Роберт: Хорошо, я начну говорить, и, э-э... мы начнем. Эм, спасибо всем, кто присоединился к нам сегодня. Добро пожаловать на "On the Park Bench", публичную дискуссию, организованную Конгрессом за Новый Урбанизм. "On the Park Bench" представляет интерактивные беседы с лидерами мнений в области нового урбанизма и смежных областях, связанных с построенной средой. Сегодня у нас тема "Трудности пионеров в строительстве жилья среднего уровня" с Андре Джонсом, модератором выступаю я, Роберт Студивилл. И сначала несколько заметок: присоединяйтесь к нам на CNU 34. CNU 34 пройдет в Северо-Западном Арканзасе с 12 по 16 мая. Северо-Западный Арканзас является эпицентром инновационных идей регионального планирования. Я побывал на 30 CNU в городах по всей Северной Америке, в некоторых из лучших городов. И позвольте мне сказать вам, что Северо-Западный Арканзас сейчас предлагает некоторые из самых захватывающих идей урбанизма, которые происходят в стране. У них есть четыре центра города, которые развиваются по-разному, разные типы городов. Все они связаны инфраструктурой. Они делают с инфраструктурой то, что большинство других городов не могут сделать. Это действительно стоит увидеть, что они сделали и какие планы идут вперед в Северо-Западном Арканзасе. Так что, если вы действительно хотите быть на CNU 34, и если вы не пойдете, вы пожалеете, что пропустили это. Так что зайдите на CNU.org/CNU34 и зарегистрируйтесь, если еще не сделали этого. И подумайте о получении аккредитации CNUA. Запишитесь на CNUA. Преимущества включают: это предоставляет рыночный сертификат для работодателей и клиентов, сертификат аккредитованного профессионала CNU и размещение в публичном каталоге членов CNU.org как аккредитованного CNU. Перейдите на cnu.org/getinvolved/getCNUaccredited. Сегодня мы услышим от местного застройщика в Мемфисе, который построил удивительный проект на уровне квартала под названием Malone Park Commons, который воплощает многие из идей, о которых мы говорим в новом урбанизме. Это застройка на пустующих участках, она предлагает разнообразие жилья и смешанное использование. И здания выполняют свою задачу, определяя улицы как места общего пользования, и это помогает вернуть район, который долгое время был недоинвестирован. Он делает так много вещей правильно, но опыт, через который вы прошли, говорит о том, почему так трудно строить доступное, устойчивое, пригодное для жизни, доступное жилье в городах сегодня. Наш гость - Андре Д. Джонс. Он совладелец Jones Urban Development, компании по развитию недвижимости и общему подрядчику, специализирующейся на жилых и малых коммерческих проектах в пешеходных районах. С 27-летним опытом в строительной отрасли, Андре приносит глубокий опыт и страсть к развитию, ориентированному на сообщество. Немного предыстории: у нас был совет по доступному жилью, который спонсировался в Вашингтоне два месяца назад, и Андре выступал и действительно был в центре внимания совета. И я думаю, что вам будет очень интересно услышать, что он скажет. Я передам слово Андре для презентации, затем у нас будет обсуждение, за которым последуют вопросы и ответы от аудитории. Пожалуйста, используйте функцию вопросов и ответов в Zoom, чтобы задать свои вопросы, и мы ответим на них более или менее в порядке их поступления. Спасибо, Андре, что вы здесь, и добро пожаловать. Если вы хотите поделиться своим экраном, вы можете начать. Андре: Хорошо. Вы видите это? Роберт: Эм, нет, я не вижу, пока нет. Так что... Андре: Хорошо, секундочку. Он говорит... Поделиться. Позвольте мне остановить совместное использование, а затем я попробую снова. Роберт: О, он, эм, говорят, что они могут видеть. Андре: Хорошо. О, хорошо, позвольте мне попробовать снова. Хорошо. Как насчет сейчас? Роберт: Вот так. Вы можете, и, э-э... Хорошо. Андре: Хорошо. Ну, спасибо, Роб, что пригласил меня сюда, на скамейку в парке. Сегодня в Мемфисе замечательный день, и я надеюсь, что и для всех, кто на звонке, и я хочу поблагодарить вас за то, что вы присоединились и слушаете эту историю, которую я хотел бы поделиться с вами. Так что это было делом любви для нас: Malone Park Commons. И позвольте мне отступить на минуту. Так что я хочу поблагодарить Роба за то, что он рассказал о Jones Urban Development. Одна из вещей, которые я люблю, чтобы люди знали, это то, что у нас довольно маленькая фирма, как, вы знаете, мы бы сказали, термин Incremental Development Alliance, который оказал большое влияние на то, что мы построили здесь. И поэтому мы обычно стараемся работать в пределах и вокруг ядра центра Мемфиса, этой исторической пешеходной уличной сети, тех сообществ, которые были развиты до Второй мировой войны. И поэтому у нас здесь много возможностей в том, что сейчас называется Uptown, Медицинский район Мемфиса и Южный город - это те районы, которые окружают центр города. Итак, Malone Park Commons - это застройка на 35 единиц, которая, как вы можете видеть на этом конкретном слайде, есть концептуальный план участка справа, который показывает своего рода вид с воздуха на то, как был задуман Malone Park Commons и что он представляет собой сейчас. И я перейду к следующему слайду. Так что немного предыстории. Это конкретное, это предразвитие с воздуха участка, где сейчас находится Malone Park Commons. На вашем... на западе, который будет справа, вверху справа, будет Harbor Town. Если вы знакомы с развитием нового урбанизма, Harbor Town был разработан компанией Henry Turley в конце 80-х годов, и это было, вероятно, если не первым, то одним из первых сообществ нового урбанизма, разработанных. Итак, прямо на запад, извините, на восток от гавани реки Вулф находится Исследовательская больница детей Святого Иуды. А к северу от Святого Иуды был проект общественного жилья под названием Herb Village. Так что Роб и я немного говорили об этом до того, как мы начали, вы знаете, я начал эту презентацию. У Генри Терли было предвидение создать район финансирования прироста налогов, чтобы захватить прирост налогов от развития Harbor Town, чтобы помочь оживить район прямо к северу от Исследовательской больницы детей Святого Иуды, который был начат около 2000 года. И мы видели, что происходило, и мы, вы знаете, умоляли быть вовлеченными. Мы были одним из трех рыночных строителей, которые помогли построить новое жилье здесь, в районе около 2008 года. Это как-то застопорилось. Я уверен, что вы все знаете, что произошло. Мне не нужно объяснять это. И с тех пор мы как-то ковыляли вперед. Все начинает снова набирать обороты. Это отличное место. Но немного об этом конкретном квартале. Так что мы называли его Блок С, когда ждали его развития. Но это загрязненный участок, который был рекультивирован партнерством Генри Терли во время обновления Uptown. И это, вы знаете, пешеходная уличная сеть. Так что эта конкретная область была развита в 1856 году. Первоначальные известняковые бордюры все еще существуют. Вы все еще можете видеть часть кирпичной кладки, когда часть асфальта удаляется с улиц. Это действительно крутое место. Мы находимся прямо на западе от, э-э... прямо на востоке от реки Миссисипи, так что мы в нескольких кварталах от реки Миссисипи, прямо к северу от центра города. Так что это действительно отличное место. Эм, этот конкретный участок земли изначально был размечен для шести домов на одну семью. Так что весь этот квартал, вероятно, имеет 12 домов. Мне нужно это подсчитать. Я даже не думал о том, сколько домов существовало, и мы построили, вероятно, шесть домов, четыре дома, которые были оригинальными для квартала. Мы построили первый дом, который мы построили в 2008 году. И это, поскольку это загрязненный участок, я бы настоятельно рекомендовал вам никогда не быть первым, кто строит на загрязненном участке, потому что мы пережили всевозможные неприятности. И вы