев, что вы можете построить дома на 800 квадратных футов, и они продаются. Есть парень в Северной Каролине, которого я только что интервьюировал и сделал статью о нем. Он построил несколько домов с нулевым потреблением энергии за около 200 000 долларов, или 800 квадратных футов каждый. И, знаете, городской совет, видя, что никто не собирается покупать дом на 800 квадратных футов без гаража... Ну, угадайте что? Они распроданы. Это было доказано снова и снова, что цена движет рынком. Потому что сегодня так сложно людям попасть в дом, что, как я сказал, это моральная ответственность предоставлять дома, которые люди могут себе позволить. Если у вас есть нация голодающих людей, вы не слишком придирчивы к качеству еды, местным ингредиентам, изысканной кухне, которая должна уйти, когда люди голодают. И я вижу, что люди голодают за жильем в Соединенных Штатах, поэтому я выступаю за и сосредотачиваюсь на доступном жилье. И первое, что вы должны избегать, если хотите построить доступное жилье, это то, что я называю "дешевым обманом". Дешевый обман, я имею в виду, это использование стратегии, где вы придумываете какую-то очень сложную историю, чтобы объяснить, почему ваш дом очень недорогой, даже если он дорогой. Например, у нас есть таунхаус за 450 000 долларов, рядный дом, маленький. И застройщик и архитектор представляют большую, знаете, лекцию об этом. Они на CNU, и они объясняют: "Ну, эти таунхаусы находятся прямо рядом с транспортом. Они очень близки к железной дороге, так что они действительно недорогие, потому что вы можете жить в этом доме без машины. И если у вас нет машины, у вас есть экономия в 10 000 долларов в год, потому что это примерно средняя годовая стоимость машины. При 10 000 долларов в год за 30-летнюю ипотеку, это 300 000 долларов, которые вы сэкономили. Это значит, что этот дом не стоит 450 000 долларов, он стоит 150 000 долларов. Более того, вы будете настолько здоровы, ходя туда-сюда на станцию в метель, что вы сэкономите 150 000 долларов на медицинских расходах. Бесплатно!" Это то, что я называю дешевым обманом. Это неправда. Это ложь. Люди, которые могли бы позволить себе этот дом за 450 000 долларов, во-первых, вероятно, будут иметь машину, могут не использовать поезд так часто. А люди, которые, возможно, могли бы извлечь выгоду из всех этих вещей, как железная дорога, не могут позволить себе купить дом за 450 000 долларов. Люди, у которых нет машины и которым нужен общественный транспорт, нуждаются в дешевом жилье, а не в дорогом жилье с замысловатой историей, оправдывающей цену. Так что, если вы хотите доступное жилье, это должно быть вашей целью. Вы должны сделать это так. Цена дома - это основной фокус. У вас могут быть другие фокусы, но вы не можете достичь всех целей одновременно в одинаковой степени. Другими словами, вы не можете иметь самый энергоэффективный дом в мире с лучшим оборудованием и сделать его доступным. Однако, у вас может быть цель, например: "Знаете что? Я действительно хочу, чтобы мои доступные дома также были как можно более энергоэффективными". Но доступность - это то, что движет этим. Так что это максимально эффективно. И есть много вещей, которые выполняют двойную функцию, которые недороги и помогают с энергоэффективностью, такие как изоляция. Вы можете добавить изоляцию за копейки, и все же это оказывает большое влияние с точки зрения энергоэффективности. Так что вы не можете достичь всех своих целей одновременно. Это не могут быть самые красивые, самые энергоэффективные, самые роскошные дома в мире, и в то же время быть доступными. Но у вас может быть более одного критерия. Однако, у вас должны быть взвешенные критерии: что важно? Так что перечислите свои ценности и порядок. Это ценность. Инженерная ценность - это то, что вы хотите. Вы хотите, чтобы это было красиво? Это ваша ценность. Теперь вы пытаетесь выяснить, как сделать это красиво по самой низкой возможной цене, самым эффективным способом. Теперь, для меня, мои цели в частности, когда я строил, доступность - это номер один. Я стремлюсь к самой низкой цене. Это моя основная цель, это моя Северная звезда. Но поскольку я продаю людям, а не цыплятам или сельскохозяйственным животным, я должен сделать это продаваемым. Это должно быть достаточно красивым. Это должно быть чем-то, знаете, чем владелец дома может гордиться. Вы знаете, вы хотите пригласить своих друзей и услышать от них: "О, какой красивый дом!" Так что это должно быть достаточно красивым, это должно быть замечательным. И это также должно быть долговечным. Почему? Я не за долговечность как моральную вещь. Я не потому, что, "О, я хочу строить дома, которые прослужат 300 лет", другими словами, как Стив Музон. Это не моя цель. У меня есть очень, очень практическая цель для долговечности, а именно, что гарантийные вызовы съедят ваш обед. Они уничтожат вашу прибыль. Если вы построите дешевый дом, который, помимо того, что он дешевый, плохо построен, где вы не проявили... у вас будет плохой дом тоже. Видите ли, если вы собираетесь использовать, скажем, материалы, где вы используете минимальное количество бетона, минимальное количество древесины, минимальное количество структуры, вы лучше убедитесь, что структура находится в правильном месте. Вы лучше