Challenges in Pre-ApprovedBuilding Plans

حسناً، لنبدأ الآن. أهلاً بكم في برنامج " على مقاعد الحديقة"، وهي حوارات ميدانية عامة يقدمها لكم مؤتمر العمران الجديد. يقدم برنامج "على مقاعد الحديقة" نقاشات تفاعلية مع رواد الفكر في مجال العمران الجديد والمجالات المرتبطة بالبيئة المبنية. واليوم نناقش التحديات وخطط البناء المعتمدة مسبقاً مع جينيفر كراوس، وأليسون ثورمان كوينلاند، وإدوارد أورفورت. سأقوم أنا بإدارة هذا اللقاء وإجراء المقابلات. اسمي روبرت ستادفيل. شاركونا أفكاركم على الرابط www.tinyurl.compb نرحب بآرائكم. واحفظوا التاريخ. سيتم فتح باب التسجيل قريباً لمؤتمر CNU 32 في سينسيناتي، أوهايو. من 15 إلى 18 مايو 2024، هذه المدينة النهرية التاريخية أعادت بناء مركزها الحضري، مستغلة تنوعها للتغلب على الصعوبات. لمزيد من المعلومات، يرجى زيارة cu.org/cu32. لدينا اليوم نخبة من الخبراء حول خطط البناء المعتمدة مسبقاً، وهو مفهوم تسعى إليه العديد من المدن والبلدات لتحسين التصميم وتقليل التكاليف، من بين أسباب أخرى. جينيفر كراوس هي المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة Liberty House Plans، التي أُنشئت لـ "منح أفضل المعماريين مكاناً آمناً لنشر أعمالهم". سابقاً، عملت كمستشارة أعمال متخصصة في الشركات التي تشكل البيئة المبنية. أليسون ثورمان كوينلاند هي المؤسس والمهندس المعماري الرئيسي ومهندس المناظر الطبيعية في Flint Lock Lab. وكلمة "Lab" تعني هندسة المناظر الطبيعية والبناء. إنها شركة استشارية متعددة التخصصات للتصميم والبناء ومقرها في فايتفيل، أركنساس. إدوارد هو مدير العمل الاجتماعي في منظمة Strongtowns. وهو مهندس معماري مدرب ومصمم حضري شغوف يتمتع بخبرة تزيد عن 20 عاماً في القطاعين العام والخاص. أنا روب ستادفيل، محرر "الساحة العامة" التابعة لـ CNU. وتتمحور مناقشتنا اليوم حول التوجه المثير نحو خطط البناء المعتمدة مسبقاً والتحديات التي تواجه تنفيذ ذلك على المستوى البلدي وربما مستويات أخرى. أولاً، سيكون هناك عرض تقديمي يتبعه نقاش قصير بين أعضاء اللجنة وأسئلة وأجوبة من الجمهور. يرجى استخدام خاصية الأسئلة والأجوبة في Zoom لطرح أسئلتكم فور خطورها لكم. سأترك المجال الآن لجين التي ستبدأ بالحديث أولاً. حسناً، لنرَ أمم...كيف ستسير عملية المشاركة هذه. كيف يبدو ذلك؟ يبدو جيداً بالنسبة لي . حسناً، رائع. إليكم جدول أعمال موجز للدقائق العشر القادمة. سيكون الأمر سريعاً جداً، لكن لا تقلقوا لأن الجلسة مسجلة. سأصف بضع تحديات سطحية واجهناها ونواجهها مع الخطط المعتمدة مسبقاً. لكني أرغب في ترك تحديات أخرى لجلسة الأسئلة والأجوبة حتى نتمكن من قضاء الوقت في مناقشة اهتماماتكم الخاصة. إذا كان لديك تحدٍ أو سؤال، فقم بتدوينه وسنناقشه لاحقاً. إذن ما هي المشكلة التي نواجهها ؟ نحن نعاني من أزمة إسكان. ببساطة، هناك فجوة بين المعروض من المساكن وعدد الأسر التي تحتاج إلى مساكن. تخلق هذه الفجوة منافسة تؤدي إلى رفع أسعار المنازل والإيجارات. ونحن نعلم ذلك لأن الأمر يتصدر الأخبار، ويمكن ملاحظته أيضاً من خلال الأرقام الدقيقة. هناك عدد من التقديرات المختلفة، وهذا أحد أكثرها تحفظاً من موقع realtor.com. وفقاً لـ realtor.com، في نهاية عام 2022، كان لدى الولايات المتحدة عجز سكني يبلغ حوالي 2.3 مليون منزل. وهذا الوضع يزداد سوءاً كل عام لأننا لا نلبي حتى المعدل الحالي لتكوين الأسر الجديدة بالمنازل التي نبنيها. ففي أفضل عام من السنوات الخمس الماضية، بنينا حوالي 98%من المنازل التي احتجناها للأسر الإضافية التي تشكلت ذلك العام. لكننا مررنا أيضاً بعام لم نبنِ فيه سوى ثلاثة منازل لكل أربع أسر جديدة تشكلت. عند البحث عن حلول لهذا الوضع، نجد أن جانب الطلب في المعادلة ليس شيئاً يمكننا التأثير عليه كثيراً. لذا فنحن نركز على جانب العرض. وهنا توجد قوتان يمكن لخطط البناء المراجعة مسبقاً معالجتهما. إحداهما هي القيود التنظيمية والأخرى هي إنتاجية شركات بناء المنازل. عندما أتحدث عن إنتاجية شركات البناء، أقصد أموراً مثل المدة التي يستغرقها إنجاز مرحلة ما قبل التطوير. وعندما أتحدث عن القيود التنظيمية، أقصد أموراً مثل قوانين تقسيم المناطق التي تكبح إمكانات أرض معينة، أو ربما التأخيرات الإجرائية المضمنة غالباً في عمليات الموافقة المعقدة للمشاريع السكنية الجديدة. هذا العجز الذي نراه ليس مشكلة في كل مكان في الولايات المتحدة، لكنه متفشٍ على نطاق واسع. في سبوكين، المدينة التي تعمل معها "ليبرتي هاسباندز "، كان الإسكان مقيداً بالفعل قبل تفشي الوباء، وأدت الهجرة الناتجة عن الوباء من المدن الكبرى إلى زيادة السكان ودفع العجز إلى مستويات حرجة. الخبر السار في هذا الموقف هو أن ضغوط الإسكان خلقت تفويضاً واضحاً لقيادة المدينة للقيام بما في وسعهم لإزالة قيود العرض السكني. لقد أقروا مرسوماً مؤقتاً يُعرف بـ "بوكيه"(Bokeh)، والذي تضمن إجراءً جريئاً للغاية من بين التدابير التي شملها. تمثل هذا الإجراء الجريء في أنه طالما كان المرسوم سارياً، يمكنك بناء ما يصل إلى أربع وحدات سكنية على أي أرض مخصصة للسكن في المدينة. كان الهدف الأساسي من "بوكيه" هو تسريع إنتاج المساكن من خلال تسهيل البناء ضمن النطاق الحالي للمدينة. إنه يتيح أنواع المساكن التقليدية التي كانت مقيدة سابقاً. التحدي هو هذا. في الولايات المتحدة، نحن لا نضع لوائح تنظيمية للجمال المعماري. إذًا، ماذا يحدث عندما تفتح الباب لأنواع من المباني لم يعتد الأمريكيون رؤيتها في الإنشاءات الجديدة؟ ويقوم البناؤون بتنفيذ تصاميم لا تسر الناظرين. إذًا، هناك خطر حقيقي في هذا الموقف يتمثل في أن يربط الجمهور بين أنواع المباني هذه وبين البناء الرديء، مما يخلق عائقًا أمام النماذج الجيدة التي يمكن بناؤها لتخفيف أزمة الإسكان. يدرك قادة المدينة في سبوكان هذا الأمر، بمن فيهم سبنسر غاردنر ودين غاندرسون في إدارة التخطيط. لذا فقد خصصوا أموالاً لتطوير مجموعة من مخططات البناء المتناغمة مع السياق، والتي سيقوم مسؤول البناء لديهم بمراجعتها بشكل استباقي. بمجرد مراجعة المخطط، سيحصل البناء الذي يدمج هذا المخطط في مشروعه على مراجعة عاجلة، وجدول زمني أقصر لما قبل التطوير، وقدرة أكبر على التنبؤ بمشروعه لأن المراجعة المعمارية قد اكتملت. إذًا، إليكم برنامجهم باختصار. بالنسبة لأولئك الذين لم يسمعوني أتحدث عنه في مؤتمر CNU، اختارت سبوكان مخططات جاهزة من المجموعة التي تنشرها Liberty House plans. يمكن للمدينة تكليف جهة بتصميم خاص لبرامج المخططات المعتمدة مسبقًا، لكننا نقدم مخططات جاهزة ناسبت سبوكان وستسمح لميزانيتهم بالذهاب أبعد. بمجرد اجتياز هذه المخططات لعملية المراجعة، نشير إليها على أنها "مراجعة مسبقًا". هذا يتجنب بعض الارتباك الذي نشأ في البداية عندما كنا نشير إلى التصاميم على أنها "معتمدة مسبقًا". لقد تمت مراجعة الجوانب المعمارية، ولكن لا يزال يتعين الموافقة على المشروع ككل، بما في ذلك تصميم الموقع. أخيرًا، بينما تدير مدينة سبوكان أجزاء العملية التي تقع ضمن الاختصاصات البلدية العادية، تتولى Liberty House plans إدارة الأجزاء غير التقليدية في البرنامج. على سبيل المثال، إدارة حقوق الملكية الفكرية، ونشر المخططات عبر الإنترنت، وتلقي الطلبات، وترخيص المخططات للبنائين، وتوزيع وثائق البناء. يواجه هذا البرنامج بعض المخاطر المحتملة الشائعة في برامج المخططات المراجعة مسبقًا التي رأيناها حتى الآن. الأمر الذي لا يُناقش بشكل كافٍ في رأيي هو أن برامج مخططات البناء المراجعة مسبقًا تتطلب من إدارة التخطيط اختيار مجموعة من التصاميم. قد يبدو هذا بسيطًا، لكنه يعني أن عليهم المراهنة على التصاميم التي سيتعهد البناؤون بتنفيذها والنجاح فيها، لأنه إذا لم ينجحوا، فلن يستمروا في بناء هذه المخططات ولن نحل المشكلة التي نحن بصدد معالجتها. لذا، هناك طرق لتقليل مخاطر اتخاذ خيار خاطئ، لكنها لا تصل إلى الصفر أبدًا. ثانياً، عندما تضع المدينة مجموعة من المخططات المراجعة مسبقاً، فقد تطلب من البنائين خوض تجربة أنواع وتصاميم أبنية خارج نطاق خبرتهم المعتادة والتي لم يكتسبوا فيها أي كفاءة في البناء. وهذا يمثل مخاطرة مالية حقيقية بالنسبة للبنائين. لذا، يجب أن تكون البرامج جذابة بما يكفي لتشجيع البنائين على اتخاذ هذه الخطوة. وأخيراً، فإن برامج مخططات البناء المراجعة مسبقاً تضع العمليات البلدية تحت المجهر. فإذا كانت هناك عقبة في عملية مراجعة البناء في المدينة أو إذا كانت معقدة، فإن محاولة إعداد برنامج للموافقة المسبقة ستكشف ذلك وتجعله واضحاً للجميع. والآن، قد يقول البعض إن هذه ميزة وليست عيباً. وأنا أقول إن دين غوندرسون هو أحد هؤلاء . لقد أخبرني في ذلك اليوم أن الأمر يستحق اكتشاف الأشياء التي تنجح، أو التي قد تبطئ أو تمنع شخصاً ما من البناء، لأنه إذا كنت مدينة تتعامل مع حالة طوارئ سكنية، فأنت بحاجة حقاً إلى تنظيم أمورك كجهة تنظيمية للتأكد من أنك لست من يعيق الأمور. حسناً. إذن، ما الخطوة التالية؟ في الأول من مارس، هو تاريخنا المستهدف لإطلاق التصميم الأول ضمن مجموعة سبوكين. في الأول من مارس أيضاً، ستصدر "ليبرتي هاوس بلانز" دليلاً إرشادياً. هذا الدليل موجه للجمهور العام، وهو دليل المواطنين لمخططات المنازل المعتمدة مسبقاً. لذا، إذا كان أي شخص في المجتمع مهتماً بمعرفة المزيد حول كيفية عمله وسبب نجاحه ، فيمكنه شراء الكتاب. ليس لدينا تاريخ لذلك بعد، لكن مدينة سبوكين تقوم أيضاً بإعداد دليل تطوير. سيكون هذا الدليل بمثابة كتالوج للمخططات التي سيتم إدراجها في مجموعة المخططات المراجعة مسبقاً، وأيضاً دليلاً لعملية التطوير في المدينة. وهو موجه بشكل خاص للمطورين الناشئين. أي الأشخاص الذين قد يكونون مستعدين لتولي مشاريع الدوبلكس، والمباني الرباعية، ومنازل التاون هاوس التي تعد جزءاً من المجموعة. إنهم يريدون زيادة عدد العاملين في قطاع البناء في المجتمع. وسيتضمن الدليل أشياء مثل استراتيجيات تحديد مواقع تلك التصاميم على أحجام الأراضي النموذجية الموجودة في سبوكين. سيستمر الطرح مع تصاميم إضافية يتم إضافتها إلى مجموعة المخططات المعتمدة مسبقاً. وكما قلت، ستبدأ هذه بمشاريع الدوبلكس، والمباني الرباعية، ومنازل التاون هاوس. ولكن هناك حديث عن التوسع ليشمل وحدات السكن الملحقة لأن أعضاء مجلس المدينة مهتمون بذلك أيضاً، حيث يمكنها المساعدة في معالجة الأزمة. أمم ، لقد أقرت ولاية واشنطن الآن تشريعاً مشابهاً لبرنامج BOCHA الخاص بالمدينة. وبالتالي، تتطلع المدينة إلى دمج بنود ذلك التشريع الحكومي مع تنقيحاتها الخاصة وجعلها جزءاً دائماً من الهيكل التنظيمي المحلي. وخلال هذه العملية، سنعمل معاً لقياس نتائج البرنامج وإجراء التعديلات اللازمة لضمان فعاليته. وهذا أمر مهم بشكل خاص لأننا لا نزال في منطقة غير مستكشفة نوعاً ما. هناك برامج تعود إلى عام 2014 أعرف أنها لم تعد موجودة، وهي برامج بلدية للخطط المعتمدة مسبقاً. لذا نريد أن نعرف ما الذي سينجح وأن نتجنب عقبات الماضي. سيكون لدينا جلسة أسئلة وأجوبة لاحقاً، ولكن إذا لم تتمكن من التحدث خلالها أو أردت التحدث معي لاحقاً، فلا تتردد في مراسلتي على [email protected]، وسأتطلع لسماع ما تريد قوله وما تود معرفته. حسناً، أعتقد أن دوري قد حان الآن. أهلاً يا رفاق. أنا آلي ثورمان كوينلاند. أنا في فايتفيل، أركنساس. أنا مهندسة معمارية ومهندسة مناظر طبيعية ، وأيضاً مطورة عقارية صغيرة. لقد قضيت بعض الوقت في لجنة التخطيط لدينا هنا. كما أنني أعمل مع تحالف التطوير التدريجي. لدينا توجه عام نسعى من خلاله لبناء أماكن محبوبة ومستدامة وقابلة للمشي وذات كثافة سكانية، لنحمي الأنظمة البيئية المنتجة والحساسة من الزحف العمراني. ولهذا السبب نقترب من هذا العمل من كل زاوية ممكنة تقريباً. كما أننا نركز بشكل كبير على المشاريع والمناصرة لتحقيق هذا الهدف. لقد استخدمنا هذا الرسم التوضيحي البسيط لنشرح كيف تعمل كل هذه التخصصات المختلفة معاً لتوفير وحدات سكنية على نطاق واسع. إن تعقيد إنتاج الإسكان في نظامنا الحالي هو الشيء الحقيقي الذي يجب أن تستخلصوه من خلال رؤية عدد العناصر المختلفة التي اضطررنا لإضافتها ببطء لننجح في التطوير التدريجي. أحد الأشياء التي قمنا بها هو أن مسميات هذا الأمر تغيرت كثيراً بسبب هذه الفكرة الشاملة، وسنتحدث عن ذلك قليلاً. بشكل عام، الطريقة الأخرى التي نقترب بها من هذا العمل هي ما نسميه بالخطط الجاهزة وكتيبات الأنماط، أليس كذلك؟ فنحن نعمل مع مطورين متكررين يبنون نفس الخطط بشكل متكرر في أسواق مختلفة بواجهات مختلفة. لقد توصلنا إلى فكرة حول كيفية إنتاج وحدات سكنية إضافية من خلال كفاءة إعادة بناء نفس الوحدة؟ نحن نعرف عدد ألواح الخشب المستخدمة فيها. لقد قمنا بتعديل كل الأشياء التي كانت خاطئة في المرة الأولى . يمكننا مناقشة بعض قيود هذه الأنواع من البرامج من خلال عملنا على هذه الفكرة لفترة من الوقت. كما قالت جينيفر، رأينا مجموعة من المجتمعات تعتمد نوعاً ما من هذه البرامج وطنياً بأسماء متنوعة منذ عام 2014. ولدينا نطاق أوسع من المدن التي اعتمدت شكلاً ما من نسخ وحدات السكن الإضافية (ADU). تُطلب كاليفورنيا الآن بأن يكون لديها كود معتمد مسبقاً لوحدات السكن الإضافية. هذه مجرد قائمة قصيرة للبلديات التي لديها تلك الأنظمة مفعلة. أنا أتحدث إليكم من شمال غرب أركنساس. وقد بدأنا أيضاً بوحدات السكن الإضافية لأفكارنا المعتمدة مسبقاً. بدأنا بفكرة برنامج خطط وحدات سكن إضافية معتمدة مسبقاً بالكامل في عام 2017، ضمن مشروع مع روبرت شارب وجون ماسينجيل، وقد عملت عليه كمنحة من مؤسسة عائلة والتون . انتقلنا بسرعة كبيرة إلى تسميتها خطط وحدات سكن إضافية مراجعة مسبقاً. الوصول إلى اعتماد فعلي من أكثر من بلدية واحدة. واجهنا ما واجهته العديد من المدن كتحدٍ في وقت مبكر جداً. أحد الأشياء التي يمكنني طرحها هو أنه حتى لو تمت مراجعة الخطط مسبقاً، يبدو عملياً أنه من المستحيل تقريباً ألا تكون هناك تعليقات إضافية على التصاريح، حتى على الخطط المراجعة مسبقاً، أليس كذلك؟ مفهوم هذا يجب أن يكون تقليل الجهد على مستوى مكتب المدينة؛ بحيث أتيحت لهم فرصة واحدة للمراجعة الكاملة والموافقة وضبط التفاصيل كما يريدونها في خطط البناء هذه. أقسام البناء صحيحة. لقد قمنا بضبطها بدقة. لقد فعلنا ذلك مرة واحدة. وبعد ذلك يمكنك الحضور ، ومعك مجموعة تصاريح البناء الخاصة بك، ويمكنك الدخول في نفس اليوم. كان هدف هذا البرنامج هو إمكانية الحضور في نفس اليوم، ودفع 50 دولاراً، والحصول على مجموعة خططك، واستلام تصريح البناء في ذلك اليوم طالما لديك مخطط موقع مناسب. كانت تلك هي البداية الحقيقية لنا. ويمكنني تقديم الملاحظات. بعد بناء نفس مخطط المنزل في بلدية ما أكثر من 10 مرات، نحصل أحياناً على تعليقات مختلفة على نفس مجموعة الرسومات من نفس المراجع من شهر لآخر. لذا، فإن فكرة أننا سنكون قادرين على الحصول على موافقة شاملة من إدارات بناء متعددة على مخطط واحد دون الحاجة لمراجعته مرة أخرى، هي من الأفكار التي تبدو رائعة من الناحية النظرية. لكننا لم نحقق أي نجاح يذكر في ذلك. لذا انتقلنا إلى فكرة المخططات المراجعة مسبقاً، واستقررنا على نماذج مخططات وحدات سكنية ملحقة (ADU) لهذا البرنامج تحديداً. كان جزء من المشروع هو المساعدة في الدعوة إلى إقرار قوانين جديدة للوحدات السكنية الملحقة في ثلاث من مدن بلديتنا، ومن ثم توفير مخططات مجانية. سنتحدث قليلاً عن تحديات التراخيص في هذه البرامج. هذا البرنامج تحديداً تم تنفيذه بموجب ترخيص دائم غير حصري، تملكه مؤسسة إسكان غير ربحية كانت هي العميل لهذا المشروع. هذه المؤسسة غير الربحية، التي تمتلك وتدير مساكن ميسورة التكلفة في المنطقة، هي التي تملك ترخيص هذه المخططات وتقوم ببيعها. وبذلك، فقد تحملوا هم أيضاً المسؤولية القانونية. لدينا طرق مختلفة تعتمدها المدن في منح التراخيص، وتحديد حقوق الملكية الفكرية والعوائد، ومن يتحمل المسؤولية، ومن يستفيد مالياً من بيع المخططات. هذا البرنامج تحديداً كان موجهاً لتوفير مساكن ميسورة التكلفة، لذا لا توجد عليه أي هيكلية للعوائد. حصل المصممون على أجر أعلى قليلاً مما هو معتاد مقابل التصاميم الأولية، ومن ثم يمكن استخدامها محلياً بشكل غير محدود. قمنا أيضاً بإنشاء نموذج " مجمع كوخ" صغير، حيث تم بناء المنازل كإسكان ميسور التكلفة وأصبحت متاحة للزيارة. بينما نتعمق في المصطلحات، هناك طرق معينة لمناقشة هذا الأمر وشرحه. المصطلحات التي نستخدمها تعكس حقاً ما نحاول تحقيقه من خلال هذه البرامج. البرنامج الآخر الذي نراجع مخططاته حالياً موجود في مقاطعة بريتش كولومبيا. نحن الآن بصدد إطلاق ذلك البرنامج والخروج من اتفاقية عدم الإفصاح. لذلك، لم أدرج أي شرائح حوله، لكنني كنت في فانكوفر الأسبوع الماضي لمناقشة ما أعلنته مقاطعة بريتش كولومبيا في السابع من ديسمبر. يجري حالياً إلغاء تقسيمات المناطق المخصصة لعائلة واحدة المرتبطة بشبكات الصرف الصحي في بلديات بريتش كولومبيا، ويُطلب من جميع بلداتهم التي تمتلك شبكة صرف صحي تحديث قوانين التقسيم لديهم بحلول منتصف الصيف للسماح ببناء ما يصل إلى أربع وحدات سكنية على أي قطعة أرض داخل البلدية مرتبطة بالصرف الصحي. أي قطعة أرض تقع أيضاً على ممر نقل عام يجب السماح ببناء ما يصل إلى ست وحدات سكنية عليها. لذا، كنا نعمل على برنامج مراجعة مسبقة لهم، بصفتنا مستشارين نحاول وضع استراتيجية وهيكلة له على أساس بلدي، كما تعلم، منسق على مستوى المقاطعة. كيف نصل إلى مستوى ما يسمونه الخطط المراجعة مسبقاً دون الحاجة إلى جمع كل قسم بناء في المقاطعة في مجلس واحد لمراجعة الخطط؟ لا توجد طريقة سلسة لتنفيذ هدف هذه البرامج فعلياً، وهو تقليل جهد التصميم وتقليل جهد المراجعة، سواء من جانب المطور، أو من جانب المهندس المعماري، أو من مكتب إدارة المدينة. أليس كذلك؟ أحد الأشياء التي نراها فيما يخص تأخير التصاريح المتعلقة بإنتاج الإسكان هو مقدار الوقت الذي يستغرقه المراجعون لمراجعة الخطط الفردية، وغالباً ما يتم ذلك عدة مرات. لذا، فإن هذه البرامج مصممة حقاً لتقليل هذا الجهد على كل المستويات. وقد انتهى بنا المطاف بعدد من المسميات المختلفة. لدينا أيضاً نهج المناطق النمطية، وأوجه تحية لفريق المناطق النمطية. أعلم أن لديكم بضعة أشخاص في المكالمة يحاولون تطبيق نفس الفكرة عبر تقسيم المناطق، حيث توجد مناطق مختلفة في المدينة يمكنك في نطاق منطقتك بناء عدد معين من الخطط فيها، ونحن نربط تلك الفكرة القائمة على الشكل بخطط محددة. لدينا أيضاً الكثير من الأشخاص الذين يمارسون نهج الخطط الجاهزة للعملاء من القطاع الخاص. إنه ليس للبلديات. لكن هذا هو المجال الذي أقول إننا نرى فيه أكبر قدر من العمل الفعلي، ونوعاً من الوحدات السكنية التي تظهر في إطار هذه الفكرة، وهو: هناك العديد من المطورين والمصممين، خاصة في عالم CNU، الذين لديهم كتالوجات خطط جاهزة يعرفونها ويفضلونها، وقد قاموا بتطويرها، ولديهم بضع واجهات لها ، ويمكنك دمجها ومطابقتها، وهم يعلمون أنها فعالة. السبب الذي يجعلني أعتقد أن نسخة القطاع الخاص من هذا الأمر تستحق المناقشة أيضاً هو أن كتالوجات الخطط الجاهزة تلك تميل إلى أن تكون مصقولة حقاً لتناسب المبيعات، والقابلية للتسويق، وإمكانية البناء، والتكلفة مقابل القيمة. أحد الأشياء التي رأيناها كقيد كبير في بعض هذه البرامج على المستوى الوطني هو أنك ينتهي بك الأمر بكتالوج يضم 10 خطط ولا يتم بناء سوى واحدة منها لأن واحدة فقط هي التي تنجح فعلياً وتكون قابلة للتسويق. لذا، أعتقد أن هذا أحد الأشياء التي يجب العمل عليها حقاً مع البنائين في وقت مبكر من أي برنامج ، وهو: هل يمكن بناء هذه الخطط وتسويقها وبيعها بسعر منطقي للناس؟ إذا لم يحدث ذلك، فمن المرجح ألا نشهد تبنياً واسع النطاق. أما كتالوجات الخطط فهي طريقة أخرى رأينا من خلالها تطبيق ذلك، والتي أرى من واقع خبرتي أنها تتعلق أكثر بمحاولة المدن شرح أنواع الخطط التي تود رؤيتها للمطورين والبنائين. أشياء يرجح أن تنظر إليها المدينة نظرة إيجابية. وأعتقد أنه من المهم ملاحظة أن إحدى طرق عمل هذه البرامج هي كونها أداة تواصل من جانب المدن عما تود رؤيته، وأداة تعليمية للجيران حول ما يمكن أن تبدو عليه أنواع الإسكان التي قد تبدو مخيفة. هذه أنواع إسكان لم نقم بتطويرها منذ أن جعلتها قوانين التقسيم الصادرة في الستينيات غير قانونية على نطاق واسع . وهناك الكثير من النماذج الجذابة لهذه المنتجات التي لسنا على دراية بها بالضرورة كعامة الناس. لذا، حتى لو لم نشهد تبنياً واسع النطاق لبعض هذه الخطط المحددة، أعتقد أنها يمكن أن تكون ناجحة جداً في الانفتاح الذهني وتوسيع الآراء حول أنواع الإسكان التي قد نراها في ظل ممارسات تقسيم وتقنين جديدة. أحد العوائق الكبيرة التي واجهناها فيما يتعلق بالتنفيذ الهيكلي لهذه البرامج هو من يملك التصاميم. فبالنسبة للتصاميم المملوكة للمدينة، تقوم المدينة بتحصيل مدفوعات تلك الخطط. وقد تتضمن أو لا تتضمن عائداً مالياً للمصممين الأصليين. أكبر ميزة هنا هي أن المدينة تتحمل حينها المسؤولية القانونية عنها. غالباً ما يكون لدى برنامج التصميم المملوك للمدينة كتالوج أصغر بكثير. على عكس ما نراه في كاليفورنيا خاصة، حيث توجد تصاميم معمارية أكثر، وهو برنامج أوسع يمكن للمهندس المعماري فيه تقديم تصميم ليتم اعتماده وإدراجه. وهو ما يسمح بكتالوج أوسع بكثير. ويحتفظ المهندس المعماري بملكيته له. غالباً ما تكون هناك هيكلية رسوم معلنة، أليس كذلك؟ لذا فأنت تقدم مجموعة خططك. ويتم إدراجها في الكتالوج. هذه هي الطريقة التي تعمل بها الكثير من برامج كاليفورنيا. وهناك عائد مالي معلن تدفعه مباشرة للمهندس المعماري لاستخدام تلك الخطة. أحد القيود التي سنشير إليها أيضاً، وكما أوضحت للجميع في مكالماتنا التمهيدية، ظننت أنني سأكون هنا بمثابة محطم الأحلام بشأن كل المشكلات التي رأيناها في هذه البرامج. إحدى المشكلات التي لاحظناها في تنفيذ هذا ، حتى في أعمال المخططات الجاهزة الخاصة، هي أنه يكاد يكون من المستحيل أن تجعل شخصاً يأخذ مخططاً جاهزاً فعلياً ويبنيه دون أي تغييرات . وتحديد مستوى التغييرات المسموح بها حقاً ضمن برنامجك مع استمرار اعتباره مخططاً جاهزاً، أو مخططاً مراجعاً مسبقاً، أو معرفة حجم التغييرات ونقل الجدران وتعديلات تصميم الحمام التي يمكن إجراؤها قبل أن يتغير المخطط بشكل مفرط؟ كيف نقوم بهيكلة من الذي يقوم بتلك التغييرات وكيف، وكيف يتم اتخاذ القرارات؟ من الناحية النفسية، وجدنا أنه من الصعب جداً، حتى على المطورين، ألا يرغبوا في إجراء تعديلات على المخططات من نقطة البداية. لذا، أعتقد أن الإشارة إلى ذلك كحقيقة واقعة ثم بناء بعض المرونة في النظام عند تنفيذ أحد هذه البرامج قد يكون مفيداً. إحدى المشكلات الأخيرة التي أريد الإشارة إليها هنا هي تفاوت جودة المخططات التي نراها فيها. لقد رأيتم الكثير من الصور الجميلة حقاً من جينيفر، وإحدى طرق عمل برنامجهم هي أنه يعتمد بالكامل على هندسة معمارية جيدة. إذا نظرت إلى البرامج المعتمدة والموافق عليها مسبقاً فعلياً على المستوى الوطني، والآن دولياً في كندا، ستجد تفاوتاً كبيراً جداً في الجودة، أليس كذلك؟ هناك بعضها نحن متحمسون حقاً لرؤيتها تُبنى عشر مرات، وهناك بعضها صممها على ما يبدو شخص لم يسبق له العيش في منزل أو بناء واحد. وبعضها سنشعر بالحزن الشديد إذا تم بناء عشرة منها على التوالي في حيك. لذا، أحد التحديات أيضاً هو أن تتوصل المدينة إلى الوسائل التي تطبق بها مراقبة الجودة. وما هي الأهداف حقاً، والاتساق، وإيجاد ذلك التوازن بين أنني أراهن على أن ذلك الموجود في الأسفل يساراً سيكون مجدياً اقتصادياً، وأراهن أنه لن يجعل الجيران متحمسين لوحدات السكن الإضافية (ADUs)، أليس كذلك؟ إذاً، كيف نصل حقاً إلى ما يبدو عليه النجاح في هذه البرامج ؟ أردت أن أطرح مجموعة من البيانات التي أراهن أنكم سمعتموني أتحدث عنها من قبل. لكنني أعتقد أنها أهم معلومات حول سبب كون سوق الإسكان يمثل تحدياً كبيراً في الوقت الحالي. بصفتي شخصاً يحاول بناء الكثير من المساكن. بينما نتحدث عن تحدي عدد الأسر مقارنة بعدد المنازل، من المهم حقاً أن نذكر أن أكثر أنواع الأسر شيوعاً في أمريكا هو فرد واحد يعيش بمفرده. يمثل هذا حوالي ثلث الأسر. نوع الأسرة التالي الأكثر شيوعاً هو زوجان بدون أطفال. لذا، فإن حوالي 58%من الأمريكيين ينامون في غرفة نوم واحدة ليلاً. أم، ما لم يكن أحدهم يشخر، وهي المزحة التي تُقال عادةً في هذا السياق. لكننا لا نزال نفكر في التخطيط كدولة وكأن الوحدات السكنية تعادل دائماً عائلة مكونة من خمسة أفراد. أم، وما يقرب من 72%من الوحدات السكنية الأمريكية تلبي احتياجات الأسر النووية التي تشكل في الواقع أقلية من الأسر . لذا، فإن أحد الأشياء التي يمكن لهذا البرنامج القيام بها هو البدء حقاً في توفير خيارات واقعية، واقتراحات حول كيفية إيواء الأسر الفعلية التي لدينا، وهي الكثير من الأسر الفردية في مساحات صغيرة جداً، وهو ما يشوه الكثير من تقسيماتنا للمناطق التي يحدها الكثافة السكانية، أليس كذلك؟ إذن، أسرنا تميل لأن تكون صغيرة، ومنازلنا تميل لأن تكون كبيرة جداً، ولدينا هذا التفاوت الكبير. وأحد الأشياء التي يمكن لهذا البرنامج القيام بها هو توضيح أنه مع وجود أسر أصغر، فإننا نحتاج إلى المزيد من الوحدات الفردية لإيواء نفس العدد من الناس. أم، وهكذا يمكننا البدء في إظهار كيف يمكننا إيواء الناس بشكل إبداعي بطريقة لا تبدو مخيفة. وأعتقد أنه حتى لو لم يكن لدينا اعتماد واسع النطاق للخطط الفردية ، فإن البدء في إظهار كيف يمكن لأنواع المنازل القابلة للتكرار أن تأوي الناس بطريقة لا تبدو مخيفة للجيران، يمكن أن يكون مفيداً حقاً في دفع عجلة التقدم في المجتمع. أم، كما تعلمون، الموقع مهم في هذه الأمور. لقد وجدنا أن الجاذبية البصرية تهم كثيراً، لذا فإن الجودة المعمارية المدمجة هنا هي حقاً عنصر أساسي لمنع ردود الفعل العنيفة ضد التوجه المتزايد للسماح بمزيد من الكثافة والسماح بوحدات أصغر داخل المدينة. حسناً، أعتقد أن لدينا الكثير لنتحدث عنه اليوم. لذا سأوقف المشاركة هنا. رائع يا آلي. حسناً، لدي الفرصة للتعليق على بعض هذه الأمور. ما يمكنني قوله لكم، ويمكنني استنتاجه من خلال الاهتمام بهذا الندوة عبر الإنترنت، هو أن كل بلدية تزورها منظمة "Strong Towns" في جميع أنحاء أمريكا الشمالية لديها اهتمام بخطط البناء المعتمدة مسبقاً. نحن نعاني من أزمة إسكان. أم نحتاج إلى المزيد من المنازل. نحن نريد منازل أفضل. نحن نريد منازل تلائم احتياجات السكان الذين يعيشون في مجتمعاتنا. عندما أنظر إلى خطط البناء المعتمدة مسبقاً، أرى استجابة مذهلة لتلك الأزمة. ولدينا أشخاص رائعون يعملون على ذلك ويجعلون الأمر يبدو سهلاً للغاية. هذا ليس بالأمر السهل. وأعتقد أنكم سمعتم ذلك من آلي وجينيفر، فعندما تذهب إلى الخارج، مثلاً أنا عملت في مجتمع صغير حيث كان لدينا ثلاث إدارات بناء من ثلاث ولايات قضائية مختلفة داخل نفس الحي. لم يكن مهماً ما يتلقاه مسؤولو البناء هؤلاء، فمع وجود نفس كود البناء، كان لكل منهم طريقته الخاصة في المراجعة، ولكل منهم ملاحظاته الخاصة التي لا تتشابه أبداً. هذا شيء نراه في قاعات المدن. عندما تراكم الأمور وتعمل داخل قاعات المدن، تدرك مدى تعقيد النظام الذي صنعناه. لذا، إذا حاولت كمقيم أن تحصل على تصريح لبناء سطح أو سياج، ستدرك أن هناك ثلاثة أو أربعة أشخاص مختلفين يجب التحدث معهم في قاعة المدينة وقد لا يكونون في نفس المبنى. صناعة البناء، وكبار منتجي المنازل في السوق، هم من يملكون لافتات على الطرق السريعة تستهدف مشتري المنازل لأول مرة ويريدون جذبك للشراء. لقد اعتمدوا نظاماً وطوروا أسلوباً استغرق سنوات طويلة ليتمكنوا من تبسيط إجراءات التصاريح. من خلال العمل في ولاية قضائية ترى فيها نفس الوحدات تتكرر مراراً وتكراراً. أعلم من واقع خبرتي أنه يمكنك الموافقة على بعض تلك المنازل على المستوى البلدي في غضون ساعات أو يوم واحد لأنك رأيت نفس المخطط 50 مرة. إنه يحتوي على كل التفاصيل الصحيحة. أكثر ما أجده مثيراً للاهتمام في خطط البناء المعتمدة مسبقاً، وهذا موجه لأي شخص يرغب في تطبيق ذلك في منطقته المحلية، هو حالة التناغم التي تحدث في قاعة المدينة عند النظر إلى هذه الخطط. كل ذلك الاحتكاك التنظيمي، عندما تدرك قاعة المدينة أنه مشكلتهم الخاصة وأنه مشكلة مفروضة ذاتياً، فإن خطط البناء المعتمدة مسبقاً، أكثر من أي برنامج آخر رأيته، تسلط الضوء على ذلك على الفور. وذلك لأن وجود مخططي الموقع ومسؤول