знаете, следующий строитель, который пришел, не сделал и половины того, что сделали мы. Так что мы извлекли урок из этого. Эм, но шесть участков для домов на одну семью оставались пустыми после 2008 года до примерно 2018 года, когда Томми Пачелло, которого некоторые из вас могут знать, был президентом Мемфисского медицинского районного сотрудничества и активно участвовал в Incremental Development Alliance, пригласил сюда людей из IDA. Так что мы начали общаться, и вы знаете, кто-то сказал: "Почему бы вам не построить на этих шести пустых участках?" Итак, мы начали планировать это. И, как оказалось, мы смогли получить в свои руки этот конкретный участок земли и начать нашу работу, которая в итоге стала проектом "работа, чтобы учиться", а не "работа, чтобы зарабатывать". Так что мы находились в пересекающихся географиях стимулов, к счастью. Так что мы были не только в районе финансирования прироста налогов, мы были в пределах границ Центрального делового улучшения для Комиссии по развитию центра Мемфиса, и мы также находимся в пределах границ Мемфисского медицинского районного сотрудничества. И Мемфисское медицинское районное сотрудничество - это некоммерческая организация, которая была начата якорными учреждениями, больницами, которые находятся в медицинском районе, чтобы помочь оживить это конкретное сообщество. Хорошо. Так что мы пытались построить. Так, э-э... половина квартала. И я люблю называть это самым разнообразным кварталом жилья, построенным в Мемфисе, если не в стране, с тех пор как Вторая мировая война, и никто вроде бы... никто не возражал против этого, так что я просто продолжу использовать это. Так что у нас есть, мечта была иметь типы жилья среднего уровня: четырехквартирные дома, коттеджные дворы, здания с жилыми и рабочими помещениями, все на шести участках для домов на одну семью. И иметь бизнес в шаговой доступности, потому что именно так устойчивые районы строились до Второй мировой войны. Именно так традиционные районы строились исторически: иметь доступные бизнесы — извините, доступные пространства для малого бизнеса — иметь возможности для трудоустройства в шаговой доступности. Эм, вы знаете, наша цель была стрелять, хотя это не, эм... ну, это не строгое доступное жилье или доступное жилье, вы знаете, у нас это рыночная ставка, но наша цель - иметь арендные ставки, которые доступны для людей, которые зарабатывают от 80 до 120 AMI. И затем мы столкнулись с тем, что считается реальностью малого застройщика, о которой я расскажу на следующем слайде. Хорошо, так что... когда Роб услышал меня, так что, просто чтобы вернуться немного назад. С этим конкретным проектом было связано много боли. Итак, я посетил свой первый CNU в Цинциннати — извините, в Шарлотте — несколько лет назад. И то, что я надеялся найти, было кем-то, кто прошел через боль строительства жилья среднего уровня так, как мы проходили через это в то время. И хотя у нас были некоторые, были действительно хорошие сессии от Кронберга о том, как взломать Международный строительный кодекс и тому подобное, не было действительно конкретного разговора о том, "это проблемы, с которыми я столкнулся, и вот как я их решил". Итак, мы смогли, Джон Зена, который был начальником инфраструктуры города Мемфис, и я представили в Шарлотте — извините, и в Цинциннати и CNU 34. И я назвал это "Признания застройщика жилья среднего уровня, восстанавливающегося застройщика жилья среднего уровня". Я потратил около часа, просто рассказывая о боли, которая была вызвана и которую мы пережили. Итак, я постараюсь сократить это здесь для вас всех сегодня днем. Итак, барьеры для жилья среднего уровня. Я люблю называть, вы знаете, когда вы строите дома на одну семью и дуплексы, вы строите по Международному жилищному кодексу. Эм, а затем, как только вы доходите до третьей единицы, вы сталкиваетесь с тем, что я люблю называть "великой стеной МСК". Итак, это как будто вы все, вы бежите по ровной поверхности, а затем вам нужно бежать вверх по горе, чтобы сделать это, сделать эти вещи. Итак, некоторые из вещей, с которыми мы столкнулись, были, вы знаете, правила пожарной защиты, требования к коммунальным услугам, триггеры смешанного использования, четырехквартирные дома, рассматриваемые как многоквартирные здания, интерпретации кодекса. Итак, когда мы начали Malone Park Commons, мы проделали много работы в области жилья на одну семью. Эм, и, вы знаете, это казалось нам простым делом. Хорошо, у нас есть дом на одну семью. Вы можете построить дом на одну семью, 4000 или 5000 квадратных футов, и вам не нужно иметь спринклеры или что-либо из этих других вещей: механические, электрические, сантехнические. Но как только мы построили четырехквартирный дом или что-либо с более чем тремя единицами, мы столкнулись с тем, что нам нужно было установить пожарные спринклеры, нам нужно было установить пожарные сигнализации, нам нужно было установить устройства предотвращения обратного потока. Нам нужно было, если у нас не было пожарного спринклера в пределах 100 футов от здания, нам нужно было установить частный пожарный гидрант. Так что затраты были просто астрономическими. И люди спрашивают, люди говорили нам: "Ну, вы должны были знать все эти вещи. Вы должны были нанять правильных людей, вы должны были сделать, вы знаете, у вас должна была быть команда". Мы - малый застройщик. У нас не было бюджета на разработку для, вы знаете, команды инженеров и всех этих людей, проектировщиков пожарных систем, которые есть у крупных застройщиков. А потом, плюс, если бы мы знали все это, мы бы никогда не ввязались в это, и мы бы никогда не сделали этого. Так что я горжусь тем, что мы смогли ввязаться в это. И хотя это вызвало много мозгового урона, мы смогли пройти через это. Эм, и мы смогли внести некоторые положительные изменения, о которых я расскажу вам здесь через секунду. Хорошо. Так что как мы двигались вперед медленно и болезненно. Мы начали с наших коттеджных дворов, и мы сделали это поэтапно. Это началось с наших коттеджных дворов; у нас есть 11 коттеджей на двух участках для домов на одну семью. И первая проблема, с которой мы столкнулись, была: в 2017 году штат Теннесси принял закон, который гласил, что каждая коммунальная служба должна иметь программу перекрестного подключения. Но, по-видимому, никто не знал об этой программе перекрестного подключения, пока мы не дошли до нашей окончательной сантехнической инспекции, и мы собирались заселить людей на следующей неделе. Итак, сантехнический инспектор приходит и говорит: "Эй, вы знаете, вам нужно иметь здесь устройство предотвращения обратного потока". Сантехник об этом не слышал. Эм, это была действительно, как... это была не лучшая ситуация, потому что мы планировали заселить людей на следующей неделе. Итак, сантехник сказал: "Хорошо, мы сделаем. Мы установим устройство предотвращения обратного потока". Они установили подземное устройство предотвращения обратного потока. Другой инспектор пришел для проверки и сказал: "Нет, это должно быть над землей". Так что им пришлось выкопать это и установить устройство предотвращения обратного потока, которое было над землей. Мы наконец-то получили сантехническую инспекцию, но это было наше первое реальное, реальное знакомство с МСК и программой перекрестного подключения MLGW (Memphis Light Gas and Water), которая является нашим поставщиком коммунальных услуг. И это как бы начало этот спуск или подъем между нами и... между нами и Кодексом строительства округа Мемфис-Шелби и Государственным пожарным инспектором Теннесси. Так что мы просто продолжим здесь. Мышление о постепенном развитии. Так что многие люди в этой области и по всей стране привыкли строить... привыкли к более крупным застройкам, вы знаете, застройщики приходят и строят квартальные, суперблочные проекты, и они строят их все сразу