убедитесь, что бетон заливается в правильных условиях. Вы должны осуществлять контроль качества, иначе вы потратите любую небольшую прибыль, которую вы сделали, и больше, на гарантийные вызовы. Так что у меня есть очень практическая причина для долговечности, и это не моральная, это не моя идеальная. Теперь, шаги к достижению доступности: вы должны проектировать для этого, вы должны сотрудничать для этого. Конечно, вы должны использовать новые стратегии землепользования, которые становятся все более доступными по всей стране, и вы должны строить доступно. Чтобы строить доступно, вы должны проектировать доступно. Это пример дизайнерской техники, которую я использую, а именно, я получаю соотношение внешней поверхности стены к внутреннему объему, который эта внешняя поверхность стены окружает или покрывает. Вы видите два вида домов, 625 квадратных футов. Один из них - квадрат, и квадрат имеет 25 линейных футов на сторону. А другой - прямоугольник, 50 футов на 12 с половиной. Странный прямоугольный дом, но я просто пытаюсь сделать здесь точку. Они оба охватывают одну и ту же площадь, и все же один, прямоугольник, использует на 25% больше внешней стены. Это на 25% больше сайдинга, на 25% больше изоляции, на 25% больше обшивки, на 25% больше гипсокартона, на 25% больше всего. Так что это намного дороже. Теперь, не все дома такие простые, поэтому я делаю простую вещь, а именно, я измеряю площадь внешней стены дома. Я делаю это четыре раза по всему периметру, знаете, длина умноженная на высоту. А затем я делю это на внутреннюю площадь. Так что в моем примере я делю площадь дома на площадь внешней стены, и я получаю соотношение или результат 0,78. Это значит, что каждые 0,78 квадратных фута внешней стены будут покрывать 0,78 квадратных фута внутренней площади пола. В квадрате вы увидите, что я покрываю меньше внутреннего пола для каждого квадратного фута внешней стены. Я стараюсь приблизиться к единице, насколько это возможно: один квадратный фут внешней стены на один квадратный фут внутренней площади стены. Это невозможно сделать, если вы не строите сферу, а сферу очень трудно построить. Они плохо продаются, геодезические купола не действительно взлетели, насколько я знаю. Итак, вы в конечном итоге получаете просто простые геометрические формы, такие как квадраты и прямоугольники. И одна из моих любимых форм, или дом, который я строил снова и снова, используя этот отпечаток, имеет 0,88. Это очень хорошее соотношение. Я уверен, просто добившись хорошего соотношения стены к стене, что я проектирую доступный дом. Следующее, что я делаю после того, как у меня есть моя оболочка - я не разложил спальни, или кухню, или мою красивую гостиную, ничего из этого - у меня просто есть оболочка сейчас, отпечаток. Следующее, что я делаю, это, ну, я иду к части дома, или тому, что я называю ядром утилит, где будут все тяжелые приборы, печи, где будет ваша сантехника, все, и я централизую их. И я централизую их в том, что я называю ядром утилит. И если вы когда-либо видели фильм "Матрица", одна часть, где они сражаются между стенами в старом здании, старые здания раньше имели коридоры утилит или двойные стены, где проходили все трубы и все тяжелые вещи. Почему? Ну, потому что они использовали чугунные канализационные трубы, они использовали оцинкованные металлические водопроводные трубы, они использовали большие старые стальные воздуховоды. И так, эти вещи было очень трудно протянуть по дому, как мы можем сделать сегодня с гибкой водопроводной трубой и с легкой пластиковой сантехникой и всем. Так что сейчас у нас может быть ванная здесь, бросить ванную туда, поставить туалет в другой комнате, отправить водонагреватель в гараж, разнести все. И это добавляет много затрат на строительство, много длинных пробегов, дорогих медных электрических линий и т.д. Так что я концентрирую все это в одном центральном месте, которое я называю ядром утилит. Теперь, я хочу, чтобы вы посмотрели на дом на минуту. Три квадрата там внизу справа. Это красивый дом, верно? Это дом, который выиграл награду "Зеленый построенный демонстрационный дом года", и я спроектировал его с Торгусом. Мы построили его на бесплатном участке в Омахе. Я использовал все техники из книги, и я продал дом по себестоимости за 90 000 долларов. Это был демонстрационный дом, чтобы показать, что это можно сделать. Но это очень красивый дом по очень низкой цене. Если мы посмотрим сейчас, есть еще одна техника, которую вы можете использовать, а именно, сгруппировать все влажные зоны, все влажные зоны. Я называю это "прямоугольником влажной комнаты". Мы все знакомы с обратной сантехникой, верно? Вы должны иметь туалеты спина к спине, это экономит вам 50 долларов. Но если вы сгруппируете все ванные комнаты, все влажные зоны, кухни, в одном маленьком квадрате, вы фактически создаете квадрат. Если бы у меня была, скажем, вода в гараже, я бы расширил свой прямоугольник до того места, где была эта вода; он стал бы гигантским по сравнению с площадью дома. Есть парень, который изобрел этот подход, его звали Гэри Клайн, и он был экспертом по горячей воде, и он изобрел его, чтобы сократить потери, потери воды, которые мы делаем, когда включаем кран и ждем, пока вода нагреется, чтобы побриться или почистить