البناء ومسؤول الإطفاء وشركة المرافق جميعاً على طاولة واحدة ينظرون إلى نفس المخططات بمهمة مشتركة لتطوير منتج سكني في مجتمعك. تتغير قواعد اللعبة عندما تبدأ في إدراك أن كل تلك الصراعات داخل الكود يمكن معالجتها على الطاولة لبناء توافق في الآراء حول خطة معتمدة يؤمن بها مجتمعك. إن فكرة مواءمة عمل البلدية لتجاوز كل تلك العقبات أمر في غاية الأهمية. وفي المدن التي تطبق هذا النهج، فإن أولئك الذين يجلسون معاً لمناقشة كل التفاصيل لضمان إمكانية تكرار العملية بسرعة وبموافقة الجميع مع أقل قدر من المتغيرات، يحققون مكسباً كبيراً في عالم مخططات البناء المعتمدة مسبقاً. العنصر الآخر في هذا الأمر هو أن نماذج المنازل التي تُعرض عليكم والتي تأتي بالفعل ضمن المخططات المعتمدة مسبقاً هي تلك الأقل ألفة في مجتمعاتنا. إنها أشياء مثل وحدات السكن الملحقة. إنها الوحدات متعددة العائلات التي عرضتها آلي في عرضها التقديمي. إنها المنازل المزدوجة التي عرضتها جينيفر والتي كانت موجودة في هذه المجتمعات. ولسوء الحظ، لا يتذكر السكان في المجتمعات سوى النماذج السيئة منها. إنهم لا يتذكرون سوى النماذج القبيحة. وينسون أن النماذج الجيدة موجودة بالفعل داخل مجتمعهم. مخططات البناء المعتمدة مسبقاً. عندما تتخلص من كل التعقيدات البيروقراطية، وعندما تبسط هذه العملية للمجتمع، يمكنك تقديم هندسة معمارية عالية الجودة ومتناغمة مع محيطك. وحتى المجتمعات المجاورة لبعضها البعض أو القريبة نسبياً مثل ساوث بند وكالامازو في ميشيغان. في البداية، عند النظر إلى المخططات المعتمدة مسبقاً لدى كلا المجتمعين، تجدها مختلفة تماماً لأنك تستطيع البحث عن الخصائص المألوفة داخل الحي. لذا، إذا كنت تحاول طرح فكرة شيء آخر غير المنزل متعدد العائلات في مجتمعك، كما عرضت آلي، فهذه طريقة لبناء توافق مجتمعي حول أشياء يمكن للناس رؤيتها والارتباط بها. إنه نموذج مُجرب، شيء ملموس يمكنهم رؤيته بأعينهم. وأعلم أن جينيفر وفريقها في " ليبرتي هاوس بلانس" قد قاموا حتى بعمل نماذج ثلاثية الأبعاد لها. حتى تتمكن من عرضها على مستوى الحي لترى كيف سيبدو شكلها في الواقع. ويبدأ السكان في إدراك أنهم ليسوا منزعجين من مصطلح " متعدد العائلات". ولم يعودوا قلقين من أشياء مجهولة بالنسبة لهم مثل وحدات السكن الملحقة. بل يبدأون في رؤية أماكن محببة وصالحة للعيش ومألوفة بالنسبة لهم. وعندها يمكنهم البدء في طرح أسئلة أعمق حول كيفية عمل بقية الأجزاء الأخرى. وأعتقد، في النهاية، أن هذه العملية تبلور فكرة تقديم جودة أعلى: عندما نفكر في شركة بناء وطنية، نجد لديهم جيشاً من الموظفين الذين يعملون على ابتكار طرق لجعل المنزل منخفض التكلفة للغاية، وكيفية استخدام أقل عدد من الأخشاب، وتقليل عمليات قطع ألواح الجدران الجافة إلى أدنى حد. ما هي اتجاهات التسويق التي يجب أن تحدث لزيادة مبيعات المنازل لتلبية توقعات السنوات الخمس القادمة؟ تجلب مخططات البناء المعتمدة مسبقاً هذا النوع من الجهد الوطني إلى المستوى المحلي في مجتمعك. يوفر هذا عتبة دخول أقل ونقطة وصول أسهل للأشخاص الراغبين في القيام بهذا الاستثمار، سواء كانوا يطمحون لأن يُطلق عليهم مطورين عقاريين، أو يرغبون في إضافة بناء جديد إلى أرضهم أو تشييد مسكن لأحد أفراد العائلة. يسمح هذا بخفض عتبة الدخول لأنك أزلت الكثير من التعقيدات الذهنية، حيث لن يضطر الناس للحيرة بشأن ما إذا كان يجب عليهم بناء شرفة أمامية أو إلى أي إدارة ينبغي عليهم التوجه. يمكننا في الواقع التركيز على تصميم ذي جودة أعلى. وبالنسبة للمجتمعات في جميع أنحاء البلاد التي ترغب في إضافة المزيد من اللوائح والمتطلبات على البناء، يعد هذا مقايضة رائعة. إذا كنت ترغب في تطبيق المستوى التالي من الحماية من الحرائق أو المعايير البيئية التي تزيد من تكاليف البناء، يمكننا توفير التكاليف من خلال إيجاد مخططات منازل قابلة للتنفيذ، ونعلم أنها تمر بعملية مبسطة ، ومقبولة من الجيران. لذا، بينما نتجول، قد لا نجد ذلك النموذج المثالي الذي يمكننا الإشارة إليه والقول: " هذه المدينة تقوم بالأمر على أكمل وجه، ولديهم مخططات منازل ناجحة". لكن إذا فكرت في هذا النهج من خلال أي من هذه الأمور الثلاثة: مواءمة العمل البلدي، والتحرك نحو معالجة أزمة الإسكان في مجتمعك، وتمكين المجتمع ليصبح أكثر دراية بأنماط المنازل هذه، والحصول على جودة عمل أعلى لنرى مشاريع تشبه ما هو موجود بالفعل أو أفضل منه، مما يسهل عمليات التطوير الأخرى. أوصي الأشخاص على أي مستوى داخل مجتمعك باستهداف واحدة فقط من هذه النقاط، لأن هذا البرنامج من خلال مخططات المنازل المعتمدة مسبقاً هو آلية لفتح تلك الحوارات. هذه هي أفكاري. روب، سأعيد الكلمة إليك. أرى الكثير من الأسئلة والتعليقات الحيوية في المحادثة. روب، أنت في وضع الصامت. أوه، عذراً. نعم، نتلقى العديد من الأسئلة في قسم الأسئلة والأجوبة، وبعضها تتم الإجابة عليه بالفعل، لكننا نود الإجابة على بعضها للجميع. وفي غضون ذلك، يرجى طرح أسئلتكم في قسم الأسئلة والأجوبة. واصلوا طرحها. وفي هذه الأثناء، سنتحدث قليلاً كحلقة نقاش ثم سننتقل إلى قسم الأسئلة والأجوبة. لدينا أيضاً عدد كبير من الأسئلة في مربع الدردشة. وأعتقد أن أحد المواضيع الكبيرة التي نراها هناك هو تحدي الترخيص للمنازل المخصصة لعائلة واحدة ووحدات السكن الملحقة (ADU) مقارنة بمباني قانون البناء الدولي ( IBC) التي تتطلب أختاماً هندسية، وهو أمر تحدثنا عنه كثيراً في مكالمات التحضير ولم نتطرق إليه بعد في نقاشاتنا. لذا، إذا كنتم قد طرحتم أسئلتكم في الدردشة، يرجى وضعها في خاصية الأسئلة والأجوبة في تطبيق Zoom حتى لا نغفل عنها. لكن أول شيء أردت طرحه عليكم أنتم الثلاثة هو وجود العديد من الأفكار لمعالجة أزمة الإسكان حالياً. وأعني أنك إذا سألت مئة شخص، فمن المحتمل أن تحصل على مئة إجابة مختلفة حول ما هو الحل لتوفير المزيد من المساكن؟ ما هو الحل لأزمة الإسكان ؟ لكن فكرة خطط البناء المعتمدة مسبقاً تبدو بارزة حقاً. الكثير من الناس يتمسكون بهذه الفكرة. لذا سؤالي هو، لماذا هذه الفكرة بالتحديد جذابة جداً الآن؟ كما تحدثنا سابقاً، أعتقد أنني الشخص الذي يركز على التحديات في هذه البرامج. أعتقد أنها تبدو في الوقت الحالي وكأنها حل سهل، وهي أداة يمكن أن تكون مفيدة جداً في جعبة البلديات، لكننا لم نرَ أعداداً هائلة من المساكن تم إنتاجها بواسطة هذه البرامج وحدها. إنها أداة مهمة إلى جانب العديد من التغييرات الأخرى. أحد الأمور التي أعتقد أنه من السهل جداً على الأشخاص الذين يحاولون حل هذه المشكلة اللجوء إليها حالياً هو التكنولوجيا. أجل، حلول تكنولوجيا تشييد المباني. الجميع يريدها أن تكون حاويات شحن، ومنازل جاهزة، ومنازل مطبوعة بتقنية ثلاثية الأبعاد، واستخدام التكنولوجيا و/أو برامج كهذه لحل تحدي الإسكان. وأعتقد أنها أداة مهمة، لكن قيود الإسكان التي نراها تعود في الغالب إلى قيود قوانين تقسيم المناطق وقواعد البناء. لذا، في أي وقت يكون لدينا فيه أحد هذه البرامج المستخدمة للمساعدة في تخفيف أثر تقسيم المناطق، والحد من عدد الوحدات التي يمكننا وضعها في الأحياء، والتركيز على القضاء حقاً على التحيز ضد العائلات الواحدة، الذي نراه في المدن، حيث لا تزال 75%من معظم المدن مخصصة للعائلات الواحدة فقط. وحتى عندما نرى برنامج وحدات سكنية ملحقة (ADU) يطبق ضمن تلك المناطق، ونضاعف كثافتنا السكانية، فمن المحتمل أننا لا نزال بعيدين بربع المسافة عما نحتاجه من كثافة حقيقية. لذا، من بعض النواحي، قد تكون مضاعفة كثافتنا مفيدة أو قد لا تكون كذلك. وبقدر ما نتجه نحو تخفيف متطلبات تقسيم المناطق بشكل كبير، وهو ما تساعد فيه هذه البرامج، فإنه إذا قمت ببناء هذه المنازل التي وافقنا عليها مسبقاً، يمكنك بناء المزيد منها. عندها أعتقد أن لدينا إمكانات جيدة حقاً في هذه الأنواع من البرامج. لكنني أعتقد أيضاً أن هناك خطراً على البلديات من تمرير مرسوم للوحدات السكنية الملحقة، وتمرير برنامج للخطط المراجعة مسبقاً، والشعور بأنهم قد حلوا أزمة الإسكان. لذا، هناك شيء أريد قوله بحزم، وهو أن هذه مجرد أداة من ضمن أدوات عديدة. هذه ليست حلاً سحرياً. ولا يوجد حل سحري أصلاً. هذا في الواقع أوه، تفضلي يا جين. كنت سأقول فقط: أعتقد أن أحد أسباب شعبية هذه البرامج هو أنها محايدة سياسياً، وأسرع في التنفيذ وأسهل من بعض المشكلات الهيكلية التي نواجهها، مثل زيادة عدد المقاولين الذين يمكنهم البناء أو إصلاح تقسيم المناطق لتمكين استخدام أكثر إنتاجية للأراضي. أتعلمون، هذا برنامج يمكن للمدينة أو البلدة تنفيذه ومعايرته حسب حجم البلدة. يمكن أن يكون لديهم برنامج كبير أو صغير ويمكن تنفيذه في غضون عام واحد، على عكس المبادرات الأخرى التي تعالج أسباب قيود العرض لدينا، والتي تكون متأصلة أكثر في الثقافة وقضايا لا يمكننا إصلاحها على الفور. وأعتقد أن على الجميع إدراك أن هذا ليس هو الحل. تهتم الكثير من البلديات بهذا الأمر لأنهم يظنون أنه حل سحري. لا أحتاج إلى تعديل قانون تقسيم المناطق الخاص بي لأن لدي مجموعة خطط بناء معتمدة مسبقاً. لا أحتاج للتحدث إلى المصرفيين والتعامل مع قضايا التمويل في مجتمعي لأنني تبنيت برنامج بناء معتمداً مسبقاً. ومثلما ننجذب للأشياء البراقة، سواء كانت ساحة كبيرة أو طريقاً جديداً صغيراً، من السهل على المسؤولين المنتخبين والمجتمعات التي تدعم ذلك أن يقولوا إننا قمنا بحل المشكلة. عليكم حقاً التفكير في برنامج البناء المعتمد مسبقاً كاستجابة للعديد من الصعوبات في مجتمعكم. عندما