до конца. Итак, что мы должны были, и что люди все еще не понимают, это то, что постепенное развитие - это то, как города и поселки строились всегда. И именно так вы строите устойчивость. И вы начинаете с десяти... вы можете начать с, и вы можете вернуться с деревянным коттеджем. Вы можете вернуться с одноэтажным кирпичным зданием, и так далее, и так далее, по мере того как эти вещи становятся более осуществимыми. Итак, вот почему мы хотели помочь людям понять, что мы строили это поэтапно, потому что мы хотели построить их так, чтобы мы могли доказать их устойчивость и жизнеспособность и запустить их, прежде чем двигаться вперед. Сотрудничество с должностными лицами по кодексу. Эм, к счастью, у нас снова был, я упомянул Джона Зену здесь, который работал, который довольно прогрессивен. Мы знали, что у нас есть, вы знаете, все говорят о зонировании как о препятствии для жилья среднего уровня. Но как только вы решаете проблему зонирования, люди все равно не будут строить жилье среднего уровня из-за Международного строительного кодекса и некоторых других правил, которые я упомянул ранее. Итак, у Джона было предвидение создать Консультативный совет по строительным кодексам. Итак, он попросил меня присоединиться к совету, потому что я был одним из тех, кто действительно работал над жильем среднего уровня. Он хотел услышать мое мнение. Итак, мы смогли войти в совет и начать работать над изменением местных строительных кодексов, о которых я расскажу позже. Но это была действительно хорошая идея. И если у вас нет чего-то подобного в вашем сообществе, я настоятельно рекомендую, чтобы у нас были люди из кодекса, люди, имеющие юрисдикцию, из пожарной службы, различные инженеры в разных областях, архитекторы, строители. Итак, это было, это было преобразующее сотрудничество. Это было не всегда приятно. Вы знаете, я не знаю, есть ли здесь инженеры, но вы знаете, мы наконец-то смогли, смогли привлечь их на нашу сторону. Альтернативные методы строительства. Пока строительные кодексы изменялись, нам разрешили использовать определенные альтернативные методы строительства в качестве временных мер, эм, чтобы продолжать двигаться вперед. Мы выступали за изменения на местном и государственном уровне. Итак, мы смогли добиться некоторых изменений на уровне штата через адвокацию. И эм... терпеливый капитал. Вы знаете, я не могу сказать вам, как нам повезло иметь терпеливых программных партнеров: нашего старшего кредитора, который предоставил старший долг для нашего строительного кредита, Комиссию по развитию центра Мемфиса и Мемфисское медицинское районное сотрудничество. Вы знаете, пока мы объясняли этот путь постепенного развития, и пока мы объясняли адвокационную работу, которую мы пытаемся сделать, они действительно работали с нами. Вы знаете, один из комментариев, который был сделан одним из менеджеров по планированию, был таким: "Я бы пришел и спорил, что определенный кодекс не имеет смысла, исходя из масштаба здания". И я думаю, что я говорил об этом около часа, и в конце концов он сказал: "Вы знаете, для большинства застройщиков время - это деньги. Вы знаете, вы сидите здесь, спорите с нами, когда вы могли бы просто принять то, что мы говорим, и пойти и строить, и сэкономить себе проценты". И я сказал: "Но весь смысл в том, что это нелогично. Это не имеет смысла. Так что я буду сидеть здесь, потому что нам нужно внести эти изменения. Так что, хотя я переживаю эту боль, в будущем, когда мы будем строить, или когда кто-то еще попытается помочь, попытается построить застройку в Мемфисе, чтобы помочь увеличить нашу плотность, тогда им не придется сталкиваться с этой проблемой". Итак, эм... вы знаете, это то, что, вы знаете, я ценю. Я ценю возможность пройти через это. Я знал, что это не нормально, но в конце концов люди пришли, команда собралась, и мы смогли работать вместе. Хорошо. Так что было построено? Так что, я ненавижу, что мое верхнее левое, верхнее левое фото, э-э, было обрезано, но это, по сути, полквартала. Так что это представляет собой шесть участков для домов на одну семью, которые изначально были предназначены для шести домов на одну семью. Так что вместо шести домов на одну семью у нас есть 31 жилое помещение и четыре коммерческих помещения. Так что вверху справа вы можете видеть центр этого - наш коттеджный двор. У нас всего 11 коттеджей, шесть коттеджей справа и пять коттеджей слева. Справа у нас четырехквартирные дома. У нас есть то, что мы называем зданиями с жилыми и рабочими помещениями, которые имеют коммерческие помещения на первом этаже и квартиры наверху, и они якорят оба угла. Вы не можете это видеть, но все, что вы видите справа от этого фото, находится слева, и это ограничено улицами Норт-Мейн, Сафронс-авеню и Норт-Секонд-стрит. Четыре коммерческих помещения у нас, вы знаете, мы смогли их сделать, и это было на самом деле лучше, чем я мог когда-либо мечтать, потому что мы предоставили доступные пространства для людей, которые открыли свои первые физические магазины. Все они принадлежат чернокожим женщинам, чем я очень горжусь. Один из них - Groovy Gratitude, который предлагает смузи и сэндвичи и свежевыжатые соки, и мы находимся в продовольственной пустыне, в основном. Итак, иметь здоровые варианты питания в шаговой доступности было, вы знаете, я не могу достаточно поблагодарить их за то, что они поверили в нас и принесли этот вариант в наше сообщество. У нас есть Evolved Pilates. У нас есть The Main Wildling, который является цветочной студией. И 1 мая у нас будет Impress, Inc., еще один бизнес, принадлежащий чернокожей женщине, который переедет. Так что я очень горжусь этим. Они находятся на первых этажах этих двух кирпичных зданий с жилыми и рабочими помещениями. У нас есть четырехквартирные дома. Итак, позвольте мне немного рассказать о проблемах, с которыми мы столкнулись при строительстве этих зданий. Итак, здания с жилыми и рабочими помещениями были второй фазой. Итак, это когда мы действительно начали тонуть в болоте того, что мы называем Международным строительным кодексом. Всякий раз, когда вы строите более двух единиц, вам нужно иметь пожарные спринклеры. Итак, что мы построили, мы построили и разрешили эти здания как жилые для жилых помещений, кирпичные здания с жилыми и рабочими помещениями. Итак, мы установили пожарные спринклеры NFPA 13R для жилых помещений. Теперь мы всегда хотели иметь коммерческие помещения на первом этаже. Итак, что мы сделали, когда мы подали наш разрешение на изменение, нам сказали, что нам нужно иметь коммерческие спринклеры NFPA 13 в этих помещениях, коммерческих помещениях. Теперь, заметьте, эти помещения всего 600 квадратных футов. Итак, нам сказали, что нам нужно иметь NFPA 13. И наш подрядчик по пожарным спринклерам в то время не имел понятия, что он может смешивать NFPA 13 и 13R. Итак, мы говорили о здании, которое уже было построено, где нам нужно было вырвать двухдюймовый водомер и установить четырехдюймовый пожарный водомер. Я проведу новые трубы через плиту, чего не собиралось происходить. Так что это было что-то, что мы просто... мы просто начали пытаться умолять нашу юрисдикцию, если мы могли бы использовать спринклеры NFPA 13R в этом пространстве. В IBC есть положение, которое я до сих пор утверждаю, что говорит, если у вас есть NFPA 13R по всему зданию и с двухчасовой противопожарной изоляцией, что это нормально. Теперь, это не говорит об этом, но так я это читаю, и так я утверждаю. Итак, в конце концов, они позволили нам иметь этот альтернативный метод строительства, который позволил нам использовать двухчасовую противопожарную изоляцию для этого бизнеса группы B и использовать NFPA 13R в этом, в том, что тогда было кофейней. Это был наш первый опыт в этом. Теперь, после того, как они это сделали, хорошо, мы думали, что у нас все