зубы. Так что он нашел технику, чтобы сократить это ожидание, действительно сжимая, и он называет это "горячей водой", но я называю это "прямоугольником влажной комнаты", потому что это относится ко всей сантехнике. Вы действительно сокращаете количество необходимой сантехники, ее длину. И он обнаружил, что 67%, если вы могли бы сократить вашу сантехническую площадь до 67% от общей площади, это было своего рода сладкое место, которое работало действительно хорошо. Так что такие техники, которые все о дизайне. Мы не говорили о том, какой тип трубы вы используете или какие приспособления; мы просто говорим о том, как все расположить. Так что я разложил оболочку дома, чтобы сделать его доступным, за счет интенсивного использования таких вещей, как электрические панели и водонагреватели и печи, а затем сжал все сантехнические зоны и зоны, которые используют, знаете, много труб. Сжал все это. Это все дизайн. И это до того, как я начну думать о красивой спальне, и где должно быть окно, и насколько большим должен быть шкаф. И это та дисциплина, которую вы должны иметь, чтобы построить доступный дом. Зеленые дома начинаются с полумиллиона. Вы знаете, вы можете на самом деле построить дома за менее чем 100 000 долларов, если вы сосредоточитесь на всех этих вещах, о которых я говорю. Вы также должны получить сотрудничество всех, с кем вы работаете, потому что ваши субподрядчики не думают в терминах: "О, у меня в этом доме гораздо меньше труб, я могу взять с них меньше". Нет, они используют правила большого пальца. "Хорошо, у нас есть два туалета по 3200 долларов за туалет. У нас есть три раковины, которые..." Другими словами, они используют просто значения приспособлений. Вы должны убедить их действительно думать в терминах материалов и труда. Итак, вы должны найти людей для сотрудничества. Вы должны привлечь их на борт, и главные, кого нужно привлечь на борт, верите или нет, знаете, фреймер важен. Все всегда приводят фреймера в начале, и фреймер важен, но я привожу их последними. Те, кого я привожу первыми, это мой сантехник, отопление и кондиционирование и мой электрик. Они также самые умные парни в бригаде. Это те, с кем вы на самом деле можете поговорить и провести разумный разговор. И они также самые квалифицированные. Так что они самые дорогие. Это те, кто зарабатывает хорошую почасовую оплату. Они часто даже несколько изысканны, потому что прошли через программы ученичества. Они как бы понимают прибыль и такие вещи. Так что это те парни, которых нужно привлечь на борт первыми. И в этом обсуждении, это в карикатуре там, я обсуждаю переход от газоэлектрического дома к полностью электрическому дому задолго до того, как полностью электрический стал модным. На самом деле, когда я это сделал, я сделал это, потому что это стоило меньше строить, и я использую электрическую печь. И я опубликовал эту статью в Fine Homebuilding. Один читатель написал и сказал: "Эй, вы, возможно, строите дома дешево, и вы, возможно, экономите деньги, но вы обременяете своих бедных покупателей этими ужасными счетами за коммунальные услуги". И я подумал: "Может быть, парень прав. Может быть, я так и делаю. Может быть, я худший из худших". Так что я позвонил в коммунальную компанию, в электрическую компанию, и сказал: "Как мои дома сравниваются?" И у них были все адреса, и они провели некоторые расчеты, и оказалось, что мои дома на самом деле были среди самых низких счетов за электричество в городе, даже несмотря на то, что они были полностью электрическими. Почему? Потому что они были очень хорошо изолированы, что дешево. Они были очень хорошо запечатаны, что дешево. Я сделал много дешевых вещей, чтобы я мог сделать другие дешевые вещи, и в долгосрочной перспективе сбалансировать их так, чтобы я мог сэкономить деньги в целом. Просто в терминах, очень быстро, о префабах. Вы знаете, идея объемного строительства, которое является модульным, где вы берете большие части конструкции, делаете это вне площадки на фабрике, а затем доставляете это на строительную площадку. Вы используете кран, чтобы все это установить, а затем вы как бы собираете это на месте, и это должно сэкономить вам много денег. Если вы когда-либо это делали, вы знаете, что это не так. Однако у нас есть идея, и это то, над чем я сейчас работаю с Андресом, того, что мы называем "мокро-сухим модулем", который просто представляет собой кухню и ванные комнаты в одном префабрикованном фабричном модуле. У нас есть фабрика, которая будет делать это на месте. Другими словами, у нас будет сарай. Он будет строить это на месте, и мы настроим его как модульную фабрику, но это будет мобильная, которая может перемещаться от подразделения к подразделению. Мы будем строить это на месте, и вместо использования крана мы будем использовать вилочный погрузчик и платформу, чтобы доставить их на место строительства, а затем установить. Это концентрирует все снова, что я описывал ранее: сантехников, электриков, HVAC-парней - тяжелые, дорогие профессии - и все дорогие отделочные профессии - шкафы, знаете, столярные изделия, плитка. Все эти дорогие аспекты строительства строятся в небольшой фабричной обстановке, где это более эффективно строить, это менее дорого строить. А затем вы просто строите дом