نتحدث عن أزمة الإسكان، ولا يقتصر الأمر على الإسكان ميسور التكلفة، فهناك بالفعل ثلاثة مجالات أو مجموعات من المجالات التي يجب معالجتها. هناك التمويل، وهناك اللوائح التنظيمية، وهناك البناء المتدرج. ما لم نقم بمواءمة هذه الجوانب الثلاثة، سنظل عالقين في هذا الصراع. لكن شيئاً مثل برنامج البناء المسبق يخفض عوائق الدخول. لذا لا يظل الأمر مجرد لغز يحاول المطورون القادمون حله لمعرفة كيفية القيام بهذه الأشياء. الأمر لا يقتصر فقط على المصرفيين حول الطاولة. ولا يقتصر الأمر على البنائين الذين يقومون بهذه الأمور. هذا يبدأ محادثة على المستوى المحلي الأكثر أهمية حول الإسكان وهو عملية تسليم الإسكان، ومن المدهش ما سيتعلمه المخطط عن كود البناء الحكومي عندما يشارك في هذه العملية. من المدهش سماع ما يحدث عندما يتحدث مسؤول الإطفاء إلى شخص مسؤول عن تقسيم المناطق فيما يتعلق بهذا النوع من البرامج وعوائق الدخول المنخفضة. تعلمون، تسمح قوانين البناء بوجود لوائح أقل على الوحدات الأصغر. لذا فإن العديد من هذه البرامج التي حققت نجاحاً تعمل بأعداد أقل. لذا قبل أن تبدأ بشيء أكثر صعوبة، حدد مستوى الفوضى الذي يمكنك العمل ضمنه في المجتمع قبل أن تثير الكثير من التنبيهات. لذا هذا النوع من البرامج، لا تفكر فيه كحل نهائي. هناك الكثير من العمل الذي يدخل في تنفيذه. أعتقد أنه إذا قمنا بتحليل جميع البرامج الموجودة اليوم، فهي لا تزال في مهدها، لكنها اتخذت الخطوة الأولى الأكثر أهمية في الانخراط في هذه المحادثة. حسناً، سأنتقل إلى فقرة الأسئلة والأجوبة. أم، ولكن أم سؤال آخر فقط. أم، شيء واحد سمعته من أشخاص مطلعين هو أن الخطط التي تم اعتمادها مسبقاً يجب أن تكون جاهزة للبناء. وأم، هل يمكنك إخباري كيف سيبدو ذلك ولماذا تجد المدن صعوبة كبيرة في الوصول فعلياً إلى هذه الرؤية أو ذلك المعيار؟ آه، الناس ليسوا بالسهولة والقدرة على التنبؤ التي نتمناها، هذه إجابتي المختصرة. أليس كذلك؟ إن أحد الأمور المتعلقة بالكثير من هذه البرامج ومراجعة تصاريح البناء والبناء وعملية الإسكان بأكملها هو أنها تُنفذ من قبل أشخاص، الكثير من الأفراد. أم، إن الاتساق الذي نحاول الوصول إليه قد يكون صعبًا للغاية إذا لم ندرك هذا الأساس. وكما تعلم، تحدثنا قليلاً عن تضمين قدر من التخصيص ليكون متاحًا ضمن هذه المخططات الجاهزة وتحديد ماهية هذا النطاق. أم، الأمر نفسه ينطبق على تجربتنا مع مراجعي تصاريح البناء، أليس كذلك؟ إنهم بشر مثلنا تماماً، أليس كذلك؟ وإذا اضطررنا لكتابة نفس الفقرة الوصفية 10 مرات عن شيء ما، فسنكتبها بـ 10 طرق مختلفة في كل مرة نجلس للقيام بذلك. وبالتالي ، فبدون أهداف وتحديات وقوائم تحقق بلدية واضحة ومُدارة جيداً، وبدون معايير حقيقية عليا نعمل جميعاً وفقاً لها، فمن الصعب في أي مدينة عملنا معها، سواء بوجود أحد هذه البرامج أو بدونه، الوصول إلى أي مستوى من الاتساق المطلق، لمجرد أنه يتم تنفيذه من قبل أشخاص على أرض الواقع. إنه ليس خطأً في المخططات. بل لأننا نطلب من المسؤولين القيام بشيء مختلف عما اعتادوا عليه دائماً أو فعلوه طوال مسيرتهم المهنية أو على مدى السنوات الخمس أو العشر الماضية. وإحدى الطرق التي تصبح بها المدن بارعة في عملها هي تطوير إجراءات تشغيل قياسية. لذا عندما تطلب من الناس تغيير ذلك، فإن الأمر لا يسير دائماً بسلاسة في المرة الأولى. يتطلب الأمر عملاً إدارياً حقيقياً لإنجاز ذلك أولاً، لإقناع الناس بأن هذا التغيير يجب أن يتم وأنهم لن يعاقبوا على القيام بهذا الشيء الجديد والمختلف. أم حسناً، وكما تعلم، كمتابعة لذلك، تسأل إليزا: " أليس صحيحاً أن التعليقات غير المتسقة هي إحدى المشكلات التي من المفترض أن تعالجها مخططات البناء المعتمدة مسبقاً؟" هل هذا نقص في القيادة المستعدة للالتزام، أم أنها قضايا خاصة بالموقع وهي مشكلات حقيقية يعالجها المراجعون عندما يستمرون في المراجعة لها؟ في تجربتنا، إنه عدم اتساق بشري، أليس كذلك؟ أم أن ذلك يجب أن يكون جزءاً طبيعياً من طريقة تنفيذك لبرنامجك. أم أعتقد أن هذا أحد التحديات الحقيقية للوصول إلى برنامج معتمد مسبقاً فعلياً هو أن تقول المدينة: "لقد راجعنا هذا بالكامل ونحن موافقون عليه، ولم نعد مسموحاً لنا حتى بإجراء تغييرات إضافية ما لم تتم من خلال هذا التغيير البرمجي المحدد". أليس كذلك؟ نحن لا نجري تغييرات على هذه المخططات على أساس فردي. مفتش تصاريح البناء لا ينظر حتى إلى المخططات. نحن ننظر إلى مخطط الموقع. هذا هو الشخص الذي يراجع مخطط الموقع. وهذه هي طريقة مراجعته له. وهذا ما يمكنه الاطلاع عليه، وبمجرد استخدامك لإحدى هذه المخططات، إذا كنت ضمن معايير واضحة جداً، فنحن لا نراجعها حتى. لأننا بمجرد أن نبدأ ونرى هذا في أي عملية ترخيص نقوم بها في أي دائرة اختصاص، فبمجرد أن يبدأ الناس في النظر إلى مجموعة من المخططات، سيكون لديهم دائماً تعليقات. لذا، يجب عليك إزالة تلك الخطوة من العملية إذا كنت تستخدم مجموعة المخططات هذه. والمفتاح لذلك هو إجراء كل المراجعات التي تحتاجها في البداية كجزء من التصميم. أن تتم الموافقة على مقاطع الجدران الخاصة بك من قبل الجميع، وأن تتم الموافقة على الطنف، أليس كذلك؟ أن يكونوا قد نظروا حقاً في التفاصيل، وفهموا ما يلتزمون به، وتم إجراء كل تلك التغييرات كجزء من عملية التصميم. وأنه لا يوجد أي توقع بأننا يمكننا إجراء بعض هذه التعديلات لاحقاً. لذا أعتقد أن تصميم ذلك ضمن برنامج هو مسؤولية المدن لتتمكن من تنفيذه بطريقة هيكلية. وهذا، نعم، أمر ثقافي داخل مبنى البلدية، لأن الحصول على المخططات ودخول مبنى البلدية في الصباح؛ فهناك مجتمعات في جميع أنحاء البلاد يمكنك الدخول إليها ودفع الرسوم مقابل مخططاتك والمغادرة مباشرة. لا يزال لديك عمليات تفتيش للموقع. لا يزال لديك مسؤول بناء قد لا يكون على دراية كافية، سيأتي ليفحص أعمال الهيكل والأعمال الكهربائية ويتذمر من شيء تم رسمه وكتابته والموافقة عليه في المخططات. يجب علينا تغيير الثقافة داخل البلديات. إذا أردنا معالجة أزمة الإسكان، فنحن بحاجة إلى تحويل الثقافة من محاولة معاقبة الناس إلى معرفة كيفية المضي قدماً بشكل تعاوني وفهم تلك النطاقات حقاً. أنا أعمل في " ميديسن هات" في ألبرتا بكندا، ونحن نعاني، ونسمع عن هذه المعاناة في الشارع حيث لدى مسؤولي البناء تفسيرات مختلفة عما ورد في مراجعة المخططات مقارنة بما يحدث في الميدان. هذا الأمر ليس فريداً في " ميديسن هات". هذا يحدث في جميع أنحاء أمريكا الشمالية. لذا، مرة أخرى، كبرنامج، لا يمكنك الاستسلام بمجرد الانتهاء من المخططات. يجب أن تستمر حتى مرحلة الاستخدام والإشغال، عندما يتم تشغيل كل شيء وينتقل شخص ما للسكن في المنزل. وأنا على ثقة بأن هذا التحول الثقافي يمكن أن يحدث في جميع أنحاء أمريكا الشمالية لأن هناك مدناً تسلك هذا المسار وتقوم به اليوم . أم، ماثيو بيتي يسأل: " كيف يدفع المستهلكون مقابل الخطط في سبوكين ، وكم عدد الخطط التي كانت مخصصة في الأصل للإطلاق؟" حسناً، لم نبدأ بعد. سنرى كيف ستسير الأمور ، لكن شركة "ليبرتي هاوس بلانز" هي التي ستتولى التنفيذ. لذا، عندما يرغب باني في استخدام إحدى الخطط التي تمت مراجعتها مسبقاً، فإنه سيذهب إلى صفحة ويب خاصة بسبوكين على موقع " ليبرتي هاوس بلانز". ستكون تلك الصفحة مخصصة لمجموعة سبوكين. قد تكون محمية بكلمة مرور. لم نقرر ذلك بعد. لكنهم سيذهبون إلى تلك الصفحة. سيقومون بشراء الخطة وستقوم "ليبرتي هاوس بلانز" بتسليمها. هل كان ذلك...هل كانت هناك أجزاء أخرى من السؤال لم أتطرق إليها ؟ أم، حسناً، كم عدد الخطط التي كان من المفترض طرحها في البداية؟ في الأصل خططنا لخمس خطط. وبما أننا نتحدث عن تحديات هذه الإطلاقات، أعتقد أن هناك إغراءً للبلدية بأن تعتقد أننا بحاجة إلى إنشاء كل شيء. هذا يشبه إلى حد ما، إذا كنت تعمل في البرمجيات ، نهج الشلال بدلاً من النهج المرن. لذا، نحن بحاجة إلى إنشاء كل شيء ثم إطلاقه بالكامل . وهكذا، إليكم قائمة الخيارات الكاملة. لكنك في الواقع تحتاج فقط إلى البدء بخطة واحدة، وبهذا التصميم الواحد ستحل 80%من التحديات المتأصلة في تنفيذ هذا النوع من البرامج في مدينتك. لذا، أم...دين غاندرسون موجود ضمن جمهور هذه المكالمة، وكذلك تايلور بوربريدج. اعذروني. لقد عادا للتو من حفل استلام جائزة، إذا لم أكن مخطئاً، بعد ظهر اليوم . لذا يمكنهما تصحيحي إذا كنت مخطئاً، لكننا سنبدأ بخطة واحدة، ومع اجتياز الخطة التالية للمراجعة، سنضيفها إلى المجموعة وهكذا دواليك. ونتعلم أثناء سيرنا. يقول دين: " حالياً، حصلنا على خمسة تصميمات، لكننا أسقطنا واحداً بسبب مشكلات قد تظهر نتيجة مراجعة IBC المطلوبة، ونمضي قدماً بنموذجين للمنازل المزدوجة ونموذجين للمنازل المتلاصقة.""وبخصوص مسألة IBC، فقد رأيت آخرين يشيرون إليها." أم...يمكنك تضمين خطط يتطلب بناؤها وفقاً لقانون البناء الدولي (IBC) في البرنامج. سبوكين تختار عدم القيام بذلك. لكن، الأمر ممكن. إنها مشكلة تقنية وليست مشكلة فلسفية. حتى يمكن حل تلك المشكلات. أعلم أن سبوكين، أي أن قسم التخطيط تلقى طلبات من عضو واحد على الأقل في مجلس المدينة لإدراج خطط وحدات السكن الملحقة (ADU) أيضًا في المستقبل. لذا، أتطلع لرؤية أدائنا في البرنامج وما إذا كانت إضافة وحدات السكن الملحقة ستصبح ممكنة أيضًا. هذا سؤال فلسفي. أنا آسف. نعم، أنا أجيب عرضاً. أعتقد أن السؤال الكبير الذي طُرح بطرق مختلفة قليلاً هو مسألة "كود السكن الدولي"(IRC) مقابل "كود البناء الدولي"(IBC)، أليس كذلك ؟ إذن، IRC هو كود السكن الدولي. يمكننا بناء أي شيء يصل إلى وحدتين متصلتين. تعتبر منازل التاون هاوس تقنيًا وحدات عائلية فردية متصلة لأنها مستقلة إنشائيًا. لديها جدار حماية. لذا فإن التاون هاوس هو مفتاح أساسي للكثافة الحضرية في العديد من المواقع. لقد قدمنا عرضًا كاملاً حول هذا الموضوع. تعد المنازل المزدوجة (الدوبلكس)، والتاون هاوس، ووحدات السكن الملحقة (ADU)، والمنازل الفردية من أسهل الأشياء التي يمكن تضمينها في هذه البرامج لأنها لا تتطلب ختم مهندس معماري في معظم الولايات. أحد الأشياء التي ناقشناها مع إحدى البلديات في كاليفورنيا كحل لمحاولة الحصول على المزيد من خطط "الوسط المفقود" التي تتطلب ختمًا لإدراجها في البرنامج، هو اتباع نهج كتالوج الخطط الذي سيكون برنامجًا مصممًا هندسيًا. لذا يمكن للمهندسين المعماريين تقديم مجموعة من خطط المباني متعددة العائلات، ويمكن أن تكون بأي حجم ، أليس كذلك؟ يمكن أن تكون مبنى ثلاثي الوحدات، أو مبنى مكوناً من 12 وحدة. يمكن تقديمها في كتالوج مركزي برسوم موحدة، حيث يقول المهندس المعماري: "سنراجع مجموعة الخطط هذه التي تم رسمها". إنها كاملة تمامًا. سنراجع مجموعة الخطط هذه لموقعك المحدد، ونؤكد أنها لا تزال تستوفي جميع الأكواد، ثم سنقوم بختمها مقابل عدد معين من الأقدام. إنها نفس فكرة الخطط المراجعة مسبقًا، بحيث لا نعيد اختراع العجلة في كل مرة نبني فيها مبنى. نحن نأخذ مبنى قد تم تصميمه بالفعل. إنه يعمل بشكل جيد. إنه سليم. لديه تصميم إنشائي. لديه تصميم ميكانيكي وكهربائي وسباكة (MEP). ثم يستطيع المهندسون المعماريون تحديد التكلفة التي سيتكبدونها لمراجعة ذلك المبنى والتأكد من ملاءمته لك مرة أخرى وختمه. ومن الأشياء التي تحدثنا عنها هي السماح للمهندسين المعماريين بتقديم أرقام مختلفة لما سيتطلبه منهم القيام بذلك، أليس كذلك؟ مما يعني أنه سيكون لديك بعض المباني متعددة العائلات التي يمكن للمهندس المعماري وفريقه ختمها لك مرة أخرى بتكلفة زهيدة جدًا. سيكون لديك بعض الفرق التي تتقاضى تكاليف أعلى قليلاً. مع السماح ببعض تقلبات السوق في التكاليف، ولكن بشرط أن يتم التفاوض عليها مسبقاً مع المدينة. لإدراج مشروعك في الكتالوج، يجب أن تحدد بنداً واضحاً لتكاليفه. كما أن الهدف من ذلك هو مساعدة الأشخاص الأقل خبرة في مجال التطوير للحصول على تصاميم أفضل وأسعار أكثر وضوحاً. ومن خلال تجميع كتالوج لمباني ( IBC)، يمكن اعتمادها والحصول على سعر معلن للتكاليف مع احتفاظ المهندس المعماري بملكيته لها. وكل ما تقوم به المدينة هو وضع كتالوج للمباني التي تود رؤيتها. وهذا يساعد حقاً في تقصير تلك العملية. ومن الناحية العملية، هذه هي الطريقة التي يتم بها تطوير الكثير من مشاريع الإسكان متعدد العائلات. أليس كذلك؟ لديك مطورو مشاريع متعددة العائلات لديهم حزم تتراوح بين 5 إلى 15 مبنى قاموا ببنائها مرات عديدة. لقد أتقنوا تنفيذها تماماً. بالنسبة لهم، تخطيط الموقع أشبه بلعبة "تتريس" لترتيب كتالوج مبانيهم داخل الموقع. لذا، نحن نأخذ نطاق الإنتاج الضخم لمساكن العائلات المتعددة ومباني (IBC) ونحاول تقديمه لمجموعة أصغر وأكثر محلية من المطورين. وهناك طرق للقيام بذلك من خلال العمل ضمن قوانيننا الحالية وآليات تشييد المباني لدينا. يعد كتالوج (IBC) منتجاً مختلفاً قليلاً عن كتالوج (IRC) لأننا نحتاج إلى مستوى إضافي من المراجعة، والاعتماد، والموافقة على الرسومات النهائية. الأمر لا يتعلق بمقدار التكلفة. أجل، لا يهم مقدار التكلفة بقدر ما يهم معرفة ما ستكون عليه هذه التكلفة. لذا ، فإن توفير هذه القدرة على التنبؤ هو أمر فريد في هذا البرنامج. وفي مكان مثل غروفلاند بفلوريدا، وهو مجتمع صغير جداً في وسط فلوريدا، وجدوا أنهم لا يستطيعون خفض جميع رسوم التصاريح الخاصة بهم. لقد قلصوا كل شيء لدعم كل ما استطاعوا دعمه. لكن ما كان بإمكانهم فعله هو إصدار تصريح بناء دون الحاجة إلى المخططات. وهذا سمح للبنائين بالدخول إلى قاعة المدينة، واختيار ما يريدون، والخروج بخطاب موافقة للحصول على التمويل، ثم العودة في اليوم التالي ومعهم التمويل لدفع رسوم التصريح. لم يطلب البناؤون خفضاً في رسوم التصاريح. لقد أحبوا القدرة على التنبؤ. دفعوا رسماً واحداً ولم يضطروا للخضوع لجولات متعددة من المراجعات غير المتوقعة. حسناً. عذراً. حسناً، لقد وصلنا إلى الساعة الواحدة، وسنستمر في الإجابة على الأسئلة. لدينا عدد كبير جداً من الأسئلة. لا أعلم إن كنا سنتمكن من الإجابة عليها جميعاً. سنحاول القيام بذلك. أود الإجابة على سؤال كينيث، فأعتقد أنه كان أول من طرح سؤالاً، وهو سؤال فلسفي بعض الشيء، حيث سأل: أليس الجمال في عين الناظر؟ وأعتقد أنه كان يرد على شيء ذكرته جين حول أن بعض تصاميم الإسكان ليست جذابة. أعني، كيف يمكن لخطط البناء المعتمدة مسبقاً أن تتعلق بجودة التصميم؟ كيف تقرر ذلك؟ كيف تقرر أن هذه الخطط تبدو جميلة حقاً ولن يعترض عليها غالبية الناس؟ همم. نعم، سأخوض في هذا الحقل من الألغام. جزء من الجمال يكمن في عين الناظر. لكن هناك تفضيلات معروفة ومشتركة بين جميع الثقافات. تحدث عالم الأعصاب ستيفن بينكر عن تفضيلات التماثل، والتناسب، ومجموعة متنوعة من الخصائص الأخرى التي يمكن العثور عليها في الهندسة المعمارية والفن والمجالات الثقافية الأخرى، وهنا في الولايات المتحدة على سبيل المثال، هناك تفضيل واضح للتصميم التقليدي. وقد قيل إن ما يصل إلى 80%من الأمريكيين يفضلونه. لذا. إذا كنت تحاول بناء أكبر قدر ممكن من المساكن في فترة زمنية قصيرة، مع تعظيم قبول المجتمع لهذه المساكن الجديدة وتقليل الاحتكاك الذي قد يسببه المعارضون. فمن المنطقي اختيار تصميمات مُثبتة تم بناء الكثير منها بالفعل في منطقتك ويعرفها الناس ويحبونها. يمكنك أن تكون جريئاً ومبتكراً إذا كنت ترغب في القيام بأعمال مخصصة، ولكن إذا كنت تحاول إحداث فرق كبير عبر نطاق واسع من المدينة، فمن الجيد الاعتماد على ما هو مُثبت. أعني، هذا منطقي، يمكنك الحصول على خطط مبتكرة، لكنها لن تمر عبر هذه العملية. بل ستمر عبر عملية الموافقة الكاملة. همم . وقد علق دين غوندرسون، وهو المخطط في سبوكين الذي أعمل معه بشكل وثيق في هذا البرنامج. لقد قاموا باستشارة الناس. أعني، الأمر ليس مجرد قرار عشوائي. وإحدى المجموعات التي استشاروها كانت لجنة المعالم التاريخية. لديهم معايير طوروها بمرور الوقت، ويمكنهم تطبيق هذه المعايير وقد طبقوها بالفعل على التصاميم التي اختارتها سبوكين لمجموعتها، وفي الواقع إنها مجموعة جيدة جداً لأي مدينة لاستشارتها. أم آه ذكر دين أنهم كانوا سعداء جداً برؤية هذه التصاميم، لأنه من السهل عليهم الموافقة عليها عندما يراجعون تصميماً يتماشى مع الأنماط المعمارية التقليدية التي تبنتها المدينة بمرور الوقت. حسناً، يجب أن أذكر أننا سننشر فيديو لهذا اللقاء على موقعنا الإلكتروني غداً، لذا إذا كان عليك المغادرة، يمكنك مشاهدة الإجابات على الأسئلة المتبقية عند نشر الفيديو. أعتقد أنه كانت هناك الكثير من الأسئلة حول الخطط المسبقة للموافقة والمراجعة للمباني الأكبر، مثل المباني متعددة الأسر من 6 إلى 20 وحدة، أو ربما ما يصل إلى ست وحدات، أو ربما المباني التجارية متعددة الاستخدامات، هل هناك أي تعليقات على ذلك أو هل هذا قيد الدراسة؟ سأقول كخطط جاهزة. نعم ، يمكنك الحصول على خطة جاهزة بأحجام أكبر ، ربما ليس كخطط معتمدة مسبقاً، لأنه كلما زاد حجم المبنى، قل احتمال ملاءمته لأحجام الأراضي القياسية في المدينة. وبالطبع، يزداد الأمر تعقيداً لأنه من المرجح أن تتم مراجعته بموجب قانون البناء الدولي. لكن كخطة جاهزة، يمكن أن تنجح. يمكن للبناء العثور على خطة جاهزة لعدد أكبر من الوحدات أو للاستخدام المختلط، وإجراء المراجعة المعتادة لها. وجزء من سبب نجاح ذلك هو أن هذه الخطط عادة ما تم تطويرها لعميل آخر وبنيت من أجله. لذا، فقد ثبت أنها قابلة للبناء في مكان معين. ربما يكون لدى آلي إجابة مختلفة عن ذلك. أود حقاً أن أسمع ما هي تلك الإجابة. أعتقد أننا عندما نتحدث عن هذا، وقد أجبت للتو على سؤال في فقرة الأسئلة والأجوبة حول هذا الموضوع، فإن الفرق بين قانون البناء الدولي وقانون السكن الدولي ليس مجرد ختم، أليس كذلك؟ إنهما نوعان مختلفان تماماً من البناء بمعايير وتفاصيل مختلفة جداً، وبتكاليف بناء مختلفة جداً لكل قدم مربع. لذا ، جزء من فائدة النهج المتزامن هو ما تحدثنا عنه حول مدى أهمية إصلاح قانون تقسيم المناطق. نحتاج أيضًا وبشدة إلى الحديث عن إصلاح قوانين البناء، وهو أمر يجب أن يحدث في كثير من الحالات على مستوى الولاية أو على المستوى الوطني. لقد رأينا بعض الحالات، فلدينا ولايات تطبق " الحكم الذاتي" وولايات تتبع "قاعدة ديلون". تعني ولايات الحكم الذاتي أنه يمكننا امتلاك بلديات مثل تكساس حيث يمكنك تنفيذ تغييراتك الخاصة على قانون البناء على أساس كل بلدية على حدة. أما ولايات قاعدة ديلون فتعني أنك تحتاج في الواقع إلى القيام بذلك على مستوى الولاية. لا يمكن للبلديات تغيير قوانينها الخاصة على المستوى المحلي. يجب أن تجري التغيير على مستوى الولاية. لذا رأينا بعض البلديات في ولايات الحكم الذاتي تبنت أمورًا مثل السماح ببناء مجمعات سكنية ثلاثية ورباعية الوحدات بموجب القانون السكني الدولي (IRC). أعتقد أن ممفيس هي المثال المحدد على ذلك. لدينا بعض المدن في أوهايو التي نظرت في الشيء نفسه، وفائدة ذلك هي أنك تجعل تكلفة بناء تلك المباني أرخص. في كثير من الحالات، لا نرى أي فروق جوهرية حقيقية في الجودة. غالبًا ما يكون مبنى مكون من ثلاث أو أربع شقق بنفس حجم منزل كبير لعائلة واحدة، والذي يمكن بناؤه بموجب قانون IRC. لذا نحن نقول فقط إنه يمكننا استيعاب عدد أكبر من الأشخاص في نفس المساحة المربعة. وبينما نبدأ في القول، إذا اعتبرنا أن منزلاً كبيرًا جدًا مناسب للبناء بموجب قانون IRC ، فنحن لا نملك رشاشات حريق، ولا نفرض نظام ميكانيكا وكهرباء وسباكة (MEP) كاملاً، أليس كذلك؟ نحن بحاجة فقط إلى جدران فاصلة للحماية من الحرائق. تلك التفاصيل بسيطة للغاية في معظم الحالات. يمكننا بناء نفس المساحة المربعة تحت نفس نوع الإنشاء وسيكون الأمر على ما يرام. وهذا لا يحل مشكلة اعتماد المخططات فحسب ويسمح ببرامج كهذه. بل إنه يقلل أيضًا بشكل واقعي من تكلفة وتعقيد بناء تلك المباني بشكل كبير . يميل مقاولو قانون IRC أيضًا إلى معرفة تفاصيلهم الخاصة والالتزام بها، أليس كذلك؟ الشخص الذي يبني منازل لعائلة واحدة ومنازل متلاصقة ومزدوجة يبني تلك الأشياء فقط لأن مهن وتفاصيل مباني قانون البناء الدولي (IBC) مختلفة تمامًا. لدينا مقاولون تجاريون يبنون مباني IBC، ومقاولون سكنيون يبنون مباني IRC. لذا، إذا تمكنت من البدء في السماح للمقاولين السكنيين ببناء مباني من ثلاث وأربع وحدات، فستكون تكاليفهم العامة أقل، وتفاصيلهم أبسط، وستنخفض تكلفة القدم المربع لدينا بشكل كبير على كل المستويات تقريبًا. يصبح التصميم أرخص. ويصبح البناء أرخص. أنت تفتح المجال أمام مجموعة أوسع بكثير من المقاولين المملوكين محليًا، أليس كذلك؟ يمكن أن يكون دهانك هو ذلك الشخص الذي يملك شاحنة ويعيش في نهاية الشارع . أنت لست بحاجة إلى فريق دهان لديه 15 طاقم عمل وثلاثة منسقين في المكتب ولا يعملون إلا في الأعمال التجارية. لذا، يهدف الكثير من هذا إلى الوصول إلى أحد أسباب غلاء تكاليف الإسكان لدينا، وهو أن القوانين تجعل البناء معقداً للغاية، أليس كذلك؟ لقد جعلنا كل شيء غير سيارات " كاديلاك" غير قانوني، ثم نتساءل لماذا سياراتنا باهظة الثمن. أم، هل هذا تشبيه؟ وكلما تمكنا من إعادة المباني إلى كود IRC، كان ذلك أسلوباً مُثبتاً وآمناً ورائعاً، وبصراحة، لا يزال ذا جودة أعلى بكثير مما بنينا به المنازل سابقاً. ويمكننا البدء في استيعاب نفس العدد من الناس في نفس كتلة المبنى، فقط من خلال أسر أصغر ومزيد من الوحدات الصغيرة داخل تلك المساحة. وهذه إجابة طويلة، لكن بشكل عام، بناء مبنى وفق كود IRC أرخص من كل النواحي مقارنة بمبنى وفق كود IBC. نظام الكود الحالي لدينا يشبه نوعاً ما الضريبة التصاعدية العكسية. نعم. من الأرخص بناء منزل كبير لعائلة واحدة على أساس مساحة القدم المربع. من الأكثر تكلفة بكثير بناء مبنى بمساحة 10,000 قدم مربع لإيواء خمسة أشخاص في أسر منفصلة مقارنة ببنائه لإيواء خمسة أشخاص في أسرة واحدة. وما يفعله هذا هو فرض ضريبة أساساً على الأسر الصغيرة التي تعيش في وحدات ذات حجم ميسور التكلفة. لذا، إنها مشكلة إنصاف كبيرة لأنها مشكلة قدرة على تحمل التكاليف، وسيكون هذا وقتاً مناسباً جداً لنقوم بترشيد القوانين. وأعني بالترشيد جعلها عقلانية حتى نتمكن من معالجة أزمة الإسكان من تلك الزاوية أيضاً. وأود أن أضيف إجابة حول ما رأيناه من نقاشات في الدردشة وقسم الأسئلة والأجوبة بشأن منازل " سيرز" الجاهزة، أليس كذلك؟ هذه مشكلة قمنا بحلها كمنتج، وقد حل السوق الحر هذه المشكلة. التواريخ التي رأيتها هناك كانت من 1908 إلى 1940. والأشياء التي لم تكن لدينا بكثرة عندما كان ذلك المنتج ناجحاً هي قوانين البناء وقوانين تقسيم المناطق. وقد توقف ذلك المنتج عن كونه ناجحاً في السوق الخاص عندما رأينا تطبيق تلك القوانين. لقد اختارت المدن التمسك بهذه القوانين. يمكن تغيير قوانين تقسيم المناطق لدينا في أي مدينة هنا عادةً بتصويت من المسؤولين المنتخبين. يمكنهم تغيير كود تقسيم المناطق الخاص بهم بتصويت واحد. أما ما إذا كانوا سيفعلون ذلك فعلياً، فهذا أمر مختلف كما اكتشفنا. صحيح، لكن هناك سيطرة محلية كاملة على تقسيم المناطق. وبالتالي يمكننا تغيير ذلك غداً . معظم المدن لا تفعل ذلك. لكن كما نقول، لماذا لا يمكننا الحصول على منازل " سيرز" الجاهزة مرة أخرى؟ هذه النسخة من البرامج مسبقة المراجعة هي في الواقع وسيلة للالتفاف على حقيقة أن السوق الخاص لم يعد بإمكانه القيام بذلك، نظرًا لأن لدينا الكثير من اللوائح غير المتوافقة مع أنواع بناء المساكن، وأنواع تمويل الإسكان، والطريقة التي نسكن بها الناس فعليًا. ونظرًا لأننا وضعنا أنفسنا داخل هذا النظام التنظيمي المشوه تمامًا فيما يخص الإسكان، لم يعد بإمكاننا الاعتماد على شركة خاصة لحل هذه المشكلة بعد الآن. لقد حاولت أمازون ذلك. لقد حاولت هوم ديبوت ذلك. لا يمكن لهذا السوق الخاص حل هذا التحدي في الوقت الحالي بسبب لوائحنا. يمكن للمدن بعد ذلك العودة لمحاولة القيام بذلك لأن المدن هي المسؤولة عن القوانين. لذا، هذا هو السبب في أن كل هذه البرامج هي أداة نحو إصلاح القوانين، وهو الأمر المطلوب في نهاية المطاف. ما هو الدور الذي يلعبه رأي المجتمع في اختيار الخطط؟ تتساءل ليزا: "وفي هذا الصدد، هل رأيت مثالاً لبرنامج يربط خيارات الخطط بأحياء أو مناطق محددة كوسيلة للتعامل مع التصميم المراعي للسياق؟" أعتقد أن هذا هو فهم النمط. "إدوارد، هل لديك إجابة على ذلك ؟ ما الذي رأيته؟ نعم، تمامًا كما تحدثنا في الماضي، كانت سونو جزءًا لا يتجزأ من فكرة كتب الأنماط هذه. هذه هي نفس الفكرة وأعتقد أن هذا نقاش مجتمعي ومحلي للغاية. لذا، إذا كان هناك منزل معين، فنحن نراه في المجتمعات ذات المخططات الرئيسية. انظر إلى أي من أفضل المجتمعات الحضرية الجديدة، ستجد أنها مقننة وفقًا لطراز المباني. لذا، أين توضع الشرفات، وأين تكون المداخل الأمامية، هذا أمر محلي للغاية ويمكن تنفيذه في ساوث بند وكالامازو. لديهم في مجموعات خططهم القدرة على إجراء تغييرات على الخطط تمامًا كما ترى في بناء الإنتاج. لذا يمكنك الاختيار بين اليمين أو اليسار. ربما لا ترغب في دفع تكاليف نوافذ إضافية على جانب المنزل لأنك قريب من عقار آخر، وطالما أن ذلك لا يفرض متطلبات قانونية. إنه محدد بوضوح داخل الخطط ، يمكنك تعديل ذلك، ومرة أخرى في ساوث بند أدركوا أنهم بحاجة إلى مزيد من المرونة في الخطط. أين يمكننا أن نكون مرنين؟ في كالامازو، كانوا بحاجة إلى وضع منازل في مناطق كان الناس يرفضون الاستثمار فيها. لذا، نحن لا ننظر إلى المبنى من منظور النمط فحسب، بل إنهم يحصلون بالفعل على مقارنات على أرض الواقع. إنهم يضعون الإطار العام. ورأيت أيضًا بضعة أسئلة حول أن المجتمعات اعتمدت هذه الخطط، ولكن لم يتم بناء أي شيء منها. لا أرى ذلك فشلاً. فكرة أنك تمكنت من الحصول على موافقات لوحدات سكنية إضافية وهيكل مقبول داخل مجتمعك. لا يهمني إن اختاروا المخططات المعتمدة مسبقاً من المدينة أو لجأوا للسوق الحر لإيجاد شيء ما أو بناء أو مهندس معماري للقيام بذلك. ربما قبل هذه المحادثة كان هذا الأمر غير مألوف للمجتمع ولم يكن ليتم بناؤه. لذا مجدداً، هذه لن تكون قصص نجاح مباشرة، لكن الأمور بدأت تتحرك في النظام. الأمور بدأت تتضح وتتفكك تعقيداتها في مبنى البلدية. أصبحت الأمور أكثر ألفة في المجتمع نتيجة لهذه المحادثة. سأل أحدهم بالفعل عن مخاوف مواقف السيارات، وأنا لا أريد تحويل هذه الجلسة إلى نقاش حول المواقف، لأنه يمكننا تخصيص برنامج كامل آخر لذلك، وقد فعلنا ذلك وسنفعل مجدداً. ومع ذلك، أعتقد أن هذا يثير مسألة تصميم الموقع، وقد تحدثنا عن حاجتكم أيضاً لموافقة على تصميم الموقع لهذه المباني المعتمدة مسبقاً. لكنني أتخيل، ولم أطلع عليها بدقة، أن لديكم على الأرجح مخططات معينة تناسب أحجام قطع أراضٍ معينة ، وستكون هناك تكوينات موصى بها لأشياء مثل المواقف، أو إضافة مرآب منفصل أو وحدة سكنية إضافية أو ما شابه. كيف يعمل ذلك؟ أحد الأمور التي أحزن لأننا للتو...أعتقد أن هذه نصيحة جوهرية لأي شخص يضع أحد هذه البرامج، وأعتذر لأننا وصلنا إليها في الساعة 12:15، هي أن أحد أهم المفاتيح لإنشاء صندوق قطع" تيتريس "هو حاجتك لقطع ذات أبعاد مختلفة. أليس كذلك؟ لذا أنت بحاجة لبعض المنازل الطويلة والنحيفة، وبعض المنازل الأكثر تربيعاً، ومنازل على شكل حرف L، فأنت بحاجة لتنوع في مساحة البناء أكثر من حاجتك لتنوع في المنتج. وهذا يسمح لك حقاً بالتحرك بمرونة مثل لعبة" تيتريس ". لقد رأينا سؤالاً حول الأشجار الكبيرة الموجودة. إن توفير أبعاد مختلفة لمساحة البناء هو الشيء الذي يساعد حقاً في جعل مجموعة واسعة من هذه المنازل قابلة للتنفيذ على مجموعة واسعة من الأراضي. وأعتقد أنه من المهم لنا عند الحديث عن المواقف أن ندرك أننا نعمل مع العديد من مطوري المشاريع متعددة العائلات الكبيرة. ومن الأشياء التي وجدوها عند إجراء إحصاءات لمواقف السيارات في عقاراتهم ، في محاولة لتبرير بناء مواقف أقل مما تتطلبه المعايير غالباً، هي أنهم عندما يقومون بحصر مواقف عقاراتهم المشغولة بالكامل، فإنهم يعرفون عدد غرف النوم الموجودة. إنهم يعرفون عدد الوحدات المؤجرة. أم، وهم يجرون عمليات فحص في أوقات مختلفة من اليوم، وأيام مختلفة من الأسبوع، أليس كذلك؟ يجعلون المتدربين يعدون عدد السيارات الموجودة هناك. وهم يجدون بشكل ثابت حقاً أن أقصى عدد لمواقف السيارات يجدونه في الموقع هو حوالي 0.75 سيارة لكل وحدة سكنية. معظم هذه الوحدات تتكون من غرفة نوم واحدة. وهناك بعض الوحدات المكونة من غرفتي نوم. أم ولكن بشكل عام ما نكتشفه هو أن هذا الرقم ثابت حقاً حتى في المواقع الضاحية للغاية. لا يتواجد الجميع في منازلهم طوال الوقت. دائماً ما يكون هناك شخص ما في المطار. أو شخص يقضي ليلته في منزل صديقته. أو شخص مسافر خارج المدينة. أو شخص في عمله. وهكذا، هناك تكلفة لمواقف السيارات فرضناها على الإسكان، بمعنى أنك لا تضطر فقط لتحمل تكلفة بناء منزل أغلى ثمناً، ولا تكتفي فقط بدفع ثمن أرض أكبر لتوفير مسافات الارتداد هذه، بل يتعين عليك الآن أيضاً تحمل تكلفة مساحة أرض إضافية وتكاليف رصف مواقف السيارات، سواء كنت تريد سيارة أم لا. وعندما ننظر إلى الأحياء التاريخية التي تحتوي على الكثير من هذا النوع من الإسكان المفقود، نجد أن الكثير منها لا يحتوي على مواقف سيارات على الإطلاق، حتى في المواقع التي لا يسهل التنقل فيها سيراً على الأقدام، وقد نجح هذا غالباً في هذه الأحياء التاريخية على مدى 50 إلى 200 عام. وهكذا، عندما نبدأ بالقول إن توفير خيارات أكثر للناس من خلال تخفيف القوانين لا يعني أنه لا أحد بحاجة إلى سيارة، ولا يعني أنه لا يُسمح لأحد بامتلاك سيارة. بل يعني السماح لنا بتصميم الإسكان وكمية مواقف السيارات المخصصة له. بما يتناسب مع المستأجرين في ذلك السكن. أم وهذا التوجه يتميز بتنوع كبير. أم سيكون لدينا شوارع مختلفة تضم مواقف سيارات أكثر أو أقل في الشارع. سيكون لدينا أسر تمتلك عدداً أكبر أو أقل من السيارات، أليس كذلك؟ إذا كانت لدينا أسر تزيد أعمار أفرادها عن 55 عاماً، فإن استخدامنا للسيارات ينخفض بنحو 50%. أم عندما نبدأ في النظر إلى الأسر ذات الدخل المنخفض، نجد أن استخدامنا للسيارات ينخفض بنحو 60%. وكلما تمكنا من مواءمة مستوى الأسعار والحاجة إلى السيارات مع مواقف السيارات، زادت قدرتنا على توفير إسكان يستجيب بشكل أكبر من حيث التكلفة والموقع والكثافة للاحتياجات الفعلية للأشخاص الذين يعيشون فيه. أليس كذلك؟ إنها قضية منفصلة عن الخطط المعتمدة مسبقاً، فهي مشكلة تحدث بغض النظر عن كيفية بنائك للمنزل، أو اختيارك لتصميم منزلك. أمم، لكن إحدى طرق تداخل ذلك هي أنك إذا كنت تختار تصميمات لتكون جزءًا من مجموعة خططك المعتمدة مسبقًا ، فأنت تريد اختيار تصميمات تناسب قطعة أرض نموذجية في مجتمعك . في حالة سبوكين، هذا يعني قطعة أرض بعرض 50 قدمًا. مع السماح بتوفير مواقف السيارات المطلوبة في ذلك المجتمع، والتي في الواقع في سبوكين، قاموا بتعليق متطلبات مواقف السيارات في الموقع إذا لم أكن مخطئًا. لكن، كما تعلم ، إذا لم يقم المجتمع بذلك، فيمكنك فهرسة أحجام قطع الأراضي النموذجية في مجتمعك واختيار تصميمات يكون عرضها أو واجهتها متوافقة مع الشروط التي تتوقع من البناء الوفاء بها في ذلك المكان. وإلا، فيما يتعلق بأمور تصميم الموقع، فقد أصبحنا معقدين للغاية. المخططون لديهم الكثير من السلطة بشأن هذا الأمر. عندما نفكر في عناصر المبنى، لقد عملت في الكثير من الأماكن، والعناصر الأساسية حقًا من وجهة نظر تقسيم المناطق هي التأكد من ملاءمتها لقطعة الأرض. لذا، مهما كانت الارتدادات الجانبية أو الأمامية ، فعندما يتعلق الأمر بالتسوية، هناك الكثير من اللوائح في قانون البناء التي تتعامل مع القضية الأكثر جوهرية للموقع ، وهي تصريف المياه بعيدًا عن المبنى. إذا تمكنا من إخراج المخططين من هذا الأمر ليدركوا أن بإمكانهم الوثوق بالبناء، فأنا أثق بقسم البناء عندما ينظرون إلى موقع البناء ويقومون بأعمال الأساسات، حيث ستتصرف المياه بعيدًا بحدود منحدرة لن تغمر الجيران. ويمكن التعامل مع مواقف السيارات بمرونة، كما تعلم، يمكننا تقريبًا تقديرها بالنظر. إذا كنت لا تريدها أمام المنزل، فاجعل المباني قريبة من الشارع بحيث لا يمكنك الحصول على موقف سيارات أمام المنزل. هذا وحده سيسرع العملية ويقلل الكثير من التكاليف. لا أستطيع إخبارك بعدد المدن التي أذهب إليها والتي تتطلب توقيع وختم مهندس على مخطط المنزل للتأكد من أن الموقع يعمل بشكل جيد. وهذا يضيف فقط تكلفة غير معقولة وتعقيدًا للنظام. سيكون ذلك بمثابة تغيير ثقافي حقيقي. يسأل أندرو:" ما مدى فاعلية برنامج الإسكان المعتمد مسبقًا في توليد استثمارات جديدة في بناء المساكن في المناطق الحضرية الأساسية ذات الدخل المنخفض التي عانت من عقود من سحب الاستثمارات، وكل ذلك ضمن سوق إقليمي للمدينة يعاني من الركود أو التدهور؟ " كما تعلم، أعتقد أن تأثيره هائل. أجل. لكنه ليس نظامًا يعمل بمفرده. لا يمكنك فقط اعتماد البرنامج وفجأة يحل كل شيء. وإذا أردت معرفة كيف تنجح القدرة على تحمل التكاليف في هذا الصدد ، فإن كالامازو في ولاية ميشيغان هي التي تتبادر إلى ذهني لأن خططهم المعتمدة مسبقاً كانت متاحة فقط للبنائين غير الربحيين. لذا، في تجربتهم الأولى، يجب عليك العمل مع البلدية المحلية بشأن هذا النوع من بناء المنازل على جميع المستويات. الأمر لا يقتصر فقط على التنظيم والتأكد من أن المنزل يبدو جميلاً. يجب أن يكون نوع الوحدة مناسباً للأشخاص الذين سيقيمون هناك. لذا، لماذا قد تعطي، كما نرى على يوتيوب مع السيد" بيج "، طالباً في المدرسة الثانوية طائرة نفاثة كجائزة؟ علينا التأكد من أن الأمر يعمل ضمن الهيكل التنظيمي. لذا، يجب أن يكون الحجم مناسباً لوحدة الأسرة. لكن عليك أيضاً العمل على تمويل ذلك. الأمر بالغ الأهمية. إن نموذج وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) لأي مشروع تطوير جديد قوي للغاية بالنسبة للمجتمع لضمان تسجيل القيمة الحقيقية وتكلفة بناء ذلك المنزل في تلك المناطق ، بحيث يكون لديك مقارنات لدعم توليد الثروة في تلك المجتمعات، وهو ما سيجذب أيضاً بنائين آخرين قد يرغبون في بناء شيء مختلف عما توفره المدينة من مخططات منازل. لكنني أعتقد أنها أداة قوية جداً في تلك الأحياء. في كثير من الأحيان الـ يمكننا إرسال بقية هذه الأسئلة التي لم نصل إليها، وربما يمكننا... لا أعرف إن كان الناس يرغبون في مراسلتي عبر البريد الإلكتروني. سأضع بريدي الإلكتروني في الدردشة، ويمكنني توزيع بعض الأسئلة التي لم تتم الإجابة عليها. لكن في غضون ذلك ، هل لدى أي منكم أي تعليقات أخيرة حول هذا الموضوع؟ لنختتم الأمور. دعوني أختم ببضع أفكار . أريد من الجميع عند مغادرتهم أن يعرفوا أننا في مهد مرحلة خطط البناء المعتمدة مسبقاً. كان لدينا نموذج لهذا الأمر نجح، وقد تحدثنا عن خطة" سيرز "، لكن نمط التطوير الحديث لدينا وضعنا في موقف يبدو فيه هذا الأمر غريباً وجديداً وغير مألوف. هناك الكثير من الأجزاء المتحركة في هذا الموضوع، وإذا كان مجتمعك يجري هذا النوع من المحادثات، ومن الواضح أن هناك اهتماماً به في جميع أنحاء أمريكا الشمالية، فاستمروا في ذلك. أعلم أن العمل الذي تقوم به ألي والعمل الذي تقوم به جينيفر يؤثر بشكل إيجابي على المجتمعات ويغير الطريقة التي تنظر بها المدن إلى المضي قدماً في هذا المسار. أنصحكم بالتواصل مع أشخاص مثلهم. وهناك قائمة طويلة من الأشخاص الذين يقومون بتنفيذ خطط بناء معتمدة مسبقاً. تحتاج للتحدث مع البلديات التي تبنت هذه البرامج لتقديم أداء أفضل مما قدموه، وكذلك مع المحترفين في هذا المجال لتعلم أفضل ممارساتهم. لأن هذه فرصة مثيرة لمعالجة أزمة الإسكان في جميع مجتمعاتنا. هل لديكم أفكار؟ ألي أم جين؟ أي أفكار ختامية؟ بناءً على ما قاله إدوارد، أنا أكره حقاً أن أختتم بنبرة ليست إيجابية تماماً. لكنني أيضاً أريد أن أختتم بالتأكيد على محدودية هذا كحل وحيد، وأشجع الجميع بصدق على التفكير في مدى اتساع التغييرات المطلوبة في سوق الإسكان لدينا قبل أن نرى تغييرات كبيرة. وهذه خطوة مهمة جداً نحو الحصول على المزيد من الإسكان المتوسط المفقود أو الوحدات السكنية الصغيرة، والمزيد من التطوير غير التقليدي ، خاصة التطوير التدريجي في المدن. وقد رأينا بعض الأعمال المذهلة من الخطط المتكررة. كما تعلمون، لدينا فرق تطوير تعمل منذ فترة طويلة في أماكن مثل كالامازو وساوث بند وممفيس. وقد رأينا عملاً رائعاً ناتجاً عن ذلك بأسعار متنوعة، ولم نتطرق حتى إلى التمويل إلا مع تعليقات إد الأخيرة. نعم، إذا لم تكن لدينا طريقة لتمويل هذه البرامج للمطورين المحليين الصغار الذين يرغبون في بنائها، فلن يكون وجود الخطط مفيداً. أعتقد أن النتيجة العامة بالنسبة لي هي أن هذه أداة رائعة والناس متحمسون لها حقاً الآن ، ويمكننا جعل التصميمات المتكررة أكثر سهولة في الوصول إليها وبتكلفة أكثر انتظاماً ووضوحاً. هناك العديد من الطرق للقيام بذلك، وهي وسيلة مهمة ورائعة للمساعدة في تحسين جودة وتنوع مساكننا. ولدينا الكثير من العمل الآخر الذي نحتاج إلى القيام به في وقت واحد لجعل هذه البرامج جزءاً من تغيير أوسع نطاقاً. أتراجع عن كلامي. سأدلي بتعليق ختامي. سأل أحدهم عن استخدام هذه البرامج لمعالجة الإسكان في الأحياء التي شهدت سحب استثمارات، وهذا سؤال جوهري حول ما نفعله عندما لا يدعم السوق البناء الجديد. وما سأقوله هو أنه لا يوجد حل سحري، ولكن هناك إمكانيات. مم، وإذا كان هناك اهتمام بهذا السؤال، أعتقد أننا قد نختار القيام، ربما ليس في" على مقعد الحديقة "حول هذا الموضوع، لكنني سأكون سعيداً باستضافة جلسة ، ندوة عبر الإنترنت حول ذلك، إذا قرر روب أن الأمر خارج نطاق جدول تحريره، لأنني أعتقد أن هناك الكثير مما يمكن قوله حول هذا ، وأن مجموعات الخطط المعتمدة مسبقاً يمكن أن تكون جزءاً من المعادلة لذلك. حسناً، بهذا أود أن أشكركم، وأشكركم أنتم الثلاثة على كونكم جزءاً من هذا. لقد كان محتوى الندوة ممتازاً حقاً، وأود أن أشكر كل من حضر. لقد كان لدينا حضور جيد جداً. مم، لذا يا جميعاً، سأراكم مجدداً" على مقعد الحديقة "في ندوة مستقبلية. شكراً لكم.