запланировано. Итак, мы пошли открывать магазин смузи, который является Groovy Gratitude. И Государственный пожарный инспектор, по-видимому, посетил строительного инспектора и сказал им, что они больше не могут этого делать. Так что для Groovy Gratitude мне пришлось пойти и найти подрядчика по спринклерам, который знал, что он делает. И нам пришлось потратить 6000 долларов, чтобы добавить две головки пожарных спринклеров в это пространство, это 600 квадратных футов, чтобы сделать его, эм, соответствующим кодексу. Это был... это был болезненный опыт, многие из которых я упомянул, и совершенно ненужный. Но, вы знаете, Государственный пожарный инспектор вмешался и, вы знаете, как бы поставил свою ногу с строительным инспектором. Так что нам пришлось двигаться вперед с этим. Теперь, когда мы открыли студию пилатеса, они собирались попытаться заставить нас сделать то же самое, и это когда я просто... я не мог сделать это как студия пилатеса. Они не собираются иметь пожар там. Почему нам нужно это делать? Так что я смог получить строительного инспектора, чтобы прийти и провести экскурсию. Другой строительный инспектор, новый строительный инспектор, чтобы прийти и провести экскурсию. И она согласилась, что, вы знаете, это, вы знаете, это не имеет смысла. Так что они позволили еще один альтернативный метод строительства, чтобы позволить нам сделать студию пилатеса с жилыми спринклерами. Так что мы многому научились там, и в это время город Мемфис и округ Шелби фактически приняли местные поправки, которые позволили бы делать такие вещи по праву. Но, и так мы ждали, чтобы построить третью фазу, которая была нашими четырехквартирными домами. Так что четырехквартирные дома в то время потребовали бы спринклеров NFPA 13R. Так что мы ждали год, потому что знали, что местные поправки будут приняты. А затем мы подали эти планы на четырехквартирные дома на плановую проверку. И затем, пока они были на плановой проверке, Государственный пожарный инспектор вмешался и сказал: "Нет, вы не можете этого сделать". Так что нам пришлось вернуть 20 000 долларов в бюджет для каждого из этих четырех четырехквартирных зданий, чтобы иметь возможность построить их и вернуть спринклеры, как требовал Государственный пожарный инспектор. Так что, эм... Государственный пожарный инспектор фактически посетил нас. Люди из Государственного пожарного инспектора посетили нас дважды, и мы спросили строительного инспектора, нормально ли это, и он сказал: "Нет, это не нормально". Так что, по-видимому, мы вызвали гнев людей на уровне штата. Но из-за всего мозгового урона, который мы, вы знаете, что мы, что мы получили, мы смогли работать с городом Мемфис и нашим государственным законодательным органом и Ассоциацией строителей домов Теннесси, чтобы принять определенные законы на уровне штата и на местном уровне. Так что в 2024 году мы получили государственный закон HB... ну, теперь я не могу вспомнить номер. Я получу это для вас, Роб, когда я, когда я, после, после того, как мы закончим. Но в 2024 году мы приняли государственный закон, который позволяет строить четырехквартирные дома, трехквартирные и четырехквартирные дома до 4000, до 5000 квадратных футов. Если вы решите исключить спринклеры, вы должны иметь двухчасовую противопожарную изоляцию. Так что если вы выберете двухчасовую противопожарную изоляцию в качестве опции, то вам не придется устанавливать спринклеры, что было огромной победой для жилья среднего уровня. Это опционально. Так что муниципалитеты могут выбрать. Так что Мемфис уже был на этом пути. Мы выбрали, и это открыто для любого муниципалитета, который хочет выбрать. Но с тех пор мы смогли, эм... город Мемфис работал и принял то, что они называют Приложение M местные поправки к IRC, и извините, к IBC 2021. Так что вот несколько ключевых моментов оттуда: * От трех до 23 до 24 единиц. Есть некоторые положения, которые, и у меня нет всех этих положений передо мной, но есть некоторые положения, которые устраняют определенные MEP и тому подобное. Я могу вникнуть в это... это не мой масштаб, так что я действительно не получил все детали об этом. * Два соответствующих противопожарных пути для жилья среднего уровня. Так что, для NFPA 13R плюс одночасовые разделения, или вы можете сделать двухчасовые разделения без спринклеров для трех или четырех единиц, трех или четырех единичных зданий менее 5000 квадратных футов, о которых я только что упомянул. * Также до восьми единиц. Если вы строите до восьми единиц, и здание меньше 10 000 квадратных футов, вы можете использовать спринклеры 13D вместо NFPA 13. * Требования к пожарной сигнализации, масштабируемые к размеру. Мы, во время свидетельских показаний, я свидетельствовал перед Государственным законодательным органом против начальников пожарных во время прохождения этого закона о пожарных спринклерах через Государственный законодательный орган, и одна из вещей, которые мы смогли доказать с помощью данных Национальной ассоциации строителей домов, это то, что пожарные спринклеры, как только пожарные спринклеры были приняты, они не значительно снизили количество смертей от пожаров. То, что действительно снизило количество смертей от пожаров, были встроенные дымовые детекторы, подключенные дымовые детекторы, которые были приняты, возможно, на 10 лет раньше. Итак, как только мы смогли это доказать и показать эти данные, тогда было легче убедить наш государственный законодательный орган принять этот закон. * Структурные положения IRC. Вы можете использовать предписывающий легкий каркасный дизайн, разрешенный вместо инженерии IBC, если вы строите до четырех единиц. * Малый коммерческий на первом этаже. Теперь, это большое дело. Все эти проблемы со спринклерами, я знаю, что слова, которые я использовал, не описывают боль и страдания и стоимость, которые я должен был пройти, чтобы получить альтернативные методы строительства, которые были, которые были разрешены. Теперь, здесь, в Мемфисе, если у вас есть использование группы B и смешанное здание с жилыми помещениями, то, если оно меньше 1000 квадратных футов, вам не нужно иметь спринклеры в этом пространстве. На самом деле, вам не нужно иметь спринклеры во всем здании. Так что если это четыре единицы, и есть две жилые квартиры наверху и два помещения на первом этаже группы B менее 1000 квадратных футов, вам не нужно иметь спринклеры. Так что для нас и для малого бизнеса, и для закрепления некоторых из этих углов в многих из этих замечательных районов здесь, в Мемфисе, это будет изменением игры. * Требования к коммунальным услугам уточнены. Так что здесь, в Мемфисе, мы смогли убедить Memphis Light Gas and Water изменить свою программу перекрестного подключения с минимума четырех до пяти. Так что теперь, если вы строите четырехквартирный дом, вам не нужно иметь устройство предотвращения обратного потока. * И, конечно, гибкость зонирования. Использование данных теперь разрешено на 7000 квадратных футов. И что я не упомянул об этом конкретном квартале до того, как мы начали Malone Park Commons, мы также построили дома на одну семью с вспомогательными жилыми единицами. Вот почему я люблю называть это самым разнообразным кварталом жилья. Но наши участки здесь 4000 квадратных футов. Так что, хотя 7000 квадратных футов меньше, чем было, я все равно хотел бы уменьшить его еще меньше. Хорошо. Так что просто чтобы подвести итоги, что помогло работать здесь, в Мемфисе, и что, вы знаете, могло бы работать в других сообществах, это, как я упомянул, Консультативный совет по строительным кодексам. Вы знаете, формируйте междисциплинарные рабочие группы: включайте строительных инспекторов, пожарные службы, архитекторов, инженеров и малых застройщиков. Так что вы можете собраться в комнате и поговорить о том, что действительно имеет смысл для зданий такого размера. Используйте