вокруг модуля, а не отправляете весь дом. Вы отправляете только ту часть, которую имеет смысл строить на фабрике. Это мой ответ на идею модульного и, знаете, префабрикации. Но давайте кратко перейдем к землепользованию, чему я на самом деле научился от всех вас, так что я, вероятно, не скажу ничего, чего вы уже не знаете. Один из моих любимых строителей доступного жилья - Дональд Макдональд в Сан-Франциско, который построил и продал дома на одну семью за 400 000 долларов в Вестбете, в... Я думаю, это, или, может быть, я перепутал свои города, но в районе, очень престижном районе Сан-Франциско. И он сделал это не потому, что не мог получить больше денег, но он хотел доказать, что это можно сделать. И он сделал это, построив 10 домов на одном участке. И он сделал это, имея дома на расстоянии одного дюйма друг от друга. Потому что для американцев очень важно иметь дом на одну семью с этим пространством между домами, так что один дюйм был пространством, которое он использовал. Он построил 10 из них на одном участке. Дома не более 16 футов в ширину, и он использовал дисциплину: ни один конструктивный элемент больше, чем 2x6. Это его самая большая балка, его самая большая перемычка, его самая большая стропила, ничего больше, чем 2x6. Так что он использовал ряд самодисциплинарных вещей, чтобы достичь очень низкой цены строительства. Это... проект, называемый Finley Street Cottages, Эрика. Эрик Крамбер взял, я думаю, это были два участка, разделил их на четыре участка, а затем построил эту комбинацию дуплексов и ADU, так что у него было около четырех единиц на новых участках, но новых разделенных участках. И хотя они являются простыми в смысле, что передний дуплекс - это настоящий дуплекс, один владелец владеет всем. Даже если это дуплекс, и это простое, он владеет всем. Так что он сдает их в аренду. И у него есть общий дворик сзади. Это очень красивый маленький дворик прямо здесь, и вы заметите, что он делает ряд вещей, которые я описываю в книге. И на самом деле Роб указал мне на это, это правда. И Роб на самом деле, извините, Дерек на самом деле прочитал мою оригинальную книгу, и его дом представлен на одной из его проектов на обложке. У него очень низкие линии, не более 4 и 12 уклонов. Это делает некоторых моих архитектурных друзей очень злыми, когда я выступаю за это. И у него очень простые, недорогие отделки и сайдинг, знаете, просто много техник, чтобы снизить стоимость, которые действительно видны только если вы ищете их, потому что в противном случае это просто очень красивый проект. Еще один красивый проект - это серия T-Light, серия домов, которую сделал мой друг Корки Коркоран. Он очень выдающийся член CNU, давний член, урбанист, защитник принципов CNU, преподаватель в Университете Колорадо. И он спроектировал этот проект со своим партнером, Ронни Полона - извините, Ронни Пелуси. Их фирма называется Campion. Они находятся в Боулдере, Колорадо. Теперь, вы заметите, что эти гаражи - их шесть, мы видим четыре, есть еще два, которые вы не видите - все они обращены к общему подъездному пути. Я рассчитал бетон в этой области, и он был намного ниже, примерно на 40% ниже, чем если бы пришлось прокладывать 25-футовые длинные, 16-футовые широкие подъездные пути к улице, каждый со своим собственным бордюрным вырезом или юбкой, что добавляет дополнительную стоимость к фактическому бетонному подъездному пути. Это намного дешевле делать это таким образом. И дома расположены перпендикулярно - извините, расположены, я думаю, это было бы, да, перпендикулярно тротуару. Давайте посмотрим на переднюю часть. Если вы посмотрите на, ну, это вход. Это тротуар, чтобы войти в передние части каждого из этих домов. Вы можете получить три из этих домов на одном участке в Денвере. Это была идея. Так что через каждый из этих трех домов, площадь одного участка в Денвере, если вы посмотрите на дома через улицу, они имеют традиционную конфигурацию, обращенную к улицам. Эти нет. Эти обращены друг к другу с своего рода общим двором, если хотите, или небольшой зеленой зоной. Теперь, эти дома такие, что у них очень мало двора. Нет заднего двора, очень мало переднего двора, как вы можете видеть. Так что где вы барбекюете? Где вы ставите свой зонт? Где вы устраиваете семейное собрание на открытом воздухе? Ну, они делают это между домами. Что происходит, так это то, что один дом имеет эксклюзивное право использования, переданное дому рядом. Так что хотя это два 5-футовых двора, это на самом деле 10-футовый двор на одной стороне каждого дома, и именно там вы можете построить свою террасу. И вы можете, знаете, вы можете поставить свой барбекю и свой уличный стол и т.д. Так что это способ достижения открытого пространства без фактического, но все же имея очень маленький участок. Как я сказал, это может быть 20... Я думаю, это было 22 на 55, или нет, 34 на 55. Я думаю, это был размер участков. Так что дома занимали весь участок. И это способ, которым вы получаете открытое пространство. Это очень умное использование земли, и это значительно снижает затраты, потому что в таких местах, как Денвер, стоимость земли очень значительна. Так что раньше стоимость земли делала невозможным строительство доступного жилья, но со всеми новыми кодексами развития и зонирования, да, на самом деле, сейчас легче получить действительно недорогой участок, потому что как только вы берете участок на одну семью, даже если он стоит 200 000 долларов, ну, у вас есть довольно разумная стоимость земли для каждого дома. Это знаменитый дом: первый дом Герберта и Кэтрин Джейкобс. Он известен как Джейкобс Один. Предполагается, что это первый дом Usonian, который нарисовал Фрэнк Ллойд Райт. Дома для людей из США, Usonian. И он вдохновился этим из-за отношений, которые он развил с газетным репортером, который делал профиль на него как на архитектора. И этот газетный репортер действительно восхищался им как архитектором, и они начали разговор о том, какой тип дома у газетного парня, и у него не было никакого. Он арендовал. "Почему ты арендуешь?" "Ну, я не могу позволить себе дом." "О, что ты мог бы себе позволить?" "Ну, я, наверное, мог бы позволить себе дом за 5000 долларов." "Вау! Это довольно сложно, хотя, Фрэнк, правда?" И тогда он сказал: "Так что ты бы купил дом, если бы он стоил 5000 долларов?" И парень сказал: "О, да." "Но ты действительно хочешь дом за 5000 долларов, или ты хочешь дом за 10 000 долларов за 5000 долларов?" был вопрос. И это всегда вопрос. И это вопрос, с которого мы начали. Когда у вас много целей, например, вы хотите, чтобы у него были красивые карнизы, и вы хотите, чтобы орнаментация была именно такой, и вы хотите высокие уклоны, и вы хотите все это важное, но вы хотите, чтобы это было доступно. Это мечтания. Так что он сказал: "Дай мне подумать об этом." И дни, или недели, или месяцы - я не уверен, сколько времени прошло - Фрэнк связался с газетным человеком и говорит: "Я думаю, я могу это сделать. Я продам тебе дом за 5000 долларов, если ты согласен." И парень сказал: "Мы согласны, это то, что мы хотим, это то, что нам нужно." Конечно, он был удостоен чести иметь дом, спроектированный Фрэнком Ллойдом Райтом. Фрэнк взял с него 500 долларов за проектирование дома. Это на самом деле довольно высокая плата относительно цены дома, но это был его первый дом Usonian, и на самом деле он доставил его Герберту и Кэтрин Джейкобс за 5000 долларов. Многие компромиссы вошли в этот дом. Это красивый дом, Фрэнк Ллойд Райт, он гений. Большинство из нас не Фрэнк Ллойд Райт, так что мы не можем обязательно добиться того, что он добился в терминах сочетания высокой эстетики, высокой ценности и инноваций. Этот дом, вы заметите, имеет гравийную подъездную дорожку. У него нет фундамента. Это просто плита на уровне земли, что мы сейчас называем мелким защищенным фундаментом. У него много, много компромиссов в терминах внутреннего пространства, которые были очень необычны для того времени, но результатом было то, что он смог предоставить дом за 5000 долларов. Это... закройте глаза. Хорошо, откройте их только если вы готовы увидеть уродливый дом. Это современная версия того дома. Я люблю этот дом в том же смысле, что некоторые люди любят брутализм. Некоторые люди любят много современных домов 20-го века, которые имеют замечательную концепцию за ними, они на самом деле довольно уродливы. Это много марка для меня, довольно уродливый. Есть много уродливой архитектуры, которую архитекторы и высокопарные строители и риелторы, и люди с хорошим вкусом и знанием, ценят только потому, что она достигла того, что она намеревалась достичь. Вы знаете, как форма следует функции. Форма следует функции не обязательно равна... это форма следует функции. Это что-то, что выражает, для чего это здание. И это здание предназначено только для одной вещи: это здание предназначено для недорогого жилья. Оно было спроектировано во всех отношениях для низкой стоимости строительства. Строитель, Петерсон, был известен тем, что знал не только свои планы этажей, но и сколько гвоздей потребовалось для строительства дома. Они были в очень жестком контроле над инвентарем для строительства этого дома. 2500 из них все еще существуют и все еще заняты людьми, которые любят свой дом. И почему они любят дом? Потому что люди обычно не покупают дом снаружи внутрь. Мы говорим о привлекательности бордюра. Приятно иметь красивые дома, это здорово. Но когда люди выходят туда, чтобы купить дом, особенно на доступном уровне, они действительно покупают его, как только заходят внутрь. И это очень хороший план этажа. Миллион вещей сделано, чтобы сделать его недорогим. Например, у него нет воздуховодов. У него просто один гигантский, который представляет собой небольшое пространство под плитой, где устройство принудительного воздуха, печь, выдувает горячий воздух. Раньше у него не было кондиционера, где он был построен. Выдувает горячий воздух вниз в это пространство под плитой, а затем есть маленькие отверстия в плите, где горячий воздух поднимается, чтобы согреть комнату. Так что много, много техник использовано, чтобы сделать этот дом недорогим для строительства. 