реальные проекты для тестирования пропорциональных путей кодекса. Я действительно не думаю, что мы смогли бы сделать что-либо из этого в Мемфисе, если бы не начали Malone Park Commons, потому что эти здания фактически использовались как, вы знаете, этот проект использовался как учебная лаборатория, чтобы помочь информировать наших должностных лиц по кодексу, наших городских должностных лиц о том, какие реальные барьеры существуют для жилья среднего уровня. Сначала интерпретируйте, затем формализуйте. Так что мы сидели, и я присоединился к Международной пожарной... я присоединился к IFC. Я присоединился к ICC, чтобы получить интерпретации кодекса, потому что у должностных лиц по кодексу были разные интерпретации. Итак, мы, мы, мы говорили об этих вещах. Я убедился, что я полностью понял, что, что, что эти интерпретации означают, и так мы смогли это выяснить. А затем мы говорили об этом, а затем формализовали это. Так что мы смогли использовать эти выводы как альтернативные методы строительства, которые, вы знаете, были на индивидуальной основе. А затем мы использовали эти данные, чтобы помочь формализовать их в местные поправки. Передайте уроки, извлеченные обратно в Международный совет по кодексам и Международный пожарный кодекс для будущих обновлений кодексов. Так что одна из вещей, о которых мы говорили, Роб упомянул конференцию по жилью, это то, что мы хотим взять эти выводы, когда мы действительно хотим подать их в Международный совет по кодексам, чтобы мы могли действительно внести изменения на самом верху, чтобы они могли просочиться вниз. Я горжусь тем, что показываю это фото. Я знаю, что предполагаю, что многие в семье CNU знали Томми Пачелло, который был большим сторонником Конгресса за Новый Урбанизм. Итак, Томми скончался в 2020 году, и в его честь Институт городских земель создал награду под названием Награда за малое развитие Томми Пачелло. И мы были первыми лауреатами Награды за малое развитие Томми Пачелло, и мы очень гордимся этой честью. И на этом фото моя семья. А затем есть будущее Мэри Янг, которая в то время была президентом Комиссии по развитию центра Мемфиса, которая также была жизненно важна в предоставлении стимулов для нашего, для Malone Park Commons. Так что очень горжусь этим, и эм... вы знаете, я хочу поблагодарить вас, Роб, за то, что пригласили меня. И я думаю, что на этом я закончу. Андре: Я не слышу тебя, Роб. Роберт: Извините, я отключил звук из-за эха. Я забыл, что отключил звук. О, хорошо. Хорошо. Вы можете просто оставить эти слайды. Мы можем вернуться к ним, потому что это хорошие слайды с некоторыми деталями, и вы представили много деталей, и я думаю, что некоторые из них, вероятно, нуждаются в дальнейшем объяснении. Но сначала я просто хотел задать вам общий вопрос: как вы стали застройщиком городского застройки и что привело вас к строительству, например, нового урбанистического проекта, как Malone Park Commons? Андре: Мы... мы жили в городе. Моя жена и я жили в Мемфисе, вы знаете, уроженцы Мемфиса жили в городе. И, вы знаете, в то время мы... я не был... я не был урбанистом, по крайней мере, я не знал, что я урбанист. Так что когда мы построили наш первый дом, мы построили наш первый дом в Карривилле, который является пригородом Мемфиса. И что я осознал, это то, что вы знаете, вам нужно было ходить, и я, я был по своей природе... я просто хотел ходить. Вам нужно было пройти милю, чтобы выйти из единственного входа в поселок. На главной улице не было тротуаров. Вам нужно было везде ездить на машине. Мы должны были ехать ко всем моим родственникам, и все, что мы хотели сделать, было в 30 минутах езды. Итак, когда мы, я просто не мог этого вынести. Итак, когда нам разрешили участвовать в обновлении Uptown, я подумал: "Это идеально". Итак, я осознал, что как только мы захотели быть в месте, где нам не нужно было зависеть от машины, где я мог бы ездить на велосипеде, мы могли бы ходить, чтобы купить еду или ездить на велосипедах, чтобы отвезти наших детей в школу. И именно это мы сделали. И именно это позволило нам сделать жизнь в сообществе Greenlaw Uptown, и мы хотели поделиться этим чувством с другими. Я имею в виду, зависимость от автомобиля не только становится слишком дорогой, но и является проблемой для здоровья, потому что мы не ходим так много, как нам нужно. Итак, я просто осознал естественно, что, вы знаете, я понял, что я урбанист, и затем я хотел попытаться применить это. Возможность работать с Томми Пачелло, мы начали уменьшать масштабы до меньшего жилья, потому что мы знали, что размеры домохозяйств уменьшаются. Мы были большими поклонниками коттеджей Катрины, и это повлияло на наш дом, который мы построили. Наш дом, в котором мы живем сейчас, по сути, является коттеджем Катрины, который мы немного изменили. Но затем, двигаясь вперед, мы связались с Томми, и Томми привел людей из Incremental Development Alliance. Итак, это просто начало иметь смысл. И на самом деле, э, до Томми, я посетил первый буткемп Incremental Development Alliance в Дунканвилле, Техас, в 2014 году, я думаю. Так что у меня был некоторый опыт в этом, но это действительно пришло в полное понимание, когда Томми привел их в город в то время, в 2018 году. Роберт: Круто. Вы дали много деталей. Можете ли вы вернуться на два слайда назад, чтобы мы могли снова увидеть фотографии вашего развития? Да, эм, я просто хотел немного уточнить, потому что вы сказали, что это было 35 единиц, и у вас было 11 коттеджей в коттеджном дворе, правильно? Андре: Правильно. Роберт: А затем у вас было четыре четырехквартирных дома, которые мы видим там внизу слева. Итак, это в сумме 27. А затем у вас были некоторые единицы в зданиях смешанного использования. А затем вы сказали, что у вас были некоторые дома на одну семью с ADU. Итак, это в сумме 35, правильно? Андре: Ну, сообщество Malone Park Commons в целом - это четыре четырехквартирных дома, что составляет 16 единиц. 11 коттеджей, что составляет 27. А затем у нас есть два здания с жилыми и рабочими помещениями, в каждом из которых по две квартиры. Это будет 31. А затем у нас есть четыре коммерческих помещения на первом этаже, всего 35. Дома на одну семью на другой половине квартала - это то, над чем мы работали раньше. Роберт: Понятно, да. Андре: Так что мы, вероятно, построили около 75% домов на южной стороне квартала, и все они являются собственностью. У нас есть пара ADU на них. Но эти дома и ADU были построены до того, как мы построили Malone Park Commons. Так что Malone Park Commons был построен на шести участках, по сути. Это то, с чего вы начали, шесть участков. Эм, как вы получили свою землю? Да. Андре: Так что земля принадлежала... так что земля принадлежала земельному банку, который создало партнерство по обновлению Uptown. Итак, Агентство по развитию сообщества, которое управляет районом финансирования прироста налогов, владело участками и рекультивировало этот загрязненный участок до развития этих домов на одну семью. И это момент, который я не сделал, который заключается в том, что другая половина квартала оставалась пустой с 2007 по 2020 год, когда мы начали Malone Park Commons, имела несколько неудачных инициатив... инициатив по попытке построить эти шесть домов на одну семью, и по какой-то причине это не удалось. Я очень рад, что это не удалось. Но, вы знаете, иногда вы выходите лучше, когда... иногда вы получаете более положительные результаты, когда предыдущие попытки не удаются. Так что нам повезло там. Роберт: Так что, эм, с вашими... вы начали с 11 коттеджных дворов. Они были под Международным жилищным кодексом? Так что вы... Андре: Они, они находятся под Международным жилищным кодексом. Проблема возникла, эм, потому что у нас есть несколько коттеджей на одном участке, возникла путаница в коммунальных службах и некоторых в планировании