2500 из них существуют. Я разговаривал с людьми, которые живут в этих домах, и они их обожают. Они их любят. Это очень удобно. Если у вас есть красивая внешность, но план этажа неудобен, люди не купят его. Они предпочтут удобный план этажа. Может быть, многие из вас, слушающих, примут то же решение, потому что вы очень осведомлены и обеспокоены, и все это, внешностью дома. Блок-фасад или внешний вид массы должны быть именно такими. Уклоны крыши должны быть орнаментацией. Но обычный парень, обычная семья, действительно хочет удобный план. Я не знаю, были ли вы когда-нибудь в мобильном доме. Вы заходите в мобильный дом, он выглядит ужасно снаружи. Внутри вы заходите туда, и вы говорите: "Вау! Я мог бы здесь жить. Это действительно приятно. Это неожиданно." И эти люди знают, что они делают. Они знают, кому они продают. Они знают, что мотивирует людей покупать. И это план этажа. И я хочу показать вам... Роб Студвилл: И, Фернандо, нам, вероятно, стоит перейти к вопросам, если ты... Фернандо Паж: Да, я просто хотел показать вам в заключение, что хотя это моя философия, это не то, что я делаю, потому что у меня также есть эстетическая сторона моей личности, и я выпускник художественной школы. Так что это примеры того, как выглядят мои доступные дома. Это дома за 125 000 долларов, когда я строил переселение беженцев Хмонг. Вот почему там все эти флаги. Мы дали каждому американский флаг и флаг страны происхождения во время открытия. Но они красивые. Я хотел оставить вас с приятным изображением. Спасибо, и извините за превышение времени. Роб Студвилл: Фернандо, большое спасибо. Это было отлично. Мы перейдем к вопросам и ответам очень скоро. И я хотел упомянуть, что мы продлим время для тех, кто должен уйти. Мы будем размещать видео завтра на сайте CNU. Так что если ваш вопрос будет отвечен после часа, и вам нужно уйти, вы сможете увидеть ответ, вы сможете увидеть его ответ на тот момент. Правда. Но я хотел задать тебе пару вопросов, Фернандо, прежде чем мы перейдем к вопросам и ответам. И один из них заключается в том, что ты рекомендуешь строителям попробовать спроектировать дом, который будет как можно дешевле, затем немного отступить, добавить несколько вещей, чтобы он выглядел лучше, может быть, несколько роскошеств. Поговори немного об этом подходе, пожалуйста. Фернандо Паж: Да, ну, я всегда стараюсь думать в терминах, насколько дешево я могу это построить? И я сосредотачиваюсь на этом, пока не достигну этого. Затем обычно есть немного дополнительной свободы для улучшения. И я делаю это, потому что, опять же, я строю для людей. Но я расскажу вам своего рода дизайнерскую дисциплину, которую вы можете сделать, особенно если вы архитектор-дизайнер, а именно прочитать главу 2 Международного строительного кодекса. Глава 2 - это дизайнерская глава. Она говорит вам все, что требуется в доме. И по определению, просто по умолчанию, это не требуется в доме. Прочитайте эту главу и спроектируйте минимальный дом, который будет соответствовать жилому кодексу. Например, спальня нуждается в окне определенного размера для выхода, чтобы пожарные могли войти и вытащить вас в случае пожара. Но она не требует шкафа. Она не требует потолочного светильника. Достаточно переключаемой розетки. Коридор не должен быть длиннее трех футов. Есть минимальные стандарты, и если вы примените каждый минимальный стандарт к своему дизайну и исключите все, что не требуется, вы могли бы иметь чрезвычайно доступный дом. И это отличная дисциплина. Это упражнение. Это не значит, что вы собираетесь построить этот дом. Это просто значит, что теперь вы действительно узнали: "Это каркас. Это суть того, что я делаю." И я могу спуститься. И я уверен, что если бы вы построили этот дом, кстати, вы бы его продали. Вы бы его продали, потому что такова глубина голода за доступностью. Но я думаю, что это отличное упражнение, и я действительно рекомендую строителям делать это, и чтобы дизайнеры делали упражнение, которое я только что описал. Я делал это, и это интересное упражнение, чтобы увидеть, что вы можете сделать, не превышая, не добавляя ни одной вещи, которую кодекс не требует. Роб Студвилл: Хорошо. Другой вопрос, который я хотел задать, заключался в том, что доступность имеет региональный компонент, что регионы различаются с точки зрения того, насколько они доступны. Насколько важно, где вы работаете, и как это влияет на ваше мышление в терминах проектирования доступного дома? Фернандо Паж: Ну, это имеет большое значение, конечно. И один из... на том слайде, который я показал, где Институт городской земли говорил о кризисе в жилищном строительстве, один из абзацев там описывает, что иммиграция... Теперь, когда наше население не растет, оно не растет, потому что люди не заводят детей, и оно не растет, потому что мы не допускаем иммигрантов. Так что наше население как бы застопорилось сейчас. Так что нет роста населения, чтобы подпитывать, знаете, рынок для нового жилищного сектора. Что есть, так это миграция внутри Соединенных Штатов. Люди переезжают из Калифорнии в Техас, или откуда бы они ни уезжали, или из Нью-Йорка в Оклахому, может быть, я не знаю, куда они едут. Люди переезжают. И вы определенно сможете построить доступное жилье гораздо дешевле в Хьюстоне, чем в Сан-Франциско или Нью-Йорке, это точно. Так что географический компонент - это большой компонент, знаете, цены на жилье, и часть - это стоимость земли. Также доступность рабочей силы. В Хьюстоне много рабочей силы. В других местах очень мало рабочей силы. Так что это очень важно. Однако вы всегда думаете относительно рынка. Я говорил о Дональде Макдональде, который строил дома на одну семью за 450 000 долларов, ну, в теории, в кавычках, в Сан-Франциско. Ну, 450 000 долларов в Омахе - это дорогой дом. Это дорогой дом. Это очень хороший дом. Так что, конечно, это варьируется, и это всегда относительно того, где вы находитесь. Видите ли, Дональд Макдональд мог бы продать этот дом за 850 000 долларов. Он этого не сделал, потому что хотел показать городу, что это можно сделать. Он хотел сделать заявление. Он написал книгу под названием "The..." это было как манифест о строительстве доступного жилья и т.