относительно того, следует ли рассматривать их как квартиры или дома на одну семью. Итак, мы в конце концов смогли убедить всех, что это дома на одну семью. Но поскольку они все... поскольку они все на одном участке и использовали один водомер, потому что мы планировали сдавать их в аренду, или в какой-то момент мы можем продать их как кондоминиумы, нам пришлось иметь устройство предотвращения обратного потока, что никто... вот как мы в итоге застряли в конце с необходимостью делать это устройство предотвращения обратного потока. Роберт: Понятно. Просто чтобы все поняли, у вас есть Международный жилищный кодекс, по которому строятся большинство наших домов на одну семью по всей Америке, и таунхаусы. А затем, эм, если вы поднимаетесь выше дуплекса, трехквартирного дома или чего-либо выше, эм, вы, по сути, находитесь под другим режимом строительного кодекса, эм, если это правильное слово, но Международным строительным кодексом вместо Международного жилищного кодекса. И это те же самые, эм, требования, как если бы у вас был 200-квартирный многоквартирный дом, эм, или комплекс, эм, управляет трехквартирным домом, или четырехквартирным домом, или чем-то подобным. Итак, вы, эм, это регуляторное несоответствие, потому что все те же самые, вы знаете, все те же самые требования, как если бы у вас был огромный проект, накладываются на вас, если у вас всего три единицы. И это то, с чем вы столкнулись с большинством единиц на Malone Park Commons, эм, что создало всевозможные проблемы для вас. Перейдите на следующий слайд. Эм... Вы были, эм... Так что это были изменения, и некоторые из них были городскими изменениями, а некоторые были изменениями на уровне штата, правильно? Андре: Правильно. Роберт: Так что, продолжайте. Эм... Эм, хорошо. Это становится немного сложным, но, эм... Эм, одна из вещей, которую CNU, эм, хотела бы сделать, эм, вы знаете, выходя из Совета по доступному жилью, это сделать так, чтобы малые многоквартирные дома и трехквартирные дома и многоквартирные дома до определенного уровня, эм, управлялись по Международному жилищному кодексу. Решило бы это большинство ваших проблем, если бы у вас это было с самого начала? Если бы все это было сделано по IRC, а не по IBC, решило бы это многие из ваших проблем и снизило бы ваши затраты на строительство и ваши головные боли и все остальное? Андре: О, да, это решило бы большинство наших проблем. Абсолютно. Мы, эм... мы... Да, я пытался подумать о чем-то, что, что я мог бы, что могло бы упасть между трещинами. Но да, это решило бы большинство наших проблем. Механические, электрические, сантехнические, инженерные планы не были бы проблемой. Требования к пожарной сигнализации. Все это должно было бы решить все наши проблемы. Теперь, были, есть несколько исключений в IBC, которые вы должны... которые вы можете использовать, но... опять же, это зависит от того, как люди, ответственные за это, интерпретируют их. У нас была настоящая проблема с нашими рецензентами пожарных планов, касающаяся систем пожарной сигнализации в наших зданиях с жилыми и рабочими помещениями, где они говорили нам, что нам нужны низкочастотные звуковые базы для них, и я прочитал кодекс. Я прочитал IFC и NFPA. Я даже присоединился к NFPA и получил интерпретацию, которая доказала, что я прав, и они все равно хотели попытаться заставить меня установить низкочастотные звуковые базы. Итак, я просто не сделал этого, и я просто сказал: "Ну, может быть, я пойду в тюрьму за это, когда пожарный инспектор придет, когда мы закончим". Но в итоге они ничего не сказали об этом. Так что, вы знаете, иногда вам просто нужно двигаться вперед и надеяться на лучшее, надеяться на лучшее. Роберт: Давайте перейдем к некоторым вопросам от аудитории. Эм, вы, мы уже больше пятнадцати минут, и, эм, это было здорово, но у аудитории есть несколько хороших вопросов, и, эм, еще раз, эм, если у вас есть ваши вопросы, пожалуйста, поместите их в функцию вопросов и ответов Zoom. Эм, у нас был вопрос о ваших мыслях о создании большего количества бизнесов в шаговой доступности и в таком месте или в городах в пешеходных районах, в мире больших магазинов и Amazon, где, эм, вы знаете, люди все чаще заказывают вещи онлайн. Жизнеспособно ли иметь розничную торговлю рядом, вы знаете, в шаговой доступности от жилых помещений, как вы думаете? Андре: О, абсолютно. Вы знаете, одной из наших целей было уменьшение зависимости от автомобилей. Итак, что мы, вы знаете, что было запрещено с тех пор, как, вы знаете, до Второй мировой войны с точки зрения зонирования, это, вы знаете, зонирование концентрирует жилье, а затем бизнесы в разных местах, где вам, по сути, нужно иметь автомобиль, вам нужно. По крайней мере, в Мемфисе. Конечно, есть города, где у вас есть общественный транспорт, который может доставить вас в эти места, но в Мемфисе наш транспорт, наш общественный транспорт - это настоящая проблема. Итак, мы хотели убедиться, что у нас есть бизнесы в шаговой доступности, как раньше строились районы. Итак, иметь магазин смузи и сэндвичей, куда люди могут просто дойти пешком из нашего сообщества, дойти туда. У нас есть новая штаб-квартира, Varsity Spirit, только что открыла свою новую штаб-квартиру здесь, в квартале к северу от нас, и просто видеть, как эти люди идут, чтобы получить еду, сделать эту прогулку интересной и комфортной для них, чтобы получить еду здесь, в нашем сообществе, это, вы знаете, это потрясающе. Но мы также создали небольшие пространства для местных бизнесов, вы знаете, которые они могут себе позволить. И мы также создали рабочие места. У нас были люди, которые работают на этом самом квартале, я имею в виду, которые живут на этом самом квартале, которые живут в Malone Park Commons, работают в этих бизнесах. Так что я думаю, что это жизненно важно, эм, иметь бизнесы в наших сообществах, потому что они также становятся третьими местами, верно? Нам нужно больше социализации, и часть, эм... настоящая, эм... настоящая цель в двух словах Malone Park Commons - это создать сообщество, чтобы помочь способствовать социализации и социально-экономическому смешению. И я думаю, что мы этого добились. Роберт: У нас был вопрос о том, каков был ваш первоначальный бюджет, и какие у вас были перерасходы, исправляя спринклеры, обратный поток и т.д., и насколько ваш график изменился, цель против реальности? Андре: Во-первых, я хочу сказать, что мы планировали делать это постепенно по фазам. Но, так что мы фактически начали строительство в 2020 году на коттеджном дворе. Мы завершили последние четыре четырехквартирных дома в декабре 2025 года. Так что нам потребовалось пять лет, чтобы завершить весь проект. Мы намеренно ждали год, чтобы построить четырехквартирные дома. Так что мы начали первую фазу с коттеджей. Вторая фаза была зданиями с жилыми и рабочими помещениями. Мы могли бы сразу начать четырехквартирные дома тогда. Но мы хотели подождать, пока не получим новые местные поправки, и мы ждали год. Но нам все равно пришлось сделать спринклеры, потому что Государственный пожарный инспектор вмешался во время плановой проверки и сказал: "Нет, вы должны их иметь". С точки зрения бюджета, нам пришлось добавить 17-20 тысяч долларов обратно в каждый проект, потому что нам нужно было иметь устройство предотвращения обратного потока и пожарные спринклеры. Итак, очевидно, нам пришлось сделать это ужасное дело по оптимизации стоимости. Так что были некоторые изменения, но мы, вы знаете, мы смогли... мы, вероятно, добавили 18 месяцев к нашему графику строительства, потому что мы даже во время, даже когда мы строили наши здания с жилыми и рабочими помещениями, я намеренно ждал, вы знаете, мне пришлось ждать и спорить о системах спринклеров и тому подобное, так что мы не могли двигаться вперед. Так что мы, мы были застопорены на некоторое время. Роберт: У нас был вопрос: что бы вы сказали лидерам сообщества, которые представляют исторически черное сообщество, которые сомневаются в доступности и жилье среднего уровня, потому что это меняет традиционный узор жилья на одну семью? Андре: Да, нет, я бы сказал, что, эм... Роберт: Это имеет смысл? Андре: Да. Мы, хорошо. Есть два подхода к этому. Итак, в наших сообществах, мы, многие из нас, многие из нас находятся в сообществах, которые являются продовольственными пустынями. И один из аргументов, который приводят продуктовые магазины и другие розничные торговцы, это "у вас недостаточно крыш". Итак, цель жилья среднего уровня, вы знаете, когда вы думаете об этом, это то, что вы можете иметь больше домохозяйств под одной крышей. Итак, если мы создадим общую плотность, то есть больше домохозяйств под меньшим количеством крыш в масштабе домов на одну семью, тогда мы сможем быстрее удовлетворить требования этих розничных торговцев, если мы решим их преследовать. Другое дело, что районы раньше строились таким образом. Итак, вы на самом деле не меняете... ну, вы могли бы изменить ткань на основе чьего-то опыта после мира, после, вы знаете, после 40-х годов. Но на самом деле ваши районы будут более устойчивыми, если у вас есть первые типы жилья, где люди с разным уровнем дохода могут позволить себе жить в вашем районе, эм, потому что просто иметь дома на одну семью становится слишком дорого, или они слишком, эм... в слишком плохом состоянии, чтобы можно было позволить себе ремонтировать. Итак, если мы можем иметь новое жилье среднего уровня, вы сможете позволить людям, о которых вы заботитесь, которых вы знаете, что они не могут купить дом сейчас, но они все равно могут жить в вашем районе по разным ценам, если у вас есть разнообразные типы жилья. И если у нас есть бизнесы в шаговой доступности, которые предлагают возможности для людей с отличными идеями, они просто не могут позволить себе эти большие пространства, они могут иметь меньшее пространство, чтобы создать свой первый физический магазин, чтобы протестировать свою идею, и это дает вам преимущество наличия розничных удобств в шаговой доступности, что также снижает вашу зависимость от автомобиля. Роберт: Еще один вопрос в этом отношении, и он исходит от Дэвида Кима, который, я полагаю, был архитектором, участвовавшим в этом проекте. Он сказал: "Вы явно хотите инкубировать малый бизнес. Пожалуйста, поделитесь своей стратегией аренды." Андре: Итак, наша стратегия аренды для Malone Park Commons, потому что у нас было хорошее количество жилых единиц, заключалась в использовании доходов от аренды жилых помещений, чтобы помочь субсидировать малые коммерческие бизнесы. Итак, мы, вы знаете, это наш первый опыт в строительстве для удержания, и особенно в коммерческой сфере. Так что мы не очень знакомы с тройной чистой арендой и всеми этими вещами. Но это также казалось большой нагрузкой для малого бизнеса, который только начинает, чтобы иметь все эти налоги на имущество и страховку и все эти другие вещи. Итак, мы решили просто сдавать эти 600 квадратных футов пространства, как если бы это были квартиры. Теперь у вас есть ваша аренда. Мы платим за воду. Вы платите за свои коммунальные услуги, и это все. А затем мы взимаем с вас ту же сумму, что и аренда квартиры, исходя из квадратных футов, может быть, немного больше. А затем остальные 31 жилые единицы помогают субсидировать стоимость вашего пространства. Роберт: Круто. Эм... Ну, мы находимся на часовой отметке, и я хотел бы сообщить людям, что это видео будет размещено онлайн на cnu.org завтра. Итак, эм... эм, вы можете, эм, вы можете снова увидеть все это тогда. И я хотел бы, как у нас есть еще несколько вопросов. Если у нас есть время, эм, можем ли мы продолжить отвечать на эти вопросы, Андре? Или вам нужно быть? Андре: О, абсолютно. О, нет. Роберт: Хорошо. Так что мы просто продолжим проходить через некоторые из этих вопросов. И один из них, если бы вы могли сделать все заново на здании с жилыми и рабочими помещениями, вы бы установили спринклеры по-другому, зная, что вы делаете коммерческое помещение на первом этаже? Или идея коммерческого помещения на первом этаже пришла после того, как здание было построено? Андре: Мы... так что эти здания изначально были разрешены как квартиры, все четыре. Но у нас была идея, что мы хотели сделать коммерческое помещение на первом этаже. Итак, мы получили зонирование для разрешения ограниченного коммерческого помещения на первом этаже, когда мы занимались планированием. Теперь, если бы я знал в то время, что, потому что есть некоторая путаница в этом, если бы мы разделили пространства, пространства на первом этаже с двухчасовой противопожарной изоляцией, как указано в IBC, есть некоторые... есть формулировка там, которая говорит мне, по крайней мере, я интерпретирую это как, что мы не нуждались бы в спринклерах в этих пространствах на первом этаже. Так что... нет, я бы не сделал это по-другому. И если бы мне пришлось сделать это так, как это было изложено в IBC, мы бы не смогли себе это позволить в первую очередь. Так что я думаю, что факт, что иногда, когда у вас есть... иногда, когда вы знаете все с самого начала, это в основном останавливает вас от того, чтобы сделать это в первую очередь. Так что я как бы рад, что у меня была избирательная неосведомленность, чтобы двигаться вперед, а затем бороться с этим. И теперь я думаю, что мы, я думаю, что мы помогли создать некоторую положительную долгосрочную ценность для нашего сообщества. Роберт: Эм, все эти, эм... изменения, которые вы описали на местном и государственном уровне, они вышли из той комиссии, о которой вы говорили, того совета, который был создан в Мемфисе? Эм, эм, это было действительно ключом к получению регуляторных изменений? Андре: О, нет, это абсолютно ключ. Я имею в виду, мы должны были сидеть через... так что это... этот конкретный... и я должен отступить, потому что я... я думаю, что я сделал... я думаю, что я ошибочно сделал точку, что это могло быть что-то, что было создано только тогда, когда мы начали это. Но нет, у них был, есть Консультативный совет по строительным кодексам, который уже существовал до того, как я присоединился, который всегда рассматривал новые кодексы, прежде чем они были приняты городом. Джон Зена знал, что я работаю над Malone Park Commons и некоторыми головными болями, с которыми мы сталкивались, и поэтому он пригласил меня присоединиться к этому совету, потому что он хотел начать пытаться выяснить, как уменьшить барьеры для жилья среднего уровня. Итак, каждая поправка, которая была принята, была результатом нашего сотрудничества через Консультативный совет по строительным кодексам. Роберт: Так что это было действительно, эм... это было действительно изменение мышления в Мемфисе. Они хотели сделать это проще для жилья среднего уровня, и они как-то наткнулись на процесс, который позволил им создать множество изменений. Я не знаю, что такие вещи были сделаны во многих городах по всей стране, о которых я знаю. Может быть, вы слышали о некоторых других примерах, Андре, от ваших контактов и Incremental Development Alliance, но это кажется довольно, эм, экстраординарным. У нас есть вопрос: "Где была разъединение для строительного департамента во время их проверки строительных документов? Их запросы были дорогими и немного удивительными, что они не поймали эти изменения заранее." Андре: Повторите это еще раз, Роб. Роберт: Хорошо, эм, ну, эм, вопрос сказал: "Где была разъединение для строительного департамента во время их проверки строительных документов? Их запросы были дорогими и немного удивительными, что они не поймали эти изменения заранее." Так что я бы... Так что, я думаю, информация, да, что они должны были поймать его раньше, прежде чем он начал... строить или... Андре: Ну. Так