д. Так что он такой парень. Но это всегда относительно. Итак, это то, что вы пытаетесь достичь. И в одном месте, ваш действительно доступный дом, как я видел доступное жилье в Вейле, в Колорадо, за 750 000 долларов. Так что, знаете, да, есть большой региональный компонент, многое из которого связано с местной рабочей силой, стоимостью жизни, и, следовательно, стоимостью рабочей силы, и, конечно, стоимостью земли. Зонирование, кстати, что новое, все новые разрешения в зонировании, как, знаете, здесь, в Хьюстоне, мы можем построить до шести ADU на одном участке. И передний ADU может быть коммерческим, потому что нет зонирования. Так что нет ничего, что говорит, что вы не можете иметь магазин в жилом районе. Так что вы можете действительно легко создать смешанное использование просто из ADU, где вы управляете ADU как коммерческими, а задние ADU - все жилые. Так что те, новое зонирование, которое происходит, знаете, есть около 20 штатов сейчас, вводящих крупные изменения в терминах определений на одну семью, избавляясь от зонирования на одну семью, делая много вещей, которые облегчают, знаете, взятие этой стоимости земли и снижение ее воздействия на одну... Роб Студвилл: Как вы определяете доступность? Один из зрителей отметил, что это часто определяется в терминах не более чем 30% чистого дохода на ипотеку, но вы определяете это иначе. Фернандо Паж: Нет, я определяю это именно так. Я определяю это как 80% от медианы и т.д. Но это потому, что я действительно стремлюсь к доступному жилью в истинном определении слова, т.е. наименее дорогому жилью в городе. Другие люди нет. Они говорят о достижимом жилье. Другими словами, они не хотят вкладывать столько усилий в стоимость части дома, и они говорят о достижимом. Достижимое - это как шаг выше доступного, где достаточно людей, которые могут его купить, знаете, люди среднего класса могут его купить. Итак, вы как бы должны определить это в соответствии с тем, что вы хотите достичь. Но я должен вам сказать, даже если вы строите очень дорогое жилье, нет причин использовать избыточные материалы, когда в этом нет необходимости. Мне нравится техника, которую называют мелкими морозозащищенными фундаментами. Вы знаете, что фундаменты часто должны иметь глубину ниже уровня мороза, потому что мороз заставит фундамент подниматься и трескаться и все такое, так что они должны идти глубже в почву до уровня, где мороз не сможет на него воздействовать. Это всегда делалось традиционным способом. Но Фрэнк Ллойд Райт изобрел мелкие, морозозащищенные фундаменты, которые представляют собой способ изоляции фундамента, чтобы сохранить тепло дома и почвы под фундаментом достаточно теплым, чтобы он не замерзал. Итак, в таком районе, как где я строил в Омахе, несколько домов, которые я показал, где у меня 60 дюймов, чтобы добраться до уровня мороза, я могу сделать это с 14 дюймами. Большая разница в том, сколько бетона вы используете в 60-дюймовом фундаменте по сравнению с 14-дюймовым. И это гораздо более энергоэффективно, потому что у вас есть вся эта изоляция вокруг вашего фундамента. Так что иногда, знаете, вы можете комбинировать вещи, чтобы, знаете, достичь более высоких значений не только на экономическом фронте. Роб Студвилл: Да. И это было в Висконсине в 1930-х годах. Там было очень холодно, и это, очевидно, хорошо работало на протяжении большей части века. У нас есть вопрос о демографических тенденциях. Менее чем через 10 лет самые молодые бэби-бумеры будут 70 лет, будет массовое снижение крупнейшего когда-либо населения. Мы должны ожидать какого-то хлыста с предложением, превышающим спрос. Вместо того, чтобы помещать людей в дома с крошечными отпечатками, должны ли мы планировать поглощение и переоборудование McMansions? Фернандо Паж: Да, я бы согласился с этим. Я видел районы в Лос-Анджелесе после Великой рецессии там, я думаю, это было '89, что-то в этом роде. Там были... они не были совсем большими McMansions, как сегодняшние, но они были большими особняками для того времени. Районы, которые в конечном итоге были заняты полностью испаноязычными семьями, большими испаноязычными семьями. Я вырос в очень большом доме, потому что у нас было миллион людей в нем. Я имею в виду, у нас просто было много двоюродных братьев и сестер и дядей и тетей и все такое, так что у нас не было много квадратных метров. У нас было гораздо меньше квадратных метров тогда, чем у меня сейчас, но было просто много людей в доме. Так что я думаю, что это очень хорошая точка зрения, и очень трудная для достижения. Потому что эти районы McMansion хотят сохранить свои стоимости собственности, и они не хотят, чтобы это стало трущобой, что они бы интерпретировали как если бы дома имели