что с точки зрения кодекса или плановой проверки, они поймали... они поймали некоторые рано. Итак, это то, что спровоцировало некоторые из... и я не говорил об этих вещах. Они поймали их рано. Да, они поймали некоторые рано, которые мы смогли... Хорошо. Исправить, и что мы смогли, вы знаете, поговорить о том, как это должно быть интерпретировано и применено с точки зрения кодекса. Так что они поймали некоторые. Но затем, как только мы начали строительство, и мы начали, вы знаете, мы хотели преобразовать одно из помещений на первом этаже, преобразовать использование из жилого в коммерческое. Вот тогда мы начали сталкиваться с коммерческим триггером спринклеров и пожарных сигнализаций и тому подобного. И даже пожарная плановая проверка для здания с жилыми и рабочими помещениями, где мы говорили о таких вещах, как, где я говорил о низкочастотных звуковых базах. Я имею в виду, что это было поймано во время плановой проверки. Но они не изменились, когда я доказал, вы знаете, когда, вы знаете, когда я говорю, что я присоединился к NFPA, и я получил интерпретацию, которая говорит, что я прав, "Ну, нам не нужны низкочастотные звуковые базы". Я забыл точное число, если это меньше 16 или 11 единиц. И они были такие: "Нет, мы, вы знаете, мы находимся под ISC 2021. Мы не находимся под NFPA". Там была путаница, так что у меня не было времени спорить. Мне просто нужно было продолжать двигаться. Так что я просто сделал то, что знал, что правильно, и в конце концов, вы знаете, они просто не сказали ничего об этом. Так что, очевидно, я был прав. Так что есть много... я потратил час, говоря об этих, вы знаете, конкретно об этих вещах во время нашей сессии CNU, и я могу, вы знаете, попытаться, вы знаете, поделиться этой презентацией и другой информацией, которую я, которую я собрал. Но да, это, это было как, с начала до конца, у нас всегда было что-то, что всплывало, что, вы знаете, было препятствием или какой-то проблемой, которая возникла неожиданно. Так что вы можете попытаться планировать все эти вещи. И как, я малый застройщик. Нанять проектировщика пожарных систем, вы знаете, и всех этих других людей, прежде чем вы фактически начнете строительство, у нас нет таких средств. И даже тогда, я не думаю, что, вы знаете, есть люди, которые работают в индустрии, которые посмотрят на эти интерпретации и не согласятся с должностными лицами по строительным кодексам. Так что есть, есть некоторая формулировка, которая нуждается в уточнении ICC в, в IBC и некоторых из их исключений, чтобы сделать это ясно, как колокол, что требуется и что нет. А затем нам нужно вернуться с некоторыми из этих изменений кодекса, которые мы сделали на местном уровне здесь, и посмотреть, можем ли мы заставить ICC принять их, потому что это действительно, я имею в виду, это как настоящий сдерживающий фактор. Никто не собирается проходить через все это, чтобы построить это, если они должны делать эти вещи. Роберт: У нас был вопрос о владении домами, и сначала человек хотел уточнить, я думаю, что это не были выделенные доступные дома. Но что вы нацеливались на 80-120% AMI. Правильно. Андре: Правильно. Роберт: И был задан вопрос: "Для этих первых владельцев домов?" Это был первый вопрос. И для этих владельцев домов, особенно с ADU, вам нужно было предоставить обучение и поддержку по тому, как быть арендодателем? Андре: Так что... так что цель 80-120 AMI была только для арендных единиц в Malone Park Commons. У нас не было цели 80-120 AMI для владения домами. Итак, это были два отдельных, два отдельных элемента, даже если... дома, которые были проданы, были бы считаться 80-120 AMI. С точки зрения ADU, нет, у нас не было никакого, эм... эм, вы знаете, обучения по поводу того, как стать владельцем недвижимости, чтобы сдавать ваше пространство, вы знаете, потому что мы... Но мы сделали, вся цель включения ADU заключалась в том, что, вы знаете, люди всегда говорят, что дома являются... дома являются активом, и это может быть с точки зрения определения. Но на самом деле, они являются обязательством, пока вы их не продадите, потому что у вас есть обслуживание, у вас есть ипотека, у вас есть налоги на имущество. Итак, эти вещи являются... расходами из кармана. Итак, что мы хотели сделать, это попытаться построить ADU, чтобы люди могли иметь какой-то способ зарабатывать доход, чтобы помочь компенсировать эти расходы. Роберт: Отлично. У нас есть вопрос о том, как вы вовлеклись в адвокацию на уровне штата. Эм, вы знаете, как это произошло? Андре: Ну, да, я немного говорил об этом. Итак, когда город принял местную поправку, которую Государственный пожарный инспектор в конце концов вмешался и сказал: "Нет, вы не можете этого сделать", произошло две вещи. Я был... я присоединился к Ассоциации строителей домов, но в конце концов присоединился к их правительственной... правительственной команде по делам и регулированию для, для Государственной ассоциации строителей домов. И в то же время Джон Зена, который был директором Департамента планирования и развития, имел дело с Государственным пожарным инспектором, который вмешался, чтобы заблокировать, чтобы заблокировать поправку. Итак, он продвинулся вперед с созданием законопроекта для, разработки законопроекта, чтобы исключить пожарные спринклеры для до четырех единиц. Итак, это было своего рода, это было своего рода, удачное дело, где я смог получить Ассоциацию строителей домов, чтобы поддержать законопроект. А затем я также был тем, кто фактически выполнял работу. У меня были четырехквартирные дома, стоящие прямо рядом с домом на одну семью, который не был намного больше, чем дом на одну семью. Итак, я чувствовал, что это было на мне, как на человеке, который фактически выполнял работу, чтобы пойти и свидетельствовать. Итак, вы знаете, все получилось так, что я пошел свидетельствовать. Джон разработал законопроект. У нас была поддержка Ассоциации строителей домов Теннесси и NAHB. Эм, и так я пошел и мы смогли это сделать. Эм, и это был интересный опыт, эм, это был мой первый настоящий опыт работы с государственной политикой. Итак, я многому научился. Роберт: Круто. Эм, у вас были какие-либо трудности с точки зрения коэффициентов парковки или уменьшения требований к парковке в этом проекте? Андре: Нет. Так что мы, так что я, я живу в, и я живу в пузыре. Так что Uptown - это специальный район наложения. Итак, я редко смотрю на, вы знаете, что происходит за пределами Uptown. Но здесь у нас было одно парковочное место на три спальни, одно парковочное место на месте для трех спален или меньше. Так что это было, это было нормально. Не было никаких проблем там. Роберт: Хорошо. Отлично. Ну, я думаю, что мы оставим это на этом, и это было отлично, Андре, действительно предоставило много хорошей информации, и я хотел бы поблагодарить вас. И поблагодарить всех, кто присутствовал. Эм, еще раз, это будет, эм, размещено на cnu.org. У вас есть что-нибудь, что-нибудь последнее, что сказать, Андре, прежде чем мы уйдем? Андре: Да, я хотел бы сказать, что, вы знаете, оптически оценивая термин жилье среднего уровня. Вы знаете, мы на самом деле, Malone Park Commons на самом деле находится между домами на одну семью и большим многоквартирным домом на, на этом, просто на этом следующем углу. Так что мы на самом деле отсутствуем. Мы заполняем пробел среднего уровня между домами на одну семью и большим многоквартирным комплексом. И вот почему я люблю говорить, что это, что это... люди могут видеть, что это реально, и что это можно сделать, и что, вы знаете, когда вы говорите о определениях, вы знаете, на самом деле возможность показать людям доказательство концепции действительно помогает, когда дело доходит до изменения мнений. Роберт: Потрясающе. Ну, еще раз спасибо большое, и хорошего дня, Андре, и спасибо всем. Андре: Спасибо, Роб. Спасибо.