много, знаете, многопоколенных, или разных семей, не связанных людей, живущих в них. Я не думаю об этом так вообще. И я думаю, что вы правы. Я думаю, что это абсолютно то, что может и должно происходить. Но я думаю, что это еще далеко. И это не то, что национальные строители могут сделать, или люди, которые, знаете, они... Нам также нужно гораздо больше жилья прямо сейчас. Так что я думаю, что это комбинация обоих. Роб Студвилл: У вас есть какие-либо рекомендации по строительству доступного жилья в исторических рядных домах? Фернандо Паж: Ну, я бы строил ряд... Дома исторически доступны. Вы знаете, наши рядные дома были построены из-за их доступности. Они обычно гораздо уже. Общая стена, знаете, часто, они более эффективны, если вы находитесь в середине рядного дома. У вас будет очень мало, знаете, воздействия внешней стены. Так что есть много преимуществ рядного жилья. И да, я не вижу, почему... Я не понимаю вопроса ясно в смысле, что вы можете строить таунхаусы по IRC, знаете. Если они все простые, отдельные дома, вы можете сгруппировать их вместе. Это не обязательно должен быть только дуплекс. Это может быть четырехквартирный дом. Это может быть шестиэтажный дом. Не... если они вверх и вниз. Как только вы их ставите вверх и вниз, и вы пытаетесь сделать четырехквартирный дом, как два, как может быть, две единицы вверх и две единицы вниз, или четыре единицы вверх и четыре единицы вниз, вы сталкиваетесь с проблемами, связанными с необходимостью перехода к строительному кодексу, а не к жилому кодексу, который заставляет вас иметь спринклеры. Так что есть некоторые проблемы с небольшими многоквартирными домами, где мы раньше называли, как что, как местный арендодатель может владеть четырехквартирным домом или шестиэтажным домом или чем-то на двух или трех этажах. Но рядные дома, на самом деле, нет реальной проблемы с этим, если они двухэтажные или меньше. Если вы до трех этажей и больше, чем это, вы в конечном итоге получите спринклер для пожарной безопасности, и это делает это довольно дороже. Так что я думаю, что вы должны решить по дизайну, который вы можете построить доступно, если это то, что вы, знаете, если это то, что вы пытаетесь достичь. Да, они исторически доступны типы жилья. Итак, просто используйте те же техники, которые вы бы использовали в своих других домах, но применяя к этому типу жилья. Да, именно так. Именно так. Роб Студвилл: Какие виды облицовки вы используете чаще всего поверх пенопластовой облицовки, которую вы описали? Фернандо Паж: Ну, я скажу вам, я использовал разные облицовки. Дом, который я описывал, где я сэкономил те 4000 долларов на пенопласте, я использовал SmartSide. SmartSide, который является инженерной древесной целлюлозной облицовкой, если хотите. Это похоже на, знаете, как фиброцементные облицовки и такие, за исключением того, что он не трескается так легко. Он немного дешевле, менее тяжелый. Это здорово, если вы используете листы его с обшивкой и доской. Это очень красивая отделка. Так что я использовал это. Я использовал много винила. Проблема с многими винилами в том, что вам на самом деле нужна обшивка под ним, и поэтому вы не можете иногда использовать его. Однако, когда вы делаете внутреннюю структуру доски, вы находитесь на 16 дюймах по центру. Вы не можете сделать это на 24 дюймах по центру. Так что вы жертвуете этой дополнительной стойкой, знаете, в обмен на внешнюю. И с этой пенопластовой доской поверх нее, есть много облицовок, которые вы можете прибить на 16 дюймах по центру. Но мне нравится твердая облицовка, если вы собираетесь идти поверх пенопласта, потому что там нет много защиты, знаете, между внешней и внутренней частью дома. Если вы возьмете кувалду к дому с виниловой облицовкой с пенопластом, ваша кувалда может оказаться в гостиной. Так что вы, вы, я действительно хочу что-то немного более прочное на внешней стороне, когда я использую этот подход. Много раз я использую винил, я использую штукатурку, знаете. Почему, штукатурка была очень хорошим материалом. Это было наименее дорого в Лос-Анджелесе. Это было бы очень дорого в других, в Хьюстоне. Это довольно дорого. В Санта-Фе это не так. Так что вы должны как бы решить это локально, какая облицовка, которую многие люди знают, как установить, и есть много конкуренции за цену труда этой облицовки. Роб Студвилл: Кто-то из Эшвилла говорит о том, что они завершили исследование жилья среднего уровня, которое заключает, что односемейное жилье - это самая дорогая технология жилья. Итак, он спрашивает, нашли ли вы, что дуплексы, триплексы и т.д., и другие средние в целом, могут быть менее дорогими? Фернандо Паж: Они такие. Я построил много дуплексов и четырехквартирных домов. Я всегда строил их, хотя, я должен сказать, как простые, знаете, как ряд. Не действительно дуплексы в смысле, что один владелец владеет обеими сторонами, а скорее дуплексы в смысле двух владельцев. И я делал это, потому что я строил в университетских городках, и семьи покупали все это и затем сдавали в аренду. И так они платили за студенческое жилье в течение четырех лет колледжа. Но когда вы делаете это таким образом, конечно, у вас есть все воздействия на коммунальные услуги, потому что у вас есть два набора, знаете, водоснабжения и электроснабжения.